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"旅游+地產(chǎn)"模式深度分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期：2007-12-4
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場調(diào)研 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
- 隨著合資公司置信凱德近日接二連三的出手拿地，一年來有關(guān)新加坡凱德置地與成都置信實(shí)業(yè)之間“洋槍加土炮”的合作只是流于形式的說法，似乎已不攻自破了。
10月15日到25日的十天里，置信凱德通過競拍及摘牌形式，以6.92億元人民幣成功獲得成都市郊溫江區(qū)三個(gè)綜合地塊，總占地1384畝，分別規(guī)劃開發(fā)住宅、零售商業(yè)和酒店等物業(yè)。
有心人不難發(fā)現(xiàn)，這一千多畝土地均緊鄰置信實(shí)業(yè)先前開發(fā)的“國色天鄉(xiāng)”樂園，且每畝約50萬元的成交地價(jià)，明顯低于周邊土地市場價(jià)。個(gè)中原因，頗堪玩味。
置信凱德低價(jià)攬地
去年8月，置信凱德首次亮相成都時(shí)，合作雙方高層發(fā)出“豪言壯語”：計(jì)劃于2014年前在成都開發(fā)5~7個(gè)項(xiàng)目，建筑面積達(dá)450萬平方米，供應(yīng)住宅約2.5萬套。
但成功借道入蜀的凱德置地，很快開始在成都“單干”：先是去年11月29日以近8.7億元競得號稱成都主干道人民南路“絕版”地塊的原四川省博物館地塊，并在這幅面積近50畝的旺地上興建其標(biāo)志性商用物業(yè)來福士廣場；今年5月25日，凱德置地又以11.67億元拍下成都青羊區(qū)光華大道一幅159畝地塊；剛剛過去的11月1日，該公司再度出擊，以1.89億元拍下成都火車南站片區(qū)的45畝土地。
不過，一連串的成功并沒有讓凱德忘記當(dāng)初與置信之間的“山盟海誓”，而后者帶來的豐厚“嫁妝”，也讓任何“忘恩負(fù)義”之舉，顯得太不理性。
據(jù)悉，置信凱德收入囊中的溫江區(qū)三幅地塊，都是在沒有直接競爭對手的情況下，以出讓底價(jià)每畝50萬元成交，相鄰區(qū)域目前土地市場價(jià)可達(dá)每畝200萬元。
此前外界盛傳置信實(shí)業(yè)是上述地塊的一級開發(fā)商，但置信實(shí)業(yè)集團(tuán)副總唐名璉對此予以否認(rèn)，聲稱這些地塊溫江區(qū)政府為了引進(jìn)有實(shí)力的開發(fā)商而推出的，置信凱德順利拿下，是各方面綜合優(yōu)勢的體現(xiàn)。
“我們將整合這三幅地塊，以娛樂主題項(xiàng)目為依托，在3~5年內(nèi)完成130萬平方米大型復(fù)合社區(qū)的開發(fā)，其中包括7000套左右的高端住宅�！碧普f。
而由凱德方面派出的置信凱德總經(jīng)理韓德明表態(tài)則更為委婉：“公司一直看好溫江高品質(zhì)住宅市場蘊(yùn)藏的巨大潛力�！�
明修棧道 暗度陳倉
無獨(dú)有偶，成都近郊各區(qū)的數(shù)個(gè)主題公園或旅游景區(qū)旁，保利地產(chǎn)（600048）、招商地產(chǎn)（000024）、華僑城、華潤置地（1109.HK）及香港新鴻基地產(chǎn)（0016.HK）等大名鼎鼎的開發(fā)商們，正在忙著搶占地盤，大興土木（詳見附表）。
成都正合地產(chǎn)的郭潔認(rèn)為，這類開發(fā)模式的精髓在于以主題公園等旅游項(xiàng)目的名義圈地，享受低地價(jià)和政策、稅收等方面的優(yōu)惠，再依托主題公園開發(fā)住宅高價(jià)銷售，賺取豐厚利潤。
“現(xiàn)在政府也不會那么傻，如果單是開發(fā)房地產(chǎn)，絕不會廉價(jià)賣地。”成都某地產(chǎn)策劃公司人士稱。這位曾為位于成都三環(huán)外華陽區(qū)的海洋公園做全程策劃的人士透露，當(dāng)初開發(fā)商大連海昌集團(tuán)與華陽區(qū)政府達(dá)成600畝公園土地的協(xié)議用地合同，包括各種成本在內(nèi)，每畝地價(jià)不過46萬元。今年年中，海昌把其中240畝賣給新鴻基地產(chǎn)，開發(fā)總建筑面積約56萬平方米的住宅，占地360畝的海洋公園則預(yù)計(jì)在明年暑假開園。
有數(shù)據(jù)表明，受海洋公園投資拉動(dòng)，附近區(qū)域地價(jià)和房價(jià)不斷升高，目前地價(jià)平均超過每畝400萬元，房價(jià)每平方米都在4000元以上。以該區(qū)的地理位置來說，這樣的地價(jià)樓價(jià)幾年前誰也預(yù)想不到。
而置信凱德溫江地塊所依托的置信“國色天鄉(xiāng)”樂園，同樣得益于地方政府支持，號稱總規(guī)劃面積6000畝，目前只是完成了一期約600畝的開發(fā)，據(jù)說如今園區(qū)人氣頗旺�；蛟S正是因?yàn)槿绱�，在中國開發(fā)住宅、寫字樓及收購、經(jīng)營商場很有心得卻從未涉足旅游地產(chǎn)的凱德置地，才決心在此放手一搏。
只賺不賠的生意？
“‘旅游＋地產(chǎn)’的開發(fā)模式，其實(shí)大都是向深圳華橋城集團(tuán)學(xué)習(xí)的。”成都杰立恩地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)副總賴翰林說，“隨著主題公園被大量復(fù)制，已失去新意和市場興奮點(diǎn)。”
他分析說，首先，現(xiàn)在的主題公園土地一般都是協(xié)議劃撥，地價(jià)較低，但在荒地上修公園成本很高，這部分成本最終會轉(zhuǎn)嫁到周邊的房價(jià)上，等于讓購房者為前期巨額投資買單；其次，這類公園白天往往人滿為患，噪音等污染嚴(yán)重，對居住品質(zhì)并沒有多大的提升，“國色天鄉(xiāng)”就是個(gè)活生生的例子。
“這類公園后期運(yùn)營是個(gè)很大的問題，搞不好會最后成為一個(gè)城市的累贅�！彼麖�(qiáng)調(diào)。
但深圳星彥地產(chǎn)成都公司的孔祥虎認(rèn)為，一般來說，主題公園這類旅游地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期在5~10年之間，開發(fā)商先做旅游項(xiàng)目，等到無利可圖時(shí)再轉(zhuǎn)向搞房地產(chǎn)開發(fā)的可能性非常大，“只要進(jìn)入成本足夠低，與變相囤地?zé)o異”。
“即使公園垮了，在利益與共的地方政府支持下，改變土地用途開發(fā)住宅，等于是開發(fā)商上的最后一道保險(xiǎn)，絕對不會虧本的�！肮鶟嵳f。
或許是意識到此類開發(fā)模式優(yōu)劣并存，凱德置地和新鴻基地產(chǎn)等外來資本，既巧妙借力本土企業(yè)積聚的政府人脈和土地資源，又不直接染指自身不太擅長的旅游地產(chǎn)，進(jìn)可攻退可守，無疑也是精明的一招棋。 - ■ 與【"旅游+地產(chǎn)"模式深度分析】相關(guān)新聞
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