住房永遠(yuǎn)是最重要的民生話(huà)題之一。2010年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)厲的調(diào)控，保障性住房建設(shè)也快馬加鞭。展望新的一年，人們期待樓市穩(wěn)定，更多人能買(mǎi)得起、租得起房子，改善住房條件；保障房能建得更多、覆蓋更廣，讓更多人受益。

　　2010年的樓市調(diào)控會(huì)對(duì)2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響？2011年如何進(jìn)一步改善人民群眾住房條件？記者近日采訪(fǎng)了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹。

　　調(diào)控究竟有沒(méi)有用

　　更多人買(mǎi)到了房，不可否認(rèn)調(diào)控取得的客觀效果

　　記者：2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)復(fù)雜，幾度出現(xiàn)部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的情況。為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，1月、4月和9月末，國(guó)家先后3次出臺(tái)樓市調(diào)控政策，被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控。2010年11月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲7.7%，主管部門(mén)認(rèn)為調(diào)控取得了一定成效，但許多群眾不這樣看。您如何評(píng)價(jià)調(diào)控的效果？

　　秦虹：總體而言，2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)波瀾不驚，調(diào)控還是起到了一定效果。

　　首先，在調(diào)控的背景下，開(kāi)發(fā)投資增幅并不小。前11月共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4.3萬(wàn)億元，增速36.5%，非常高，打消了年初人們對(duì)樓市調(diào)控可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)二次探底的憂(yōu)慮。

　　其次，成交量不少。前11月商品房銷(xiāo)售面積達(dá)8.2億平方米，增速9.8%。在許多城市實(shí)施限購(gòu)政策，限制一個(gè)家庭購(gòu)買(mǎi)多套房的情況下，銷(xiāo)售量增加，說(shuō)明有更多家庭買(mǎi)到了房。

　　第三，價(jià)格相對(duì)漲幅不大，過(guò)快上漲的勢(shì)頭被遏制了。特別是在一線(xiàn)城市、東部沿海特大城市等，2010年房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)來(lái)說(shuō)比較平穩(wěn)，打折促銷(xiāo)的也比較多。如果沒(méi)有調(diào)控，2010年房?jī)r(jià)漲幅絕不是這樣的水平，市場(chǎng)會(huì)更不健康，危險(xiǎn)更大。

　　人們對(duì)調(diào)控不滿(mǎn)意

　　樓市問(wèn)題積重難返，僅靠短期調(diào)控難以實(shí)現(xiàn)大眾期待的效果

　　記者：但從居民的感受看，房?jī)r(jià)仍然過(guò)高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)普通人的支付能力，群眾怨言很大。客觀上，2010年一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)幾次出現(xiàn)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，比如北京，2010年底又出現(xiàn)一些樓盤(pán)排隊(duì)搶購(gòu)的現(xiàn)象，個(gè)別開(kāi)發(fā)商也因此洋洋得意，說(shuō)“誰(shuí)不買(mǎi)房誰(shuí)傻”。人們對(duì)調(diào)控的效果感到不滿(mǎn)意，究竟是什么原因造成的？

　　秦虹：大家對(duì)調(diào)控不滿(mǎn)意，我想原因是多方面的。

　　今天樓市出現(xiàn)的種種問(wèn)題，比如房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、投資比例過(guò)高、違法違規(guī)交易、炒地炒房等，都不是近一兩年形成的，比如2005年就開(kāi)始出現(xiàn)的供求失衡問(wèn)題，積累到今天，越來(lái)越嚴(yán)重。這些多年積累的問(wèn)題，不可能在政策出臺(tái)短短幾個(gè)月就得以解決。

　　另一方面，今天房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，不僅僅和房地產(chǎn)自身運(yùn)行有關(guān)，也和外部因素有關(guān)。比如流動(dòng)性過(guò)剩，社會(huì)資金充裕，而投資渠道有限，大家只好投資房地產(chǎn)；收入差距大，有的人不用貸款也能買(mǎi)得起很多套房子，有的人一套自住的也買(mǎi)不起。這些因素對(duì)房?jī)r(jià)影響很大。不可能在外圍這些問(wèn)題沒(méi)有解決的情況下，僅靠房地產(chǎn)調(diào)控政策就能解決房地產(chǎn)根本性的問(wèn)題。

　　房改10多年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度特別快，但與此相適應(yīng)的房地產(chǎn)制度建設(shè)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有跟上。比如與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相應(yīng)的稅制體系遲遲無(wú)法建立，相關(guān)法律法規(guī)不健全等。在這種被動(dòng)的情況下，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)只能靠短期政策。而短期政策往往需要服從國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的決策，保增長(zhǎng)的時(shí)候就“救市”，防過(guò)熱的時(shí)候就收緊，容易引起行業(yè)的整體波動(dòng)。如果長(zhǎng)期制度不建立起來(lái)，僅靠短期政策來(lái)調(diào)控的話(huà)，很難實(shí)現(xiàn)大家所期待的效果。

　　樓市調(diào)控如何繼續(xù)

　　房產(chǎn)稅試點(diǎn)很關(guān)鍵，限購(gòu)仍有必要

　　記者：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新最近表示，2011年仍要堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。在新的一年里，房地產(chǎn)調(diào)控要繼續(xù)堅(jiān)持，重點(diǎn)應(yīng)該放在哪些方面？

　　秦虹：2010年的調(diào)控，最重要的是兩項(xiàng)政策。一是通過(guò)嚴(yán)厲的執(zhí)行差別化信貸政策，抑制投資投機(jī)型需求。二是切實(shí)增加市場(chǎng)的有效供應(yīng)。我認(rèn)為，這兩項(xiàng)措施非常關(guān)鍵，2011年應(yīng)該堅(jiān)持。

　　為什么要堅(jiān)持？首先，現(xiàn)在社會(huì)上的資金仍然非常充裕，資金多、沒(méi)有出口，2011年這一狀況很可能會(huì)延續(xù)。因此，差別化信貸政策必須堅(jiān)持，阻擋投機(jī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　同時(shí)，樓市供求失衡的狀況依然存在。只有供應(yīng)略大于需求的時(shí)候，房?jī)r(jià)才能真正穩(wěn)定，投資者也才會(huì)離開(kāi)這個(gè)市場(chǎng)。而且，由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)，還需要使整個(gè)城市住房總套數(shù)比家庭總數(shù)要大。因此這種供大于求不僅是總量的，而且應(yīng)該在每個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的區(qū)域都實(shí)現(xiàn)供大于求。所以仍然要努力增加有效供應(yīng)。

　　堅(jiān)持調(diào)控的同時(shí)，更要注重制度建設(shè)。尤其是房地產(chǎn)稅，要盡快開(kāi)展試點(diǎn)。開(kāi)征房產(chǎn)稅可以起到調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配，減少房屋空置，穩(wěn)定地方財(cái)政收入的作用。我們從無(wú)到有建立房產(chǎn)稅制度，盡管難度很大，但盡快開(kāi)展試點(diǎn)非常關(guān)鍵。

　　記者：許多城市采取的限購(gòu)政策2010年底到期，這種行政手段式的調(diào)控政策一度爭(zhēng)議很大，2011年是否還應(yīng)該繼續(xù)執(zhí)行？

　　秦虹：2010年的調(diào)控中，受批評(píng)最多的就是限購(gòu)。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，限購(gòu)肯定是行政手段，但在經(jīng)濟(jì)手段效果有限、而房地產(chǎn)市場(chǎng)有異動(dòng)的情況下，采取必要的行政手段干預(yù)是需要的。不僅能起到遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用，對(duì)家庭收入分配也能起到一定調(diào)節(jié)作用。避免有錢(qián)人買(mǎi)多套房，越來(lái)越富有，而沒(méi)錢(qián)的人一套房也買(mǎi)不起。我認(rèn)為，2011年，在房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，還有必要繼續(xù)采取限購(gòu)政策，來(lái)彌補(bǔ)現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)手段不足。

　　新一年房?jī)r(jià)走向何方

　　流動(dòng)性、利率、供求決定房?jī)r(jià)走勢(shì)，“不限戶(hù)籍”的公租房最值得期待

　　記者：展望2011，房?jī)r(jià)的走勢(shì)仍然是大家最關(guān)心的。我們都知道預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)漲跌很難，請(qǐng)分析2011年哪些因素將影響房?jī)r(jià)走勢(shì)，調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響又有多大？

　　秦虹：從目前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，2011年房?jī)r(jià)的基本走勢(shì)取決于三方面。一是流動(dòng)性，如果新增貨幣量大，房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的可能性就大。二是實(shí)際利率水平，也就是名義利率減去通貨膨脹率。如果今年通貨膨脹率居高不下，實(shí)際利率仍然是負(fù)利率，房?jī)r(jià)上漲的壓力也就更大。三看供求關(guān)系的調(diào)整。供求矛盾如果能進(jìn)一步得以緩解，房?jī)r(jià)就有可能穩(wěn)定甚至下跌。

　　相比這些外部因素，房地產(chǎn)調(diào)控的主要作用是抑制市場(chǎng)的短期波動(dòng)，對(duì)房?jī)r(jià)的影響是短期的。調(diào)控要取得更好的效果，最關(guān)鍵還是在落實(shí)。因此，2011年，抓政策的落實(shí)將是調(diào)控的一個(gè)重要任務(wù)。

　　記者：住房問(wèn)題的另一大方面是保障性住房。2010年保障性安居工程建設(shè)規(guī)模創(chuàng)歷史之最，全國(guó)各類(lèi)保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造住房開(kāi)工590萬(wàn)套。不過(guò)，許多人感到保障房還是遙不可及，特別是非戶(hù)籍人口，選擇有限。您認(rèn)為2011年保障房建設(shè)還要在哪些重點(diǎn)方面加碼？

　　秦虹：2010年的保障房建設(shè)，無(wú)論建設(shè)量還是中央投資都是史無(wú)前例的，達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)。但是，在高房?jī)r(jià)的情況下，現(xiàn)在的保障房建設(shè)量盡管比過(guò)去大，總體還是不足。特別是對(duì)夾心層、新就業(yè)人員和外來(lái)務(wù)工人員的保障力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。今后應(yīng)該著重努力解決這些群體的住房保障問(wèn)題。

　　當(dāng)前，各地基本上已經(jīng)通過(guò)廉租房，對(duì)低保的住房困難家庭實(shí)現(xiàn)了“應(yīng)保盡?！薄？梢灶A(yù)見(jiàn)，公共租賃房將成為主要的保障形式。公共租賃房最大的特點(diǎn)是戶(hù)籍開(kāi)放，可以加快解決低收入和中等偏下收入群體、新就業(yè)職工和外來(lái)務(wù)工人員住房問(wèn)題。在整個(gè)“十二五”時(shí)期，大力發(fā)展公共租賃房將成為住房保障的重點(diǎn)。

　　我想，對(duì)普通居民而言，無(wú)論是租、買(mǎi)，還是通過(guò)政府保障，都想盡快住上稱(chēng)心如意的房子，改善住房條件。2011年，房地產(chǎn)調(diào)控還會(huì)繼續(xù)，這有利于年輕人合理安排購(gòu)房計(jì)劃，不必太擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲比存錢(qián)快。保障房力度會(huì)進(jìn)一步加大，會(huì)有更多原本不能享受住房保障的群體住上保障房，讓更多百姓的安居夢(mèng)想變成現(xiàn)實(shí)。