房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越成為一個(gè)政策市,其根源在于房地產(chǎn)制度的缺失。也就是說,舊制度不再存在,新制度尚未建立,一切都變成了臨時(shí)性政策。朝令可以夕改,這倒增加了政策的靈活性,但卻犧牲了制度的一貫性和嚴(yán)肅性,喪失了公正性。

　　任何重構(gòu)住房制度的努力,如果劃不清三條界線,就注定不會(huì)成功。

　　第一,必須劃清市場(chǎng)與保障之間的界線。房改以來,所有一切問題特別是房?jī)r(jià)問題的根源在于沒有分清市場(chǎng)和保障之間的界線。原則上說,對(duì)于那些無論政府采取怎樣的扶持政策都買不起房子的家庭比如低保家庭來說,由政府給予充分的保障,是沒有問題的,至于是租還是售,那要看政府的財(cái)力。市場(chǎng)化的住房自然是商品房,購買商品房要看個(gè)人的財(cái)力。對(duì)買不起商品房的家庭,政府是通過金融手段扶持大家買商品房,還是通過其它手段讓所有家庭都能夠擁有一套政府保障房,這是兩個(gè)不同的思路?，F(xiàn)在,政府推出了兩限房,似乎是在向后者演變。既然政府是以限制開發(fā)商利潤的辦法而不是出地出錢由自己承擔(dān)住房保障責(zé)任,照例就不應(yīng)該限制購買人群,也不應(yīng)該限制開發(fā)商把房子賣給想買的人。只要沒有享受過政府保障住房的家庭,理應(yīng)有權(quán)購買一套兩限房。這樣既體現(xiàn)了政府保障基本住房的本意,又可以切實(shí)控制房?jī)r(jià),杜絕各種腐敗和不公。未來的住房制度應(yīng)該明確,政府保障就是帶有普惠性質(zhì)的兩限房,對(duì)買不起兩限房的家庭給予廉租房或公租房,據(jù)說,北京已經(jīng)開始實(shí)施普惠制兩限房政策。此外就是完全市場(chǎng)化的商品房,你有錢或想改善住房的家庭,都可以去購買商品房。

　　第二,必須劃清投資與居住需求之間的界線。不像政府保障房,保障的是居住需求,商品房確實(shí)具有投資和居住的雙重屬性。長(zhǎng)期以來,這兩種不同的屬性混在一起,很多時(shí)候,房?jī)r(jià)高漲實(shí)際不是居住需求在推動(dòng),而是投資需求,乃至投機(jī)需求在推動(dòng)。原因在于政府保障住房缺失,幾乎所有的家庭都只有購買商品房的唯一選擇,這就使得商品房的需求一直居高不下,即所謂剛性需求,而購買商品房又沒有任何限制,不僅沒有限制,還有政策扶持,投資乃至投機(jī)也就由此滋生。實(shí)際上,一個(gè)家庭的居住需求是有限的,超出實(shí)際居住需要的住房都可以視為投資,中國的資源稟賦也決定了我們不可能無限制地占有住房,因此,必須在自住和投資之間劃出一條紅線。如果,政府保障每個(gè)家庭都有一套保障性住房,同時(shí),又允許有能力的家庭通過差別化的政策購買一套商品房,對(duì)于超出這個(gè)范圍的住房,不再給予任何信貸優(yōu)惠,同時(shí)課以更高的持有和轉(zhuǎn)讓稅賦,嚴(yán)格限制短期轉(zhuǎn)讓,商品房的投資就會(huì)被壓縮在一個(gè)合理的空間內(nèi),投機(jī)也就無從下手了。

　　第三,必須分清個(gè)貸是幫助解決自住的工具還是鼓勵(lì)投資的杠桿。住房制度改革時(shí),個(gè)人房貸的目的主要是為了讓那些有一定支付能力的家庭借助信貸支持買得起房,信貸的前提是要有一定的支付能力,不致于發(fā)生斷供的情況。但問題在于,中國人的經(jīng)濟(jì)收入并不透明,而且房貸貸給那些收入早已超過有一定支付能力的人,風(fēng)險(xiǎn)更小,這樣本來用來支持購買自住房的信貸政策就變成了投資杠桿。央行發(fā)布的最新數(shù)據(jù)已經(jīng)顯示,一季度個(gè)人購房貸款新增5227億元,季末余額同比增長(zhǎng)53.4%,比上年末上升了10.3個(gè)百分點(diǎn)。上海一季度新增個(gè)人房貸約為去年同期的11倍。這就解釋了為何房?jī)r(jià)飛漲的原因,也再次揭示了高房?jī)r(jià)與金融安全的關(guān)系。信貸如何準(zhǔn)確地貸給那些購買自住房的家庭,一是從個(gè)稅入手,通過建立個(gè)人信用制度、建立個(gè)人收入所得累進(jìn)稅制,收入達(dá)到一定程度的家庭,不再給予信貸支持;二是嚴(yán)格限制購買多套住房,辦法也是采取累進(jìn)制,買得越多首付越高,直至不再給予信貸支持。銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)明確只要是第二套房,不管其是否有過房貸,都不再給予房貸優(yōu)惠。