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2007年股市與樓市共振現(xiàn)象分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期：2007-11-29
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- 中研網(wǎng)訊：
- 對2007年十大地王帶動周邊房價上漲統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，十大地王帶動區(qū)域房價平均上漲20%。不止如此，2007年股市與樓市共振所產(chǎn)生的股地相扯正在“侵蝕”著我國的經(jīng)濟(jì)肌體�！�
十大地王帶動區(qū)域房價平均上漲20%
“現(xiàn)在雖然還談不上某個企業(yè)能夠形成壟斷，但是可以說是上市公司一個階層的壟斷。” 陽光100置業(yè)集團(tuán)副總裁范小沖認(rèn)為，“面粉貴于面包”的現(xiàn)象是2007年樓市、土地與股市、資本共振下的產(chǎn)物，這輪資本市場帶動的地價房價連環(huán)上漲跟以往由投資、自住需求帶動的房價上漲是不一樣的，是資本實(shí)力雄厚的企業(yè)重新給區(qū)域定價，其他開發(fā)商跟著哄抬地價、房價�！�
大量的事實(shí)支撐范小沖的觀點(diǎn)
杭州地王誕生--周邊樓盤一周提價6000元。7月9日，寧波雅戈?duì)栔脴I(yè)以14.76億元的價格奪得杭政儲出[2007] 23號地塊（原浙江工商大學(xué)），樓面地價高達(dá)15712元/平方米，再次刷新紀(jì)錄。拍地事件之后一周時間內(nèi)，周邊的風(fēng)華九園從14000萬元/平方米上漲到20000元/平方米�！�
上海地王誕生--周邊樓盤房價上漲4800元。11月8日，上海新江灣城D3地塊最終以13.01億元的價格落入新加坡仁恒置地囊中，樓面地價高達(dá)20000元/平方米。自6月浙江綠城以12500元/平方米的樓面地價拿下D1地塊至今，僅隔4個月，新江灣城地塊的樓面地價上漲幅度高達(dá)60%�，F(xiàn)今，新江灣城一號作品（合生江灣國際公寓）由9月份20000元/平方米的售價迅速上漲至24800元/平方米�！�
南京地王誕生--周邊樓盤房價將上漲2500元。7月26日，萬科聯(lián)手寶靜置業(yè)以17.85億元在南京購入江寧區(qū)牛首山地塊，創(chuàng)下3278元/平方米的南京樓面地價最高紀(jì)錄，當(dāng)時該地塊周邊的樓盤價格在4500元/平方米左右，萬科拿地三天內(nèi)，整個江寧區(qū)二手房掛牌價平均漲了300元/平方米，業(yè)內(nèi)紛紛預(yù)測未來該地房價將達(dá)到7000元/平方米。
重慶地王誕生--周邊樓盤房價上漲1600元。8月3日，恒大地產(chǎn)集團(tuán)以25.3億元捆綁競拍位于重慶渝中區(qū)和九龍坡區(qū)的兩宗黃金地塊，成交價高出底價16億元，“重慶地王”由此產(chǎn)生。地王的轟動效應(yīng)直接刺激了區(qū)域房價上漲，8月份渝中區(qū)平均房價約3500元/平方米，10月份區(qū)域平均房價已漲至4100元/平方米，區(qū)域內(nèi)的旭慶·江灣國際花都目前均價已達(dá)5100元/方米�！�
采訪中，上市房企瘋狂拿地帶動地價房價上漲幾乎是業(yè)內(nèi)共認(rèn)的2007年房地產(chǎn)的主要特征調(diào)查顯示，27%的人群認(rèn)為“地產(chǎn)寡頭”對于房地產(chǎn)市場的首要影響是造成區(qū)域房價定價權(quán)的壟斷。對2007年十大地王帶動周邊房價上漲統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，十大地王帶動區(qū)域房價平均上漲20%�！�
地王所產(chǎn)生的房價帶動效應(yīng)進(jìn)一步
推動了各大城市房價的連續(xù)上揚(yáng)。國家發(fā)改委11月14日公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2007年10月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%。同比漲幅較高的主要城市包括：寧波19.1%、烏魯木齊18.5%、北京17.8%、北海17.7%和深圳16.8%等。就房價收入比，即住房價格與家庭年收入的比值而言，美國為4倍，香港和日本為8倍，然而，目前中國這一比率已達(dá)到15至20�！�
有違住房保障主流
上市公司“股地相扯”聯(lián)合拉高地價房價，從而讓更多的買房人“望房興嘆�！蔽覈康禺a(chǎn)已經(jīng)成為了富人、上市地產(chǎn)大鱷的資本游戲。11月19日，國務(wù)院總理溫家寶訪問新加坡，并參觀了新加坡的組屋。溫家寶表示：“如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問題�！薄�
實(shí)際上，新加坡和香港特區(qū)的房地產(chǎn)市場目前已經(jīng)處于“地產(chǎn)寡頭”的市場。但由于香港和新加坡的“地產(chǎn)寡頭”市場是建立在其相對完善的機(jī)制基礎(chǔ)上。其“地產(chǎn)寡頭”是在良性的市場條件下，由市場合法的自由競爭而形成的壟斷。由于住房保障機(jī)制完善，新加坡80%居民住在組屋內(nèi)，香港總?cè)丝诘囊话胂硎艿秸沧》勘Ｕ�，因此，“地產(chǎn)寡頭”并不會影響到民生問題。而我國內(nèi)地的住宅保障制度尚未完全建立，“地產(chǎn)寡頭”時代卻已來臨，將不僅影響到的是高檔住房市場的惡性競爭，同時，也使得老百姓基本住房問題尚未解決就已經(jīng)面臨寡頭和壟斷，同時加大政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的難度，使得住房保障制度的深入實(shí)施面臨困境�！�
聯(lián)手股市催生經(jīng)濟(jì)泡沫
不止如此，2007年股市與樓市共振所產(chǎn)生的股地相扯正在“侵蝕”著我國的經(jīng)濟(jì)肌體。“股市房市同時快速增長，經(jīng)濟(jì)存反常現(xiàn)象�！比珖舜蟪Ｎ瘯蔽瘑T長成思危11月16日在北京出席中外跨國公司CEO圓桌會議時指出。
樓市與股市聯(lián)手催生經(jīng)濟(jì)泡沫突出表現(xiàn)在以下幾個方面：
首先，房地產(chǎn)對整個金融系統(tǒng)影響舉足輕重�！耙郧胺康禺a(chǎn)依賴于國家金融系統(tǒng)，而現(xiàn)在轉(zhuǎn)變?yōu)閲医鹑谙到y(tǒng)依賴于房地產(chǎn)。地產(chǎn)寡頭能夠融到更多的資本，有資本與土地資源的本錢與宏觀調(diào)控對抗，讓宏觀調(diào)控落空。同時，現(xiàn)在其他行業(yè)的資金正在加速流入房地產(chǎn)行業(yè)，長期下去對其他行業(yè)的發(fā)展是不利的�！薄≈袊�(jīng)濟(jì)名家講壇副理事長李開發(fā)表示。正如李開發(fā)所言，海爾、雅戈?duì)�、蘇寧電器等諸多其他行業(yè)的實(shí)力企業(yè)正在加緊步伐加入樓市的大軍�！�
有分析認(rèn)為，2000年全國完成房地產(chǎn)投資只有5000億元，而2006年則達(dá)到2萬億元，投資增長了3倍。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為，雖然今年第四季度放貸基本停止了，但那是因?yàn)榻衲昵叭齻�季度信貸總投放超出了全年指標(biāo)。從目前的種種跡象來看，明年第一季度的信貸投放完全有可能失控，央行可能會遭遇非常強(qiáng)大的調(diào)控危機(jī)。
其次，上市地產(chǎn)公司“以地充值”引發(fā)股市泡沫。土地儲備成為當(dāng)前衡量上市公司預(yù)期業(yè)績的重要指標(biāo)，現(xiàn)在“面粉貴于面包”現(xiàn)象能夠拉高股價，但也埋下了股市泡沫。只要房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策嚴(yán)格實(shí)施，或房地產(chǎn)出現(xiàn)任何崩潰的跡象，股市泡沫就將泛濫，房企競相圈地、圈錢，樓市風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)移到資本市場�！胺巧鲜蟹科蟪霈F(xiàn)任何問題，影響的只是購買該樓盤的購房人，而上市房企出現(xiàn)問題影響的將是購買其股票的所有股民，其危害人群范圍將大大擴(kuò)大�！薄”本⿴煼洞髮W(xué)管理學(xué)院房地產(chǎn)研究所副主任王宏新說�！�
再次，“股地相扯”將中國樓市推入全球化金融系統(tǒng)。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認(rèn)為，土地在不經(jīng)意間進(jìn)入了股市，然后進(jìn)行放大，再進(jìn)入資本市場，實(shí)際上是把中國的樓市和股市推入了全球化的金融系統(tǒng)。把國外的樓市、股市和中國的樓市股市聯(lián)系在一起，美國的次貸危機(jī)這次就影響了中國。同時，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科提醒，現(xiàn)在開發(fā)商一般在香港上市，但是港資屬于外資，并且港幣是可以直接兌換的，在國家限制外資政策下，這是外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)的途徑之一，如果外資隨時抽走，對整個股市及我國經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生不良的影響，這點(diǎn)必須引起關(guān)注。 - ■ 與【2007年股市與樓市共振現(xiàn)象分析】相關(guān)新聞
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