存量房緊缺

    值得注意的是，近期的上市住宅新房紛紛成為上周的成交熱點(diǎn)項(xiàng)目，這說明上海樓市存量房源極度緊缺。佑威房地產(chǎn)研究中心分析師黃河滔指出，在上周的商品住宅成交量前十名項(xiàng)目中，下半月推盤的項(xiàng)目就占據(jù)了8席。由此可見，如今上海樓市的走勢(shì)已被開發(fā)商左右，歲末樓市的表現(xiàn)將取決于新房供應(yīng)量的多寡。

    佑威&天天房展網(wǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，在17個(gè)項(xiàng)目上市推動(dòng)以及房價(jià)相對(duì)實(shí)惠的情況下，上周樓市行情有所起色，商品住宅成交量環(huán)比增長了28.75%，為33.63萬平方米。受此影響，上周上海商品房共成交了44.63萬平方米，較前一周增長12.99%。

    黃河滔同時(shí)表示，房貸新政已實(shí)施近兩月，臨近歲末個(gè)人房貸取得難度陡然增加，又使得房價(jià)失去以往暴漲動(dòng)力，11月上海商品住宅的成交均價(jià)運(yùn)行較為平穩(wěn)，最近4周的波動(dòng)幅度均在3%以內(nèi)。

    新增供應(yīng)不足

    黃河滔指出，年初至今，上海樓市已成交約2463.30萬平方米商品房(不計(jì)動(dòng)遷房、配套房)和1979.16萬平方米商品住宅，這已經(jīng)是2006年全年成交量的1.15倍和1.18倍。與成交量暴增相反，今年上海新房供應(yīng)水平卻大幅下降，商品房和商品住宅供應(yīng)缺口分別高達(dá)660萬平方米和652萬平方米。無房可買持續(xù)加劇，最終導(dǎo)致6月后上海樓市商品房成交量連續(xù)5月下降，而且最近2個(gè)月的商品住宅成交量環(huán)比降幅均接近2成。

    佑威&天天房展網(wǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，上海樓市11月的商品住宅成交量下降近2成，僅為135.39萬平方米，降幅達(dá)19.76%。該中心主任薛建雄認(rèn)為，新增供應(yīng)量下滑主要與新開工面積下降有關(guān)，基本與“捂盤”無關(guān)。事實(shí)上，只有當(dāng)市場(chǎng)需求旺盛的時(shí)候才可能會(huì)“捂盤”；此外，年關(guān)將至，較多的房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)加速資金回收，以使企業(yè)年報(bào)表顯得更為“好看”，因此選擇“捂盤”的幾率也不大。

    本市11月商品住宅成交均價(jià)下跌7%

    近幾年來，上海一直是房價(jià)上漲較快的區(qū)域之一。不過隨著一系列房產(chǎn)新政的實(shí)施，以及非市中心區(qū)域新樓盤成交量增大等因素影響，11月份上海市商品住宅的成交均價(jià)出現(xiàn)下跌，跌幅達(dá)7%。

    上海房地產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入11月以來，隨著上海市中心區(qū)住宅用地接近飽和，新房開工速度放緩，黃浦等市中心區(qū)的新房上市量減少，而閔行、浦東等非市中心區(qū)的新房上市量占到了總量的一半，直接導(dǎo)致上海房屋成交均價(jià)下降，由10月份每平方米11500多元下降到10700多元。同時(shí)，房產(chǎn)調(diào)控政策的影響也在近幾個(gè)月日益顯現(xiàn)。

    而隨著上海中心區(qū)新房的選擇余地縮小，也有購房者把目光轉(zhuǎn)向了二手房。不過受近期房貸首付比例提高、年末銀行放貸指標(biāo)緊張及征收土地使用稅等因素影響，多數(shù)購房者還是選擇觀望。