這個春節(jié)，正在香港就讀博士學(xué)位的Jamie和她丈夫為租房問題傷透了腦筋。他們和同學(xué)打算在香港九龍附近分?jǐn)傄惶兹�居室的單元，原計劃�?000港元左右租一個50平方米的套房，但是他們發(fā)現(xiàn)這個價格現(xiàn)在香港根本租不到像樣的三居室，在他們學(xué)校附近，一套不足20平方米的一居室唐樓都已經(jīng)從半年前的2300港元左右漲到2800港元，而符合他們預(yù)期的三居室公寓，月租均在1萬港元之上。

　　負(fù)利率使物業(yè)成資金避難所

　　更為嚴(yán)峻的是，就在Jamie苦苦尋找的這一個月之間，美國聯(lián)邦儲備委員會史無前例地在9天之內(nèi)兩度降息，幅度高達125個基點，以期穩(wěn)定被次貸問題搞得焦頭爛額的美國經(jīng)濟。由于港元與美元之間的聯(lián)系匯率制，香港的基準(zhǔn)利率在不到兩周時間內(nèi)先后兩次下調(diào)，總幅度達1.25個百分點，此舉令香港房地產(chǎn)市場價格沖至1997年以來的高位，相應(yīng)地，房租價格也水漲船高。

　　早在去年下半年，香港大型豪宅的價格便已經(jīng)超過了1997年的最高位，而今年中小型房地產(chǎn)物業(yè)將乘勢而上，租房價格還將繼續(xù)上升。

　　香港東泰證券研究部聯(lián)席董事鄧聲興對《第一財經(jīng)日報》說：“很多香港人并不急于出手房子，因為目前的租金收入上升很厲害，加上房價不斷上漲，過一段時間手中的物業(yè)會更值錢�！�

　　鄧聲興介紹，目前香港各大銀行的最優(yōu)惠利息在6％上下，而房貸利率一般是在最優(yōu)惠利率的基礎(chǔ)上減去3％左右（各家銀行幅度不一），這意味著香港買房人現(xiàn)在實際的房貸利率只要付出3％左右�！斑@是近年來罕見的極低房貸利率水平�！编嚶暸d說。

　　考慮到香港當(dāng)前的通脹率已經(jīng)高達3.8％左右，處于9年多來的高點，香港已經(jīng)再次進入負(fù)利率時期，這也正是為什么房貸在香港正變得如此有吸引力。

　　大型房地產(chǎn)代理商美聯(lián)集團的首席分析師劉嘉輝透露，1月份全港50個大型屋苑平均呎租為17.44港元（1平方米接近10呎），已經(jīng)創(chuàng)下1997年12月后的十年新高，比起兩年前，勁升24.6％。他認(rèn)為，隨著私樓租金持續(xù)上升，通脹會進一步升溫，以及負(fù)利率擴大，物業(yè)資產(chǎn)將成為資金的避難所。

　　事實上，自去年年中開始，香港各大媒體便不時報道物業(yè)投資的超高回報率——通常收益均在50％左右，較好的樓盤甚至能達到70％以上的回報率。

　　除了居民物業(yè)，寫字樓與商場的租金也隨樓盤價格升溫。希慎興業(yè)執(zhí)行董事黃于華玲在出席新春活動后向記者透露，去年租務(wù)市場表現(xiàn)理想，全年租金平均升幅20％。黃于華玲相信，今年寫字樓、商場及住宅租金仍會取得合理升幅，預(yù)期集團旗下續(xù)租的租金，平均上升空間會有雙位數(shù)。

　　地產(chǎn)泡沫膨脹

　　不過負(fù)利率給房地產(chǎn)帶來繁榮的同時也令人擔(dān)憂會催生地產(chǎn)泡沫。受到聯(lián)系匯率制的制約，香港不得不在經(jīng)濟高速增長之時跟隨美國降息，這可能會導(dǎo)致泡沫擴大化。鄧聲興表示，上世紀(jì)90年代初期，正是低房貸利率助長了香港房地產(chǎn)泡沫膨脹至前所未有的程度。

　　今年不斷升溫的房地產(chǎn)市場是否會重蹈1997年金融危機的覆轍？鄧聲興認(rèn)為可能情況還沒有那么糟�！澳壳暗男蝿萑詫俳】�。當(dāng)前香港各大銀行的存貸比約為60％左右，而在1997年，這個數(shù)字是接近100％，當(dāng)前銀行系統(tǒng)的風(fēng)險要小得多�！彼�說，“此外，居民的貸款在家庭收入的占比水平目前是30％左右，并不算太高，在1997年之時，這個比重超過了50％�！彼�認(rèn)為未來一段時間，房地產(chǎn)價格和房租價格仍有上漲空間。

　　姑且不論房地產(chǎn)泡沫背后是否隱藏風(fēng)險，被負(fù)利率推高的房價已經(jīng)令香港地產(chǎn)商荷包滿滿，公司股價也節(jié)節(jié)上升。近兩日以來恒指雖然表現(xiàn)不佳，但香港地產(chǎn)股卻頗受歡迎，昨天新地（0016.HK）、新世界（0017.HK）齊漲近3％，嘉里（0683.HK）、九倉（0004.HK）、恒隆地產(chǎn)（0101.HK）也走高逾2％。

　　分析師們普遍認(rèn)為，美國減息趨勢仍會繼續(xù)，香港房地產(chǎn)類公司將會被投資者看好，特別是手中新盤較多的公司業(yè)績會看高一線。

　　這些對于Jamie夫婦以及他們的同學(xué)是個絕對利空。他們已經(jīng)大幅度提高了原來的預(yù)算，將租金價碼提升至6000港元左右，并決定不再租住那些有電梯的公寓，改以不設(shè)物業(yè)管理、不設(shè)電梯的老唐樓為主（在香港，老舊的唐樓租金要遠(yuǎn)低于洋樓和公寓）。有一次，地產(chǎn)代理商幫他們找到了價格差不多的房子，房東對他們也很滿意；但就在要簽約的當(dāng)天，房東又突然變卦了，原因很簡單，因為找到了出價更高的租客。