增發(fā)價(jià)能否獲得較有力支撐的關(guān)鍵在于業(yè)績(jī)水平、業(yè)績(jī)成長(zhǎng)速度以及市盈率估算�！　�從數(shù)月來的股價(jià)表現(xiàn)來看，地產(chǎn)股的全國(guó)開發(fā)方向以及成長(zhǎng)速度，可以抹平估值泡沫，因此其股價(jià)也相對(duì)抗跌

　　自去年10月份業(yè)內(nèi)傳聞證監(jiān)會(huì)放緩地產(chǎn)企業(yè)再融資后，今年2月29日，杭州濱江房地產(chǎn)股份有限公司首發(fā)申請(qǐng)和珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司（600325.SH）配股申請(qǐng)獲證監(jiān)會(huì)通過。

　　已遞交方案正等待證監(jiān)會(huì)審核通過的，還包括蘇寧環(huán)球（000718.SZ）的百億元定向增發(fā)方案、招商地產(chǎn)（000024.SZ）的80億元公開增發(fā)方案、金地集團(tuán)（600383.SH）公開增發(fā)3.6億股方案，以及富力地產(chǎn)及上海復(fù)地回歸A股的IPO申請(qǐng)。另外，據(jù)珠江投資負(fù)責(zé)人透露，該公司正在籌備A股上市事宜，近期將提交方案。

　　破發(fā)的地產(chǎn)股

　　據(jù)了解，僅華發(fā)股份、招商地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、上海復(fù)地等企業(yè)在A股的融資需求，根據(jù)各公司的發(fā)布口徑，預(yù)計(jì)將接近600億元人民幣。

　　但是另一方面，在政策組合拳的打擊下，不少地方的樓市已經(jīng)失去了像去年那樣的產(chǎn)能擴(kuò)大以及價(jià)格上漲的良好預(yù)期，降價(jià)之風(fēng)從萬科等巨頭的旗下樓盤開始蔓延，因樓價(jià)下跌、成交下滑而帶來對(duì)地產(chǎn)公司盈利能力下降、資金鏈吃緊的顧慮，使機(jī)構(gòu)投資者逐漸拋售地產(chǎn)股，內(nèi)地及香港兩地的主要地產(chǎn)股均出現(xiàn)腰斬或下跌40％以上的現(xiàn)象。

　　在股市資金趨緊，而且優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股供應(yīng)增多的大環(huán)境下，參與地產(chǎn)上市公司的巨額公開增發(fā)，獲利勝算有多少呢？

　　從去年來看，盡管保利、萬科、金融街都成功實(shí)施了公開增發(fā)，合計(jì)獲得超過250億元的巨款，幫助了公司的快速發(fā)展。但是，對(duì)介入這些公司的公開增發(fā)的投資者而言，利潤(rùn)并不算特別可觀。

　　以保利地產(chǎn)為例，該公司在去年8月初以55.48元公開增發(fā)，到了10月底前后，股價(jià)曾經(jīng)最高沖刺至98.5元，而自去年10月以來至今年3月的藍(lán)籌股調(diào)整浪中，股價(jià)最低曾觸及55.49元。目前股價(jià)在60~63元左右徘徊。

　　而萬科也是在去年8月以31.53元公開增發(fā)，從一開始就引發(fā)增發(fā)價(jià)對(duì)應(yīng)的動(dòng)態(tài)市盈率過高的爭(zhēng)議。隨后一個(gè)多月內(nèi)該股股價(jià)7次破發(fā)，但是在藍(lán)籌股普漲的去年10月份，萬科最高價(jià)曾超過40元。但是隨后卻一路下跌，3月5日，股價(jià)曾觸及20.8元新低。

　　由于增發(fā)后的兩個(gè)月內(nèi)正處于內(nèi)地樓市最高峰期，上述兩個(gè)地產(chǎn)股屬于增發(fā)后尚能在短期內(nèi)帶給投資者利潤(rùn)的個(gè)案。但是參與了金融街增發(fā)的投資者則可以算是一路虧錢的。今年1月9日，金融街公告以27.61元公開增發(fā)3億股，募資約82億元。但是隨后股市一路暴跌，截至3月6日，金融街股價(jià)最低曾跌至21元，反彈無力。

　　如何判斷增發(fā)價(jià)合理性？

　　不少研究報(bào)告都認(rèn)為，地產(chǎn)股的市盈率是檢測(cè)該股股價(jià)是否合理的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，低市盈率比高市盈率好。但是，以此標(biāo)準(zhǔn)來看破發(fā)地產(chǎn)股卻會(huì)令人迷惑。

　　從上述股票來看，增發(fā)價(jià)能否獲得較有力支撐的關(guān)鍵在于業(yè)績(jī)水平、業(yè)績(jī)成長(zhǎng)速度以及市盈率估算。以保利為例，其2007年業(yè)績(jī)?yōu)槊抗?.3元，則增發(fā)價(jià)對(duì)應(yīng)的2007年靜態(tài)市盈率為42倍左右。

　　而按照大部分機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，萬科2007年的業(yè)績(jī)?yōu)槊抗?.6元左右，增發(fā)價(jià)對(duì)應(yīng)的2007年靜態(tài)市盈率為52倍。目前股價(jià)對(duì)應(yīng)的動(dòng)態(tài)市盈率則為36倍左右。

　　根據(jù)海通證券最近的預(yù)測(cè)，金融街2007年的業(yè)績(jī)?yōu)槊抗?.71元，增發(fā)價(jià)對(duì)應(yīng)的2007年靜態(tài)市盈率為38倍。目前股價(jià)對(duì)應(yīng)的動(dòng)態(tài)市盈率只有29倍左右。

　　在1月份及2月底的反彈中，保利一度沖刺80元的高度，萬科與金融街則一直維持破發(fā)狀態(tài)。

　　為什么越低的市盈率卻越不抗跌呢？從地產(chǎn)股的成長(zhǎng)性來看或許可以找到答案。盡管保利地產(chǎn)的增發(fā)價(jià)對(duì)應(yīng)的動(dòng)態(tài)市盈率較高，但是截至2008年2月18日，共有15家機(jī)構(gòu)對(duì)保利地產(chǎn)2008年度業(yè)績(jī)作出預(yù)測(cè)，平均預(yù)測(cè)凈利潤(rùn)為28.99億元,平均預(yù)測(cè)攤薄每股收益為2.3639元，增長(zhǎng)速度超過95％。而金融街方面，海通證券預(yù)測(cè)其2008年業(yè)績(jī)?yōu)?.03元，同比增長(zhǎng)45％左右。因此，從數(shù)月來的股價(jià)表現(xiàn)來看，地產(chǎn)股的全國(guó)開發(fā)方向以及成長(zhǎng)速度，可以抹平估值泡沫，因此其股價(jià)也相對(duì)抗跌。

　　由此觀之，如何在未來的地產(chǎn)股增發(fā)中尋找對(duì)象則可以遵循新的思路，以成長(zhǎng)速度判斷合理估值。

　　將于近期配股增發(fā)的華發(fā)股份，以刊登配股說明書及發(fā)行公告前20個(gè)交易日公司股票收盤價(jià)的算術(shù)平均數(shù)為基數(shù)，采用一定的折扣系數(shù)確定配股發(fā)行價(jià)格。以華發(fā)目前總股本6.32億股推算，根據(jù)其實(shí)施10配3股募集30億元資金的方案，則華發(fā)的增發(fā)價(jià)很可能約為15.83元/股，對(duì)應(yīng)的2007年業(yè)績(jī)的動(dòng)態(tài)市盈率約25倍。目前華發(fā)股價(jià)自發(fā)布增發(fā)公告后一路陰跌，不排除有為配股價(jià)服務(wù)的可能。而截至2007年底，華發(fā)年報(bào)顯示預(yù)收款項(xiàng)達(dá)33.69億元，較2007年初增加142%。也就是說，即使未計(jì)算2008年可銷售的項(xiàng)目，華發(fā)在2008年的業(yè)績(jī)因上述已銷售但未結(jié)算的收入也能保證有68％以上的增長(zhǎng)。

　　此外，在眾多地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率高企的大環(huán)境下，保利地產(chǎn)與招商地產(chǎn)去年每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流分別為-7.65元、-4.74元，華發(fā)股份則為7.25元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)資金壓力較小，再加上此次配股融資將要獲得的資金，在現(xiàn)金流方面的優(yōu)勢(shì)將使該公司2008年在地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位。

　　但值得注意的是，增發(fā)的開發(fā)商今年的業(yè)績(jī)?cè)鏊僭诜啪�。招商地產(chǎn)目前只宣布公開增發(fā)融資80億元，但是沒有出臺(tái)具體方案。不過，去年招商地產(chǎn)的凈利潤(rùn)雖然同比增長(zhǎng)83％達(dá)11.58億元，但營(yíng)業(yè)收入?yún)s只增長(zhǎng)了46％達(dá)41.12億元，其利潤(rùn)上漲更多是通過提價(jià)獲得。但是在今年的買方市場(chǎng)環(huán)境下，通過提高售價(jià)獲得盈利上漲難度很大。根據(jù)萬國(guó)測(cè)評(píng)統(tǒng)計(jì)各機(jī)構(gòu)的研究數(shù)據(jù)，招商地產(chǎn)今年的每股業(yè)績(jī)約2.19元，同比預(yù)計(jì)只增長(zhǎng)35.5％左右。

　　而金地集團(tuán)預(yù)計(jì)在今年實(shí)施公開增發(fā)。由于今年金地推出10送10的分配方案，因此預(yù)計(jì)在拆細(xì)股份后，金地的股價(jià)將保持在19元左右。而一般公開增發(fā)的股價(jià)為以刊登配股說明書及發(fā)行公告前20個(gè)交易日公司股票收盤價(jià)的算術(shù)平均數(shù)的90％左右，若上述假設(shè)成立，則金地的增發(fā)價(jià)約17元左右，對(duì)應(yīng)的2007年業(yè)績(jī)的動(dòng)態(tài)市盈率約29倍。不過根據(jù)萬國(guó)測(cè)評(píng)的統(tǒng)計(jì)，金地今年的每股業(yè)績(jī)約2.19元，同比預(yù)計(jì)只增長(zhǎng)45％左右。