２０１０年，房地產(chǎn)調(diào)控不斷出招，樓市政策持續(xù)收緊，然而，仍有巨量資金不斷涌入房地產(chǎn)市場。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前１１個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源已達(dá)６．３２萬億元，同比增長３１．２％；其中，國內(nèi)貸款超過１．１萬億元，同比增長２５．０％。有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，全年樓市開發(fā)資金將達(dá)７萬億元。

    調(diào)控－觀望－量跌－觀望－價(jià)漲－調(diào)控－觀望……隨著調(diào)控日益嚴(yán)厲，樓市觀望氛圍日益濃烈。日前，中央政府再次表示要加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控。專家認(rèn)為，中央有可能繼續(xù)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，震蕩將成為明年樓市的主要趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)未來不確定性增加，銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)較高需引起關(guān)注。

    房地產(chǎn)開發(fā)市場成為資金“蓄水池”

    ４月，２０１０年的房地產(chǎn)調(diào)控拉開帷幕，樓市各項(xiàng)政策持續(xù)收緊。然而，在投資渠道不足的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)市場依然走紅，房地產(chǎn)開發(fā)貸款連續(xù)１１個(gè)月保持增長態(tài)勢，樓市已成為資金“蓄水池”。

    國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年１至１１月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源６３２２０億元，同比增長３１．２％。其中，國內(nèi)貸款１１２４５億元，同比增長２５．０％。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中個(gè)人按揭貸款達(dá)到７９３７億元，同比增長１３．２％。

    從單月數(shù)據(jù)看，隨著調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新增國內(nèi)貸款同比增速呈現(xiàn)大幅波動(dòng)，但較去年同期只升不降。

    ４月，有關(guān)部門出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策。1至５月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中的新增國內(nèi)貸款同比增速高達(dá)4３．6％。隨著調(diào)控的深入，1至６月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新增國內(nèi)貸款同比增速降至３４．５％，但在下半年又有所回升。１０月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新增國內(nèi)貸款重新突破千億大關(guān)，達(dá)到１０４４．７２億元，同比增長１８．８３％。

    平安證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)研究員李曉東表示，銀行在房地產(chǎn)資金鏈中扮演著重要角色。目前，僅國內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款兩項(xiàng)就占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的３０％以上，加上其他名目的貸款，占比將更高。

    調(diào)控之下，為何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還能源源不斷地獲得巨量資金？廣州社會(huì)科學(xué)院研究員彭澎表示，多年來的經(jīng)驗(yàn)顯示，在中國房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)“穩(wěn)賺不賠”的行業(yè)。不少銀行和房地產(chǎn)企業(yè)都判斷房地產(chǎn)調(diào)控政策僅是短期政策，這是一個(gè)危險(xiǎn)信號。

    李曉東說，從結(jié)構(gòu)上看，新增國內(nèi)貸款多流入到大中型房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)是靠規(guī)模擴(kuò)張來賺錢。因此，今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金更多地流向了房屋建設(shè)領(lǐng)域，未來一段時(shí)間房屋供給將有所加大。

    量跌價(jià)滯　樓市陷入僵持狀態(tài)

    縱觀２０１０年，房地產(chǎn)調(diào)控的效果較為明顯。調(diào)控后北京、上海、廣州、深圳等城市都相繼出現(xiàn)了成交量大幅下降的態(tài)勢。

    ４月調(diào)控政策出臺(tái)后，５月幾大一線城市商品房成交套數(shù)大幅下降，成交均價(jià)有所下滑。世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，５月，北京、上海、深圳的商品房成交套數(shù)較４月份環(huán)比下降超過５０％，而之后的單月最低成交均價(jià)較４月份下降了超過２０％。

    也有一些城市雖然成交量大幅下降，但成交均價(jià)保持高位，甚至還有“高歌猛進(jìn)”的態(tài)勢。世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)調(diào)控以來，杭州商品房成交套數(shù)大幅下滑，但價(jià)格卻穩(wěn)中有漲。廣州商品房成交套數(shù)降幅較小，成交均價(jià)則是波動(dòng)上漲。

    隨著“金九銀十”的到來，樓市在觀望中重拾漲勢。各地的商品房成交量和成交均價(jià)重回高位，有的城市在９月或１０月創(chuàng)了今年單月房價(jià)新高。同時(shí)，中國首家千億銷售額房企于今年面市。截至１２月１日，萬科銷售額已達(dá)１０００．６億元。

    量跌價(jià)滯成為眾多城市房地產(chǎn)市場的運(yùn)行態(tài)勢。以深圳為例，７月、８月深圳房價(jià)最低時(shí)，一套１３０萬元的二手房約下降５萬元至１０萬元。９月房價(jià)有所回漲，１０月則重回“量跌價(jià)漲”態(tài)勢，１１月成交量又有所上升。記者走訪了深圳市福田區(qū)的幾個(gè)新開樓盤，售價(jià)均在每平方米３萬元以上，而附近房齡５年內(nèi)的二手房售價(jià)也在２．５萬至２．８萬元之間。銷售人員告訴記者，調(diào)控能控制房價(jià)增速，但價(jià)格難以下降。

    １１月底，中央政府再次表示要加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控。專家認(rèn)為，目前各類資金仍然持續(xù)涌入房地產(chǎn)行業(yè)，使得房企資金流較為充裕，拉長了房地產(chǎn)商的“價(jià)格堅(jiān)持期”，調(diào)控陷入僵持狀態(tài)。但中央有可能繼續(xù)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，震蕩將成為明年樓市的主要趨勢。

    樓市步入震蕩期　房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)較高需關(guān)注

    在樓市調(diào)控中，銀行開發(fā)貸款與樓市運(yùn)作“關(guān)系密切”，其安全備受關(guān)注。

    央行數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，房地產(chǎn)貸款新增額占人民幣新增貸款的２７％。銀監(jiān)會(huì)于近期在全國選擇了６０家大型房企集團(tuán)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)貸款存在多頭授信、內(nèi)部關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、負(fù)債率過高和貸款集中到期等諸多風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

    與此同時(shí)，監(jiān)管部門對某地區(qū)銀行４至８月執(zhí)行二套及以上住房信貸政策開展了現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)存在流程操作不規(guī)范、貸款資料缺失、對三套及以上的房貸風(fēng)險(xiǎn)管控較為寬松等問題。

    調(diào)控中銀行紛紛加大對房貸的控制力度，但在利益面前，不少銀行對房地產(chǎn)貸款依舊“睜只眼閉只眼”。銀行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于房地產(chǎn)貸款有房地產(chǎn)抵押，并可跟蹤按揭貸款，與其他貸款相比，仍是風(fēng)險(xiǎn)較小的一項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)。

    監(jiān)管部門提醒，在新的調(diào)控政策作用下，樓市投機(jī)性購房需求將出現(xiàn)變化，部分實(shí)力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈有所繃緊，房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動(dòng)將更加頻繁。隨著房地產(chǎn)行業(yè)未來不確定性的增加，銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加大。

    為此，銀監(jiān)會(huì)提出了多項(xiàng)嚴(yán)控大型房企集團(tuán)貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管要求，如實(shí)行集團(tuán)并表授信管理等，以免房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)波及銀行業(yè)。

    北京大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同認(rèn)為，在嚴(yán)控金融為房地產(chǎn)輸血的同時(shí)，也要保證房企的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。事實(shí)上，房地產(chǎn)泡沫的形成，銀行是重要推手之一。而此時(shí)銀行如果為了“自保”而緊急剎車，則會(huì)讓實(shí)力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)陷入無米之炊的境地，加速房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)和洗牌，使眾多銀行面臨無法回收貸款的危險(xiǎn)。一旦金融業(yè)受到危險(xiǎn)，有關(guān)部門可能會(huì)停止目前對房地產(chǎn)的調(diào)控，使調(diào)控功虧一簣。

    由于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)面廣，調(diào)控需要破解更多難題。合富輝煌首席分析師黎文江指出，樓市的問題并非只存在于房地產(chǎn)行業(yè)之中，調(diào)控需要結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)形勢綜合治理。通脹預(yù)期、負(fù)利率現(xiàn)狀、投資渠道的缺乏、經(jīng)濟(jì)尚未完全走出金融危機(jī)的影響、城市化進(jìn)程的加快，使得資金仍在持續(xù)流入具有上漲預(yù)期的房地產(chǎn)行業(yè)。黎文江說：“要解決房地產(chǎn)的問題，關(guān)鍵是要把宏觀經(jīng)濟(jì)形勢理順?！?/P>
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