目前有實力的開發(fā)商正增加土地儲備，資金需求能否滿足成為它們面臨的新挑戰(zhàn)

　　昨日，華人置業(yè)集團(tuán)發(fā)布2007年年報稱，公司去年公司營業(yè)額約8446.9百萬港元，同比增長77.3%；毛利為1936.5百萬港元，較2006年同期上升1.1倍。

　　事實上，截至昨日，已有超過30個地產(chǎn)上市公司公布了2007年年報。昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》在對部分已公布2007年年報的地產(chǎn)上市公司進(jìn)行梳理時發(fā)現(xiàn)，大多地產(chǎn)上市公司2007年的凈利潤、營業(yè)額都較2006年有所上升。

　　數(shù)據(jù)說話：房產(chǎn)上市企業(yè)利潤維持高位

　　盡管宏觀調(diào)控不止，但在2007年房價整體上揚的大背景下，較多房地產(chǎn)上市公司的凈利潤，還是同比出現(xiàn)較大幅度的上升。

　　部分地產(chǎn)上市公司2007年年報顯示：棲霞建設(shè)2007年利潤總額為6.31億元，較2006年同比上升70.09%；金地集團(tuán)2007年利潤總額17.97億元，同比上升166.39%；萬業(yè)企業(yè)2007年利潤總額5.56億元，同比增加222.22%；萬通地產(chǎn)2007年凈利潤1.65億元，同比增長461.14%；泛海建設(shè)2007年凈利潤65318.72萬元，同比增長超過150%；SOHO中國2007年純利潤19.66億元，同比增長477%……

　　在談及華人置業(yè)集團(tuán)2007年全年業(yè)績時，該集團(tuán)主席、行政總裁及執(zhí)行董事劉鑾雄表示："集團(tuán)的毛利增加，主要是多個利好因素所支持。集團(tuán)因應(yīng)租戶收入增加而調(diào)整租金，使多個投資物業(yè)的租金收入較去年增加。此外，重新包裝的商場亦為租金收入帶來顯著增長。"

　　原因分析：營業(yè)額增長得益于快速銷售

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模在不斷擴(kuò)展，因此開發(fā)銷售的房源量也有一定增加，從而導(dǎo)致營業(yè)收入的增加。

　　事實上，多家房產(chǎn)公司凈利潤的增長，都與銷售量上升有較為密切的關(guān)系。購房者越來越青睞品質(zhì)較高及有實力的開發(fā)商的樓盤，因此，在宏調(diào)背景下，知名房產(chǎn)企業(yè)銷售額不會受到很大影響。

　　復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司發(fā)布年報稱，2007年全年，復(fù)地集團(tuán)營業(yè)額及毛利分別較上年度上升58.8%及30.2%。對于營業(yè)額增長，復(fù)地集團(tuán)總裁范偉表示，主要是2007年度項目入賬面積比2006年增加，入賬物業(yè)的售出價格也較上年增加�；仡�2007年，該集團(tuán)銷售總建筑面積約為78.109萬平方米 （含集團(tuán)擁有股權(quán)的合資公司項目），按權(quán)益計，銷售面積較2006年全年約增長30.1%。2007年，復(fù)地相繼有40項項目 （含集團(tuán)擁有股權(quán)的合營公司項目）處于開發(fā)過程中，總建筑面積約為253.0402萬平方米。

　　金豐投資3月8日發(fā)布的年報亦顯示，2007年，公司營業(yè)收入12.1579余億元，較2006年增加235.15%。

　　金豐投資認(rèn)為，營業(yè)收入的大幅度增長，主要得益于公司正步入房產(chǎn)開發(fā)項目的收益期，金豐藍(lán)庭、海上夢苑等多個項目均有銷售收入入賬。因此，住宅開發(fā)業(yè)務(wù)收入、利潤與2006年同期相比有較大幅度的增長。同時，2007年全年歸屬母公司的凈利潤總額較2006年增長39.26%，創(chuàng)歷史新高。

　　房屋售價上漲是主因之一

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，局部區(qū)域房價的上升，亦是房地產(chǎn)開發(fā)商營業(yè)額增長的主要因素之一。

　　對于營業(yè)額的增長，SOHO中國認(rèn)為，其主要原因是在該年結(jié)算的銷售并交付使用建筑面積及平均售價的增加。結(jié)算的建筑面積由2006年的84143平方米，增加至2007年的282052平方米（不含車庫）。結(jié)算物業(yè)的平均售價由20403元/平方米，上升至2007年的24441元/平方米，增長幅度達(dá)到20%。

　　與此同時，首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司年報稱，截至2007年底，全年營業(yè)額48.71億元，較2006年同期上升139%。期內(nèi)，銷售價格出現(xiàn)大幅上揚，北京住宅每平方米均價約1.7萬元，升37%；京外住宅每平方米均價約5815元，升21%。住宅銷售比例也從2006年的61%提升至2006年度的79%。

　　首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司去年簽約售樓72萬平方米，增加6.4%，其中住宅部分占59萬平方米，商業(yè)和寫字樓部分簽約則占13萬平方米；實現(xiàn)簽約銷售收入80億元，比對06年減少6.8%，其中住宅部分簽約銷售收入約63.5億元，商業(yè)和寫字樓部分約15.2億元。

　　今年走勢：實力公司紛紛增加土地儲備

　　復(fù)地集團(tuán)去年加強(qiáng)了土地儲備的力度。年報顯示，復(fù)地集團(tuán)去年通過參與土地競投及股權(quán)收購等方式，在2007年共取得了7個項目，可建建筑面積總計約475萬平方米。范偉表示，復(fù)地將通過全國性的發(fā)展戰(zhàn)略，積極通過收購或拍賣方式增加土地儲備。

　　復(fù)地集團(tuán)去年增加的土地儲備，除了住宅用地外，還增加辦公、商業(yè)及酒店用地。截至2007年12月31日，復(fù)地共擁有總建筑面積約950萬平方米的土地儲備，分別位于上海、北京、南京、無錫、杭州、天津、武漢、重慶及西安等9個城市。集團(tuán)目前的土地儲備總量足夠未來4~5年的發(fā)展需要，為集團(tuán)長遠(yuǎn)的高速發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。

　　金地集團(tuán)2007年年報顯示，集團(tuán)當(dāng)年新增土地504萬平方米，總體土地儲備已達(dá)到1136萬平方米。

　　榮盛發(fā)展2007年年報亦顯示，2007年度共獲得新項目8個，儲備規(guī)劃建筑面積197.06萬平方米，截至2007年底，該公司在建和擬建的建筑面積達(dá)到約467.59萬平方米。2008年以來又新增項目3個，建筑面積合計約82.9萬平方米，土地儲備建筑面積進(jìn)一步達(dá)到553萬平方米，按照年均開發(fā)150萬平方米計算，目前的土地儲備可以滿足公司未來3年以上的高速發(fā)展需要。

　　地產(chǎn)商面臨資金需求挑戰(zhàn)

　　在獲得充足土地資源后，后續(xù)開發(fā)仍是對開發(fā)商資金鏈的考驗。與此同時，有業(yè)內(nèi)人士指出，除了開工項目投資外，部分地產(chǎn)公司落實增加持有型物業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，也需要大量資金；同時，進(jìn)一步增加土地儲備也需要大量資金。

　　金豐投資年報顯示，根據(jù)公司新一輪的發(fā)展戰(zhàn)略，公司新項目的儲備和新業(yè)務(wù)的拓展，都需要大量的資金作為支撐。公司現(xiàn)有的資金規(guī)模和單一的銀行融資方式，將無法適應(yīng)企業(yè)快速發(fā)展的要求。公司將在嚴(yán)格控制資產(chǎn)負(fù)債率的前提下，改善現(xiàn)有財務(wù)融資結(jié)構(gòu)，積極拓展新的融資渠道，解決企業(yè)發(fā)展面臨的資金瓶頸。

　　據(jù)悉，2008年金豐投資尚有多個項目將要后續(xù)或啟動，如上海松江九亭的金豐藍(lán)庭、盧灣區(qū)的世茗國際大廈，以及參股35%的安徽馬鞍山的東方明珠世紀(jì)花園等項目。

　　泛海建設(shè)亦在2007年年報中表示，"為保證資金供給，滿足公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，公司擬通過資本市場募集資金、拓寬融資渠道，擴(kuò)大融資規(guī)模，通過銀行新增授信（貸款）以及項目銷售回款等措施解決資金問題"。