華南：市道遇寒流　冰封拿地?zé)崆椤?BR>
　　發(fā)生在一手樓市中的觀望在成功影響了下游的二手房市場(chǎng)之后，瘟疫一般地傳染了產(chǎn)業(yè)鏈上游的土地市場(chǎng)。

　　在珠三角,無論廣州還是東莞，2007年所創(chuàng)造出來的“地王”數(shù)量之多、價(jià)格之高、刷新速度之快，讓人們對(duì)這個(gè)新聞詞匯感到些許的視覺疲勞。然而到了去年12月，廣州多宗土地底價(jià)成交、東莞商住地塊流拍，這一切無論對(duì)行業(yè)人士還是外行看來，都顯得格外新鮮。

　　不僅如此，土地一級(jí)市場(chǎng)的觀望情緒也逐漸到了二級(jí)市場(chǎng)。盡管國(guó)家的土地政策對(duì)“囤地”的擠兌壓力越來越大，但是買家的猶豫以及土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)的繁瑣已經(jīng)讓二級(jí)市場(chǎng)上的土地“出路難尋”。

　　供地放量　一級(jí)市場(chǎng)地價(jià)走低

　　盡管廣州一級(jí)土地市場(chǎng)在去年12月就已經(jīng)開始呈現(xiàn)出冷淡，但政府并不準(zhǔn)備在新年內(nèi)減少或者放緩供地步伐。按照計(jì)劃，2008年廣州市出讓的住宅用地面積仍然是5平方公里。

　　早在1月8日，廣州就推出了2宗市區(qū)的大面積住宅地塊，1宗位于金沙洲、1宗位于天河區(qū)員村，總面積接近40萬平方米。

　　另外廣州市國(guó)土部門官方網(wǎng)站截至23日的土地出讓公告或預(yù)告顯示，共有7宗住宅用地和2宗商業(yè)用地會(huì)在近期推出，這些住宅地塊面積最大的近30萬平方米，最小的都有7萬平方米，總體面積超過100萬平方米。2宗商業(yè)地塊面積均不小，最引人注目的是位于珠江新城的“東塔”地塊，“東塔”將與已經(jīng)在建的第一高樓“西塔”并列成為廣州的新地標(biāo)。

　　廣州加大供地力度的示范效應(yīng)下，珠三角其他城市也相繼迅猛推地，例如不久之前，東莞市土地交易中心先后發(fā)布了多宗土地出讓預(yù)告及公告，總共涉及地塊26幅、面積達(dá)140多萬平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在多數(shù)城市，今年的土地供應(yīng)量不會(huì)比去年少，特別是上半年。因?yàn)椴簧俚胤秸�府去年整理的土地�?chǔ)備都有望在年初供應(yīng)市場(chǎng)。

　　政府一如既往地供地，開發(fā)商則失去了往日的熱情。在廣州1月8日的土地拍賣中，金沙洲的一幅住宅地塊以相當(dāng)于該區(qū)域“地王”價(jià)格的一半成交。去年9月，金沙洲住宅地塊的樓面地價(jià)最高被拍到了8000多元/平方米，比這里的許多在售樓價(jià)都高。

　　事實(shí)上，廣州的一級(jí)土地市場(chǎng)在去年9月達(dá)到頂峰之后掉頭向下。12月的一次大規(guī)模土地出讓中，原本計(jì)劃的12宗地有2宗流拍，5宗地價(jià)成交，開發(fā)商對(duì)另外5宗的興趣也不大，舉牌并不積極。

　　比廣州更加慘淡的是，東莞市日前推出的位于東城區(qū)莞長(zhǎng)路牛山段西側(cè)的一宗編號(hào)為2007G037、總面積為15995平方米、容積率為4.34的商住用地，由于該地塊在掛牌階段就沒有應(yīng)價(jià)者，拍賣師最終宣布該地塊流拍，這是近年?yáng)|莞首宗商住用地發(fā)生流拍。

　　跟廣州相同的是，自10月份房貸新政實(shí)施以來，東莞土地交易市場(chǎng)拍出的幾幅商住用地成交價(jià)可以說是一路下跌、屢創(chuàng)新低。自10月25日該市南城區(qū)西平地塊拍出樓面地價(jià)為6076元/平方米的城區(qū)“地王”價(jià)后，城區(qū)土地市場(chǎng)成交價(jià)就由“至高點(diǎn)”走入低位，南城區(qū)連續(xù)兩幅優(yōu)質(zhì)用地先后以每平方米4000多元及3000多元的樓面地價(jià)成交。

　　一、二手交易均面臨限制

　　對(duì)于土地市場(chǎng)上發(fā)生的逆轉(zhuǎn)，業(yè)內(nèi)人士陳女士的觀點(diǎn)是，無論一手土地還是二手土地，最終都是要進(jìn)入一手房市場(chǎng)。因此，樓市的不明朗直接導(dǎo)致土地市場(chǎng)的觀望氣氛。陳女士多年來一直幫客戶在二級(jí)土地市場(chǎng)上尋找機(jī)會(huì)，也會(huì)為某些土地的業(yè)主尋找買家，是個(gè)二級(jí)土地市場(chǎng)上的中間人。

　　目前在二手土地市場(chǎng)，行業(yè)內(nèi)有消息流傳稱許多土地的業(yè)主迫于“閑置土地政策”正急于出讓土地。但是陳女士稱沒有感覺出明顯的變化。原因是這種交易已經(jīng)不多了。能賣的幾乎都已經(jīng)出手，剩下的土地經(jīng)過轉(zhuǎn)手或者閑置導(dǎo)致成本很高，再加上目前二手土地轉(zhuǎn)讓需要補(bǔ)繳的稅費(fèi)多，手續(xù)復(fù)雜，很多買家都不愿意承受這些負(fù)擔(dān)。

　　“現(xiàn)在只有一些大的上市公司會(huì)以股權(quán)收購(gòu)的形式在二級(jí)市場(chǎng)上獲得土地，其他開發(fā)商或者外來資金買地的基本不多。”她說，“跟炒股一樣，形勢(shì)不明朗之時(shí)，多數(shù)人都溜達(dá)出來觀望。”

　　如果說二手市場(chǎng)主要受到交易手續(xù)的限制，那么交易手續(xù)便利的一手土地市場(chǎng)，則感受到了資金緊張的壓力。

　　高力國(guó)際投資顧問部高級(jí)經(jīng)理高凌宵此前接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)分析，過去一年開發(fā)商高速擴(kuò)張、增加土地儲(chǔ)備，這導(dǎo)致不少公司的負(fù)債率都比較高，現(xiàn)在樓價(jià)波動(dòng)較大。假如說資產(chǎn)價(jià)格整體下降10％~15％，不少公司的凈資產(chǎn)就會(huì)很低或者為負(fù)。因此，部分樓盤降價(jià)銷售也是為了緩解負(fù)債的壓力。

　　擴(kuò)張中帶來的高負(fù)債，以及從去年10月開始持續(xù)的銷售不暢，還有資本市場(chǎng)上再融資受阻，諸如此類的不順利都讓眾多開發(fā)商感受到資金吃緊。在近期的土地出讓中，曾經(jīng)一擲千金的巨頭開發(fā)商們不再豪氣十足，“理性”仿佛一夜之間在開發(fā)商中成為“共識(shí)”。

　　外來資金“駐足”

　　記者留意到，廣州最近幾次土地出讓中，曾經(jīng)出盡風(fēng)頭的“神秘買家”們猶如商量好一樣不見了蹤影。早在2006年起，廣州的土地市場(chǎng)就不乏陌生面孔，從當(dāng)年兩個(gè)自然人拍走“琶洲地王”，到去年9月一次土地拍賣一擲44.75億元的廣東中萊投資有限公司，這些買家背后的身份甚至讓很多業(yè)內(nèi)人士感到迷惑。

　　“之前所有人都看到房地產(chǎn)好做，賺錢多，什么來路的資金都往這里邊涌�！睆V州某開發(fā)公司的副總經(jīng)理趙小姐稱，這些外來資金總比成熟的開發(fā)商來得盲目，多高的價(jià)格都能接下來。不過現(xiàn)在樓市前景不明，這些高價(jià)買來的地塊可能就成了燙手山芋，賣又賣不出，開發(fā)又可能會(huì)虧本。

　　在她看來，樓市陷入調(diào)整之后，這類不明資金明顯少了，土地市場(chǎng)也冷靜了很多，包括不少開發(fā)商也將在今后更加理性地對(duì)待土地市場(chǎng)。所以，無論房?jī)r(jià)如何走，土地市場(chǎng)估計(jì)難以掀起去年的高潮。

杭州：巨頭悉數(shù)缺席　中小開發(fā)商拍地市場(chǎng)唱大戲

　　2007年的杭州土地拍賣市場(chǎng)上，一半多的拍賣土地都落入雅戈?duì)枺?00177.SH）、保利地產(chǎn)(600048.SH)、九龍倉(cāng)（0004.HK）、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（3377.HK）等巨頭口袋。

　　然而新年伊始，杭州兩輪土地拍賣卻雙雙遇冷，地產(chǎn)巨頭悉數(shù)缺席，無人要求繼續(xù)競(jìng)價(jià)，最終成交價(jià)大都與底價(jià)相差無幾。

　　黃金地塊低價(jià)成交

　　1月23日下午2：30，杭州迎來了春節(jié)之前土地的最后一拍。84號(hào)地塊被業(yè)界普遍視為真正的地鐵概念、市中心稀缺性地塊。

　　然而在杭州市公共資源交易中心，現(xiàn)場(chǎng)卻因無人要求繼續(xù)競(jìng)價(jià)，該地塊直接被51號(hào)杭州市運(yùn)河綜合保護(hù)開發(fā)建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司以74720萬元競(jìng)得，僅高出出讓起價(jià)20萬元，樓面地價(jià)在9002~10236元/平方米之間。

　　據(jù)綠城內(nèi)部人士稱，九龍倉(cāng)集團(tuán)有限公司、瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（0272.HK）等都曾對(duì)該地塊表現(xiàn)出濃厚的興趣。一度傳聞，諸多地產(chǎn)“大鱷”爭(zhēng)相上陣。但在當(dāng)天拍賣現(xiàn)場(chǎng)，這些傳說中的“大鱷”并沒有出現(xiàn)。

　　但依據(jù)杭州易居臣信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的數(shù)據(jù)，該地塊位置很不錯(cuò)，周邊樓盤價(jià)格也大多保持在每平方米1.2萬元以上。

　　當(dāng)天同樣受到冷遇的還有錢江新城商業(yè)用地83號(hào)地塊。和84號(hào)地塊一樣，本次土地出讓并沒有想象當(dāng)中的那么激烈，也因無人要求繼續(xù)競(jìng)價(jià)，最終均以高出出讓起價(jià)20萬元成交，樓面地價(jià)僅5502元/平方米。此前與該地塊十分鄰近的杭政儲(chǔ)出[2007]10號(hào)地塊商住用地，曾于2007年3月27日被杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司以15.2億元競(jìng)得，當(dāng)時(shí)樓面地價(jià)高達(dá)6753元/平方米。

　　土地頻頻以低價(jià)成交，令人不禁對(duì)2008年的杭州土地市場(chǎng)前景略感悲觀。

　　新年第一拍：6宗地塊“意外”落入中小開發(fā)商口袋

　　1月11日下午，經(jīng)過3個(gè)多小時(shí)的競(jìng)價(jià)，杭州新年首場(chǎng)土地出讓成功出讓了6宗地塊。令人稱奇的是，這6幅地塊悉數(shù)被非上市公司拿下，一直活躍在杭州土地市場(chǎng)的萬科（000002.SZ）、雅戈?duì)�、萬通地產(chǎn)（600246.SH）等上市地產(chǎn)巨頭悉數(shù)缺席，未曾露臉，讓業(yè)內(nèi)人士大跌眼鏡。

　　廣宇集團(tuán)股份有限公司（下稱“廣宇集團(tuán)”，002133.SZ）一位高管評(píng)價(jià)，在上市公司步步緊逼搶奪地盤、銀行信貸越收越緊的背景下，開發(fā)商在拿地時(shí)，不得不采取謹(jǐn)慎態(tài)度，顯示了市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了大的變化，開發(fā)商熱搶土地的氛圍已然不再，市場(chǎng)信心不足。今年的土地拍賣會(huì)比去年冷清，出現(xiàn)一次比較大幅度的降溫。

　　眾安房產(chǎn)執(zhí)行董事樓一飛在電話里說，宏觀調(diào)控的主要抓手是銀根和地根，在此背景下，一大批小型地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨嚴(yán)峻的資金困境，處于退市危險(xiǎn)，急于出售手中的土地或物業(yè)；與此同時(shí)，杭州區(qū)域的一級(jí)土地拍賣市場(chǎng)的地價(jià)仍然處于高位。

　　中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院首席代表張志杰昨天表示，隨著銀行收緊貸款、樓盤銷售滯銷以及后市日益不明朗等因素，加速了樓市觀望氣氛的形成，并使其逐漸變得濃厚，買賣隔閡進(jìn)一步加深，部分樓盤出現(xiàn)沒有預(yù)訂。一段時(shí)間以來，杭州樓市頻現(xiàn)退房現(xiàn)象。許多樓盤遭受退房的主要原因是提高第二套房首付比例等政策的實(shí)施，對(duì)買房人的資金實(shí)力是一個(gè)巨大考驗(yàn)，開發(fā)商的策略也開始全面調(diào)整，有的開發(fā)商就擔(dān)憂宏觀政策的諸多不確定性，希望趁早出貨套現(xiàn)離場(chǎng)；有的是去年年底在忙于銷售回款，為今年的發(fā)展儲(chǔ)備足夠的子彈。

附表

    2008年1月23日，上�！　　∶绹�(guó)鐵獅門房地產(chǎn)公司拿下新江灣城F地塊，樓面價(jià)僅7500元/平方米，大大低于此前同一區(qū)域的20000元/平方米�！　　　　　　　　　　　　　�

    2007年12月，廣州　　　　廣州出讓了13塊土地，最終卻只拍出了10塊，半數(shù)甚至是以低價(jià)成交。

    2007年12月20日，深圳　　深圳市龍崗區(qū)3宗居住用地掛牌出讓土地使用權(quán)，由于只有1家競(jìng)買者交了履約保證金卻沒有報(bào)價(jià)，3宗居住用地最終沒有成交。至此，深圳12月推出的6宗居住用地全部出讓失敗�！　　　　　　　　　　　　　�

    2007年12月，成都　　　　成都城東二環(huán)路附近的259畝地塊出讓，僅新鴻基地產(chǎn)一家應(yīng)價(jià)，最終以1200萬元/畝的起掛價(jià)成交�！　　　　　　　　　　　　　�

    2008年初，南京　　　　　南京第一場(chǎng)土地拍賣會(huì)推出的5幅地塊中有3幅以底價(jià)成交、1幅流標(biāo)，還有1幅溢價(jià)幅度僅30%�！　　　　　　　　　　　　　�

    2007年12月8日，廈門　　　廈門集美J2007G07地塊拍出3722元／平方米的樓面價(jià)，不僅與此前一個(gè)月的地塊12066元／平方米的樓面價(jià)相差甚遠(yuǎn)，也比2007年以來集美區(qū)平均6000元/平方米左右的樓面價(jià)低了近一半。