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目錄
CONTENTS
1 房地產(chǎn)金融概況 9
1.1 房地產(chǎn)金融概念以及內(nèi)容 9
1.2 房地產(chǎn)金融的特征與作用 10
1.2.1 特征 10
1.2.2 作用 11
1.3 房地產(chǎn)金融市場分類 15
1.3.1按服務(wù)對(duì)象不同，分為房產(chǎn)金融市場和地產(chǎn)金融市場 15
1.3.2 按市場層次的不同，分為初級(jí)市場和二級(jí)市場 17
1.4 房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道 18
1.4.1 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資 18
1.4.2 房地產(chǎn)企業(yè)外部融資 20
1.5 房地產(chǎn)金融相關(guān)政策 23
1.5.1 銀行信貸政策法規(guī) 23
1.5.2 上市融資政策法規(guī) 23
1.5.3 發(fā)行企業(yè)債券政策法規(guī) 24
1.5.4 房地產(chǎn)信托政策法規(guī) 24
1.5.5 國內(nèi)REITS政策法規(guī) 25
1.5.6 其他相關(guān)融資政策法規(guī) 28
1.6 我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展階段 31
1.7 小結(jié) 32
2 房地產(chǎn)金融市場現(xiàn)狀分析 33
2.1 房地產(chǎn)開發(fā)資金供求分析 33
2.1.1 資金需求分析 33
2.1.2 資金供給分析 36
2.2 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu) 41
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)各階段資金流 45
2.3.1 購買土地 45
2.3.2 取得“四證”并開工 46
2.3.3 預(yù)售 46
2.4 企業(yè)并購 46
2.5 小結(jié) 47
3 中國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式分析 48
3.1 銀行貸款 48
3.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)信貸 48
3.1.2 個(gè)人住房信貸 48
3.2 上市融資 49
3.2.1 IPO上市 49
3.2.2 買殼上市 49
3.2.3 海外上市 50
3.2.4 結(jié)論 53
3.3 發(fā)行企業(yè)債券 53
3.3.1 現(xiàn)狀分析 53
3.3.2 企業(yè)債券的優(yōu)缺點(diǎn) 57
3.3.3 我國企業(yè)債券融資情況 58
3.3.4 案例分析 59
3.3.5 結(jié)論 61
3.4 房地產(chǎn)信托 61
3.4.1 現(xiàn)狀分析 61
3.4.2 房地產(chǎn)信托的優(yōu)缺點(diǎn) 64
3.4.3 房地產(chǎn)信托融資的主要方式 64
3.4.4 案例分析 66
3.4.5 小結(jié) 67
3.5 房地產(chǎn)信托投資基金（REITS） 68
3.5.1 REITS的特征與類型 68
3.5.2 我國REITS的發(fā)展現(xiàn)狀 68
3.5.3 我國REITS的曲線發(fā)展模式 69
3.5.4 案例分析 71
3.5.5 結(jié)論 74
3.6 其他融資方式 74
3.7 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的選擇 76
3.7.1 不同開發(fā)階段融資方式的選擇 76
3.7.2 不同房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資方式分析 77
3.7.3 不同規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)融資方式分析 79
3.8 小結(jié) 79
4 國外房地產(chǎn)金融發(fā)展研究 81
4.1 國外REITS發(fā)展現(xiàn)狀 81
4.2 美國REITS研究 82
4.2.1 現(xiàn)狀探析 82
4.2.2 案例分析 95
4.3 亞太地區(qū)REITS概況研究 100
4.3.1 發(fā)展概況 100
4.3.2 新加坡REITS發(fā)展分析 101
4.3.3 澳大利亞REITS發(fā)展分析 101
4.3.4 香港REITS發(fā)展分析 105
4.4 REITS發(fā)展模式的比較分析 105
4.5 國外房地產(chǎn)金融發(fā)展的借鑒之處 106
4.6 小結(jié) 108
5 中國房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢(shì)分析 110
5.1 REITS將成為主要趨勢(shì) 110
5.1.1 發(fā)展REITS的建議 110
5.1.2 我國發(fā)展 REITs 的可行性 110
5.1.3 探索REITS發(fā)展模式 111
5.2 房地產(chǎn)信托市場前景堪憂 114
5.3 商業(yè)銀行仍是融資的主要平臺(tái) 116
5.4 IPO異軍突起 116
5.5 企業(yè)債券是重要融資渠道 116
5.6 國外金融機(jī)構(gòu)與境外基金涌入 117
5.7 小結(jié) 117
6 當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)融資策略分析 118
6.1 借道房地產(chǎn)信托，解決資金短缺 118
6.2 與國外產(chǎn)業(yè)投資基金合作 118
6.3 銀行貸款或有松動(dòng) 118
6.4 利用私募股權(quán)投資基金 119
6.5 房地產(chǎn)金融存在的問題及風(fēng)險(xiǎn) 120
6.5.1 信用風(fēng)險(xiǎn) 120
6.5.2 市場風(fēng)險(xiǎn) 120
6.5.3 轉(zhuǎn)按揭貸款額度不斷增加，風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn) 121
6.5.4 假按揭?guī)淼赖嘛L(fēng)險(xiǎn) 121
6.5.5 房價(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn) 121
6.5.6 融資渠道單一，新型融資方式亟待創(chuàng)新 121
6.6 小結(jié) 122
圖表目錄
圖表 1 房地產(chǎn)企業(yè)融資方式一覽 19
圖表 2 房地產(chǎn)企業(yè)銀行信貸、債券、上市融資方式比較 19
圖表 3 股票融資的三種方式 20
圖表 4 《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》的主要內(nèi)容 28
圖表 5 2009-2010年8月房地產(chǎn)銷售面積分析 33
圖表 6 2009-2010年9月中國商品房銷售情況 34
圖表 7 2008年8月-2010年8月累計(jì)全國商品房、商品住宅銷售面積及同比增長率變動(dòng)趨勢(shì) 35
圖表 8 2008年8月-2010年8月累計(jì)全國商品房、商品住宅銷售額及同比增長率變動(dòng)趨勢(shì) 35
圖表 9 1997-2009年中國房地產(chǎn)土地開發(fā)量 37
圖表 10 2009年8月-2010年8月累計(jì)全國房地產(chǎn)土地開發(fā)與購置情況 37
圖表 11 2009-2010年9月中國房地產(chǎn)土地開工情況 39
圖表 12 2009-2010年8月房地產(chǎn)投資額分析 40
圖表 13 2009年8月-2010年8月累計(jì)全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 40
圖表 14 2009-2010年9月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源合計(jì)分析 41
圖表 15 2009-2010年9月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源 42
圖表 16 2009年7月-2010年8月累計(jì)全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成情況 43
圖表 17 2008年8月-2010年8月累計(jì)全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成增長率變動(dòng)趨勢(shì) 43
圖表 18 2010年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu) 44
圖表 19 開發(fā)商對(duì)自有資金的依賴度上升 45
圖表 20 2010 年企業(yè)債券逐季發(fā)行情況 53
圖表 21 發(fā)行主體信用等級(jí)分布 55
圖表 22 債項(xiàng)信用等級(jí)分布 55
圖表 23 發(fā)行人按行業(yè)分布情況 56
圖表 24 企業(yè)債增信方式按期數(shù)分布情況 57
圖表 25 2008-2009年我國企業(yè)債券融資規(guī)模分析 58
圖表 26 越秀REITs 的結(jié)構(gòu) 73
圖表 27 全球及各國物業(yè)年回報(bào)率及構(gòu)成 81
圖表 28 REITs 的兩種模式比較 81
圖表 29 美國五大REITs，住宅REITs 和開發(fā)商市值與營收 83
圖表 30 美國五大REITs，住宅REITs 和開發(fā)商PB 與PS 83
圖表 31 美國前五大REITs，住宅REITs 和開發(fā)商財(cái)務(wù)與估值對(duì)比 84
圖表 32 美國REITs 與其它資產(chǎn)的回報(bào)率 85
圖表 33 美國上市權(quán)益型REITs 和非上市REITs 回報(bào)率分布 86
圖表 34 美國政府對(duì)REITs 資格的限制性措施 86
圖表 35 美國按物業(yè)類型分REITs 構(gòu)成 87
圖表 36 美國REITs 的盈利模式 88
圖表 37 美國UPREITs 結(jié)構(gòu)圖 90
圖表 38 美國DOWNREIT 結(jié)構(gòu)圖 90
圖表 39 美國REITs 數(shù)量與規(guī)模 92
圖表 40 美國REITs 的四次IPO 高潮 92
圖表 41 泛美房地產(chǎn)信托投資公司損益表 95
圖表 42 泛美房地產(chǎn)信托投資公司資產(chǎn)負(fù)債表 96
圖表 43 泛美房地產(chǎn)信托投資公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 96
略……
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2011-2015年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告下載.doc
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