近期深圳樓市成交呈現(xiàn)出"價(jià)量齊升"的態(tài)勢(shì)，8月16日-22日一二手房成交套數(shù)分別環(huán)比上漲72.4%和22.5%，8月23日-8月29日一手房成交套數(shù)雖略有回落，但二手房成交套數(shù)環(huán)比大漲34.58%。對(duì)此，世聯(lián)地產(chǎn)研究部認(rèn)為：目前深圳樓市正處于"首次觸底"后的反彈階段。

　　此輪深圳樓市價(jià)格回落主要受調(diào)控影響，但統(tǒng)計(jì)顯示這一波下跌走勢(shì)是結(jié)構(gòu)性的。統(tǒng)計(jì)顯示，在"國(guó)十條"出臺(tái)的前八周，關(guān)內(nèi)四區(qū)一手成交套數(shù)占比平均為35.5%，而最近八周關(guān)內(nèi)四區(qū)一手成交套數(shù)占比平均僅為19.1%，成交的區(qū)域結(jié)構(gòu)性差異明顯，導(dǎo)致深圳房?jī)r(jià)下降。

　　不僅如此，二手房成交均價(jià)的回落也是結(jié)構(gòu)性，二手大戶型物業(yè)因?yàn)樽〖揖佣?，放盤(pán)少，成交少，價(jià)格比較穩(wěn)定，而小戶型物業(yè)因?yàn)橥顿Y客的參與，價(jià)格隨政策的出臺(tái)波動(dòng)較大。若成交的結(jié)構(gòu)性差異出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，則樓市價(jià)格就會(huì)反彈，8月16日-8月22日一手成交套數(shù)和成交均價(jià)分別環(huán)比上漲72.4%和18.6%就是明證。

　　從供應(yīng)面分析，2009年受政府救市影響，樓市價(jià)格大幅上漲，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售心態(tài)明顯，導(dǎo)致2009年一手住宅新增預(yù)售套數(shù)環(huán)比2008年減少兩成；今年受調(diào)控新政影響，房?jī)r(jià)回落，新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)再次被推遲入市，前7月一手住宅新增預(yù)售套數(shù)同比減少四成。經(jīng)過(guò)前后兩輪推遲入市后，一方面導(dǎo)致目前絕大多數(shù)在售新盤(pán)均為準(zhǔn)現(xiàn)樓，另一方面導(dǎo)致目前一手可售房源緊張，促使房?jī)r(jià)穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)樓市的"首次觸底"。而近期成交量的反彈，帶來(lái)價(jià)格上調(diào)的沖動(dòng)。

　　此外，新政出臺(tái)后，部分一手樓盤(pán)自四月下旬開(kāi)始促銷，出臺(tái)了各種優(yōu)惠措施，不過(guò)優(yōu)惠折扣僅在95-99折之間，但在《深圳市房地產(chǎn)監(jiān)管辦法》出臺(tái)后，一手樓盤(pán)折前價(jià)格反而有所上調(diào)，折扣點(diǎn)數(shù)亦有所減少。這主要原因是在于最近四周成交量的持續(xù)放大，恢復(fù)了開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市的信心，從而導(dǎo)致價(jià)格企穩(wěn)甚至反彈。二手房成交價(jià)格在經(jīng)歷短期的回落后，近期亦開(kāi)始反彈，甚至部分業(yè)主開(kāi)始反價(jià)。

　　世聯(lián)研究認(rèn)為，二手房?jī)r(jià)格反彈的原因有三：一是今年房屋租金的大幅上漲及房屋空置期的縮短，促使部分業(yè)主轉(zhuǎn)售為租，導(dǎo)致有效房源減少；二是"城市更新辦法"的出臺(tái)，帶動(dòng)舊小區(qū)價(jià)格的上漲；三是《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》將于9月1日正式實(shí)施，屆時(shí)二手房交易將實(shí)行評(píng)估價(jià)過(guò)戶，業(yè)主必然會(huì)讓新增的個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁給買家，另一方面或因購(gòu)房成本急升使得有效房源進(jìn)一步減少，這都使得短期內(nèi)價(jià)格有上行動(dòng)力。

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究部認(rèn)為，整體來(lái)看，8月23日《深圳市城市總體規(guī)劃(2010-2020年)》獲得國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，該規(guī)劃將深圳定位于全國(guó)性經(jīng)濟(jì)中心城市和國(guó)際化城市，這將是深圳城市的又一次升華，也將成為深圳樓價(jià)的又一支撐。局部來(lái)看，8月25日《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》的成功獲批，這一利好對(duì)于寶安中心區(qū)、前海、后海將是有力支撐。還有龍崗中心城，隨著大運(yùn)會(huì)開(kāi)幕在即，新的商務(wù)辦公樓也相繼落成等利好，龍崗中心城的房?jī)r(jià)也有望反彈。