經(jīng)濟(jì)年鑒這樣記載，1998年，東南亞的樓價(jià)一落千丈，亞洲金融危機(jī)席卷而來(lái)。中國(guó)盡管沒(méi)有受到危機(jī)直接沖擊，但不可避免地面臨著內(nèi)需不足、消費(fèi)不旺的局面。要保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)"爭(zhēng)8（8%）保7（7%）"的目標(biāo)，"拉動(dòng)內(nèi)需"成為當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)工作中的迫切任務(wù)。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家們認(rèn)為，值此風(fēng)口浪尖啟動(dòng)房改，事實(shí)上是政府實(shí)施"積極拉動(dòng)內(nèi)需政策"的重要措施之一。在這樣的背景下，"加快住房建設(shè)，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)"便被明確為房改的指導(dǎo)思想。畢竟，住宅建設(shè)的產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，上下游囊括了建材、化工、鋼鐵、家具、家電等數(shù)十個(gè)行業(yè)。

　　曾參與當(dāng)年房改政策制定過(guò)程的顧云昌說(shuō)，啟動(dòng)房改的最初動(dòng)機(jī)就是要使房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，這在那時(shí)，目標(biāo)清楚。

　　"如果沒(méi)有1998年的住房制度改革，就不會(huì)有今天中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)；如果沒(méi)有2003年《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(18號(hào)文)，也就不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)如此快速的發(fā)展。"房地產(chǎn)名嘴易憲容說(shuō)。

　　18號(hào)文第一次明確了房地產(chǎn)的重要支柱產(chǎn)業(yè)地位。從此，這個(gè)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，遍地流金。這大抵可從以下兩處管中窺豹：

　　豪華住交會(huì)見(jiàn)證了地產(chǎn)業(yè)的輝煌。在2004年住交會(huì)頒獎(jiǎng)典禮上，一位主持人插科打諢："都說(shuō)住交會(huì)是中國(guó)房地產(chǎn)界的奧斯卡，我看它比電影界的奧斯卡更厲害，起碼我們的獎(jiǎng)項(xiàng)就比奧斯卡多得多。"

　　策劃人王志綱常常出沒(méi)于住交會(huì)，他調(diào)侃地概括，住交會(huì)就是"地產(chǎn)騾馬市"、"現(xiàn)代名利場(chǎng)"。有"錢(qián)"的企業(yè)來(lái)這里進(jìn)行交流，尋求合作，同時(shí)尋求獎(jiǎng)項(xiàng)的"肯定"；而有"名"的人則來(lái)此希望更加有名，從而讓"名"變成"利"。
　　
　　《福布斯》富豪榜則印證了這個(gè)行業(yè)的富有。2007年的《福布斯》中國(guó)富豪榜百?gòu)?qiáng)榜單被譏為"房地產(chǎn)老板名錄"。前十名中國(guó)富豪中有5名是主業(yè)涉及房地產(chǎn)的企業(yè)家，占比為50%；前百名中國(guó)富豪中有39位從事房地產(chǎn)行業(yè)，占比近40%。這些富豪不是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中發(fā)家致富，就是因房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)太厚，令他們無(wú)法抗拒，繼而轉(zhuǎn)戰(zhàn)這一行。

　　對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)為什么出了這么多富豪，王石有過(guò)一個(gè)經(jīng)典的解釋：原因很簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)所有能夠上規(guī)模的行業(yè)里面，惟一從一開(kāi)始起就對(duì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)完全開(kāi)放的行業(yè)。

　　解釋不無(wú)道理，但并不完全，其中顯然還有一個(gè)行業(yè)利潤(rùn)率的問(wèn)題。一些房地產(chǎn)研究者試圖用繁雜的數(shù)據(jù)說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)的資本高回報(bào)，但苦于利潤(rùn)在關(guān)聯(lián)企業(yè)中的頻繁轉(zhuǎn)移，很難以精密的計(jì)算，作出準(zhǔn)確的判斷。但一些事實(shí)顯而易見(jiàn)：南京某樓盤(pán)出現(xiàn)一天內(nèi)每平方米上漲1200元的怪事；上海一些樓盤(pán)10月份的售價(jià)是2月份開(kāi)盤(pán)價(jià)的2倍；杭州的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，房?jī)r(jià)高得連他們自己也看不懂。在一個(gè)行業(yè)成本不可能出現(xiàn)巨大變動(dòng)的短時(shí)期內(nèi)，房?jī)r(jià)變動(dòng)如此之大，此中玄機(jī)不言而喻。

　　房改20年的美麗與哀愁

　　歷史會(huì)銘記房改的功績(jī)。20年間，中國(guó)住房狀況發(fā)生了翻天覆地的變化，現(xiàn)在80%以上的家庭擁有了自己的房產(chǎn)，在城鎮(zhèn)人口大量增加的前提下，城鎮(zhèn)人均住房面積從1978年的不足7平方米升至27平方米。"十五"期間，城鎮(zhèn)居民人均居住面積平均每年增加1.02平方米，遠(yuǎn)快于全面房改前。房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)展帶動(dòng)幾十個(gè)行業(yè)，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，自不待言。

　　歷史同樣會(huì)記取房改有待完善的缺憾。

　　其一，在住房體制轉(zhuǎn)換上矯枉過(guò)正，甩包袱過(guò)疾，"全盤(pán)市場(chǎng)化"直接導(dǎo)致保障短腿。保障體系嚴(yán)重缺失，百姓對(duì)高房?jī)r(jià)的切膚之痛由此而生。

　　世界上沒(méi)有一個(gè)國(guó)家和地區(qū)可以全福利的方式解決安居問(wèn)題，世界上也沒(méi)有一個(gè)國(guó)家和地區(qū)能用全市場(chǎng)的方式破解住房難題。

　　1998年，被看作房改綱領(lǐng)性文件的國(guó)發(fā)23號(hào)文令新中國(guó)延續(xù)了近半個(gè)世紀(jì)的福利分房制度壽終正寢，"市場(chǎng)化"成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的主題詞。同時(shí)，23號(hào)文提出"建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系"，明確"最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)的商品住房"，甚至還規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房能夠覆蓋的群體占到城市人口的60%～70%。

　　遺憾的是，在隨后各地掀起瘋狂的"造城運(yùn)動(dòng)"的背景之下、在"市場(chǎng)化"的冠冕掩蓋起"借地生財(cái)"真實(shí)意圖的潮流之中，"多層次住房供應(yīng)體系"被冷落了、遺忘了。經(jīng)濟(jì)適用房占住宅總投資的比例不到5%，且逐年下降；有的城市竟沒(méi)有經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房政策。在上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，壓根兒就沒(méi)有經(jīng)濟(jì)適用房一說(shuō)，截至2007年，全市享受實(shí)物配租的廉租房不過(guò)2萬(wàn)來(lái)戶。

　　斗轉(zhuǎn)星移。十年后，人們無(wú)法否認(rèn)，當(dāng)年過(guò)分強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)全盤(pán)市場(chǎng)化對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需的作用時(shí)，顧此失彼了，甚至走向了極端--重市場(chǎng)、輕保障。由于住房保障體系的虧欠缺失，覆蓋面非常狹窄，大量購(gòu)買(mǎi)力低下、本該在保障體系內(nèi)解決安居問(wèn)題的居民，被裹挾進(jìn)商品房市場(chǎng)之中，從而導(dǎo)致了剛性需求始終不能得到分流，供求失衡，房?jī)r(jià)上行。這就是"十年一覺(jué)安居夢(mèng)，房?jī)r(jià)已上九重霄"的重要原因之一。

　　其二，城市動(dòng)拆遷過(guò)速，導(dǎo)致大量被動(dòng)的剛性需求集中釋放，沖進(jìn)市場(chǎng)，加劇供求緊張；而政府因財(cái)力所限，補(bǔ)償、安置又不到位，不和諧因素由此滋生，動(dòng)拆遷產(chǎn)生的上訪甚至成為一些城市"流動(dòng)的傷痕"。

　　1980年代以前，國(guó)家城建欠賬太多，舊城改造是改善底層市民居住環(huán)境的重要途徑甚至是惟一途徑，遂有"窮人安居靠動(dòng)遷"之說(shuō)。譬如上海，在1988年房改啟動(dòng)時(shí)，有危棚簡(jiǎn)屋365萬(wàn)平方米，市區(qū)住房成套率僅31.6%，絕大部分住房沒(méi)有煤氣和衛(wèi)生設(shè)備，100萬(wàn)只馬桶、80萬(wàn)只煤球爐仍在這座城市游走。動(dòng)遷改造是必須的，也是市民期盼的。

　　問(wèn)題出在規(guī)模與速度上。以東部沿海某城市為例，最近十年每年的動(dòng)拆遷戶數(shù)都在7萬(wàn)～8萬(wàn)，每年創(chuàng)造出800萬(wàn)平方米左右的住房需求。2002年，當(dāng)?shù)刈≌�總銷(xiāo)售面積為1848萬(wàn)平方米，動(dòng)拆遷導(dǎo)致的剛性需求占了近一半。

　　如此大拆大建盡管能帶來(lái)種種好處：促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、政府可以從中獲得大量商業(yè)用地和交通用地、城市面貌和功能得以優(yōu)化，但受限于財(cái)力，動(dòng)拆遷安置、補(bǔ)償普遍引起不滿，前些年強(qiáng)遷大量發(fā)生，甚至流血沖突也時(shí)有耳聞。近年來(lái)，不滿動(dòng)拆遷已成為各級(jí)上訪的主要誘因。"釘子戶"、"上訪戶"的大量存在需要反省的也許不應(yīng)是個(gè)體，而是地方有沒(méi)有掘地生財(cái)、大搞形象工程、政績(jī)工程的成分在？

　　其三，從房地產(chǎn)市場(chǎng)攫取過(guò)多，地方政府對(duì)房地產(chǎn)形成了路徑依賴。

　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)王振亮博士作過(guò)有關(guān)研究，從沿海某城市"十五"期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的詳盡數(shù)據(jù)分析中得出結(jié)論：地方政府是商品住房行業(yè)最大的得利者。

　　"十五"期間，這個(gè)城市的住宅一級(jí)市場(chǎng)完成新建住宅銷(xiāo)售11467萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額達(dá)7144億元，具體構(gòu)成如下：

　　1.建設(shè)安裝費(fèi)：按低層、多層、高層綜合計(jì)算為1500元/平方米，共計(jì)約1720億元，占房?jī)r(jià)的24.08%。

　　2.土地成本費(fèi)：即土地出讓金，中心城區(qū)與郊區(qū)平均計(jì)算為1500元/平方米，共計(jì)約1720億元，占房?jī)r(jià)的24.08%。

　　3.開(kāi)工前期費(fèi)用和竣工驗(yàn)收費(fèi)用：共計(jì)528億元，占房?jī)r(jià)的7.40%。具體由三項(xiàng)組成：政府行政審批（63項(xiàng)）100元/平方米，計(jì)115億元；中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用（17項(xiàng)）60元/平方米，計(jì)69億元；公共事業(yè)單位（壟斷企業(yè)如電力130元/平方米、上下水、通信、網(wǎng)絡(luò)、燃?xì)獾龋?00元/平方米，計(jì)344億元。

　　4.大市政配套費(fèi)和人防費(fèi)：380元/平方米，本應(yīng)支出436億元，按照政策規(guī)定，動(dòng)遷安置房減免此項(xiàng)費(fèi)用。以動(dòng)遷安置房占一手住宅總量的20%計(jì)算，減免數(shù)為87億元。于是，此項(xiàng)費(fèi)用總計(jì)為349億元，占房?jī)r(jià)的4.88%。

　　5.住宅小區(qū)道路綠化環(huán)衛(wèi)安保等建設(shè)費(fèi)：200元/平方米，計(jì)229億元，占房?jī)r(jià)的3.21%。

　　6.開(kāi)發(fā)企業(yè)管理、營(yíng)銷(xiāo)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi):按照銷(xiāo)售額3%計(jì)算：214億元，占房?jī)r(jià)的3%。

　　7.開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款利息：按照行規(guī)，一般占營(yíng)業(yè)額的2%，共計(jì)143億元，占房?jī)r(jià)的2%。

　　8.營(yíng)業(yè)稅收：包括營(yíng)業(yè)稅及其附加5.5%和土地占用費(fèi)等1%，共計(jì)464億元，占房?jī)r(jià)的6.50%。

　　9.企業(yè)所得稅預(yù)征：按照營(yíng)業(yè)額15%計(jì)算利潤(rùn)，所得稅率33%，共計(jì)354億元，占房?jī)r(jià)的5.00%。2006年起，按照營(yíng)業(yè)額20%計(jì)算利潤(rùn)。

　　在以上9項(xiàng)中，屬于政府的收入有：第二項(xiàng)"土地出讓金"（1720億元）、第三項(xiàng)中的政府行政審批費(fèi)（115億元）、第四項(xiàng)大市政配套費(fèi)和人防費(fèi)（349億元）、第八項(xiàng)營(yíng)業(yè)稅收（464億元）、第九項(xiàng)企業(yè)所得稅預(yù)征（354億元），共計(jì)約3002億元。

　　將銷(xiāo)售額7144億元減去以上九項(xiàng)支出，就是開(kāi)發(fā)商的得利：約1336億元。

　　壟斷企業(yè)如水電煤氣等部門(mén)、通信部門(mén)的收入，相當(dāng)于上述第三項(xiàng)中的"公共事業(yè)單位"收費(fèi)，計(jì)344億元。

　　商業(yè)銀行從開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款和住房消費(fèi)貸款中獲得利息收入總計(jì)約314億元。

　　綜上分析，政府是商品住房開(kāi)發(fā)中最大的獲利者，開(kāi)發(fā)商次之，接下來(lái)是壟斷行業(yè)和商業(yè)銀行。

　　由此，人們便不難理解為什么近年諸多城市"地王"在加速度推陳出新，土地出讓市場(chǎng)的抬價(jià)近來(lái)發(fā)展到近乎瘋狂的地步。供求緊張固然是當(dāng)前房?jī)r(jià)上行的因素，但坦白地說(shuō)，一些地方政府"以樓市引領(lǐng)地方經(jīng)濟(jì)"的錯(cuò)誤觀念并沒(méi)有得到根本的轉(zhuǎn)變?nèi)允侵饕�。不可否認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)能對(duì)地方經(jīng)濟(jì)起到促進(jìn)作用，但過(guò)度強(qiáng)調(diào)這種靠"吃子孫飯、斷子孫糧"換來(lái)的眼前好處，極有可能引發(fā)土地資源的濫用、消費(fèi)能力的透支，并進(jìn)而產(chǎn)生出一系列經(jīng)濟(jì)、社會(huì)問(wèn)題。