國務院4月17日發(fā)布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求：“財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策�！弊鳛檎�策組合拳中的有力一擊，物業(yè)稅備受關注。

    時機已經(jīng)成熟

    由于房價的非理性快速增長，最近一段時間以來，關于物業(yè)稅即將開征的消息甚囂塵上，物業(yè)稅、房產(chǎn)特別消費稅、住房保有稅等諸多名詞不斷涌現(xiàn)。

    “這些提法都是針對住房保有環(huán)節(jié)征收的財產(chǎn)稅，本質上是一樣的�！敝袊�房地產(chǎn)集團公司原董事長孟曉蘇表示，目前在我國房地產(chǎn)稅制中存在的問題是：交易環(huán)節(jié)收稅多、保有環(huán)節(jié)不收稅，“這是由于原來的房產(chǎn)保有人都是單位不是個人，保有稅無從征起。”

    如今，這一狀況早已發(fā)生了巨大變化。

    “現(xiàn)在，個人購買房產(chǎn)已經(jīng)成為主流，同時還出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱和房價上漲過快�！泵蠒蕴K認為，“這時，就有必要運用稅收手段影響住房資源配置，通過征收物業(yè)稅來保持社會公平�！�

    而從整個經(jīng)濟大環(huán)境來看，“2009年下半年以后我們在經(jīng)濟上的信心越來越足了�！必斦�部財政科學研究所所長賈康認為，在這樣一個經(jīng)濟持續(xù)上升的時期，進行這樣一種稅制改革，能夠使房價企穩(wěn)，而不會對整個經(jīng)濟造成較大影響。

    其實，“物業(yè)稅”由來已久。早在2003年10月召開的中共十六屆三中全會上，物業(yè)稅便首次出現(xiàn)在《中共中央關于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決議》中。該決議提出，要“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費”。

    隨后，財政部和國家稅務總局先后分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、天津等10個省市的32個縣、市、區(qū)開展房地產(chǎn)模擬評稅試點，即“空轉”。

    首批空轉試點距今已達6年之久，而目前尚無一個地區(qū)將物業(yè)稅“由空轉實”。

    無法直接抑制高房價

    自2009年下半年至2010年一季度以來，全國房地產(chǎn)市場虛火過旺，甚至個別城市的個別樓盤出現(xiàn)了一個月內房價翻番的現(xiàn)象。

    于是，物業(yè)稅被社會各界視作平抑房價的“利器”，有關“物業(yè)稅開征”的呼聲也越發(fā)高漲。

    “物業(yè)稅的開征對抑制房價的快速上漲并不會起太大的作用，但可以抑制一部分人過度的投資購房需求。”孟曉蘇認為，物業(yè)稅對于樓市正常的投資性需求仍然不會產(chǎn)生影響，“但并不能因此反對物業(yè)稅的推出，因為物業(yè)稅更多的是從社會公平的角度來進行調節(jié)的�！�

    孟曉蘇的觀點也是大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)內人士所認同的。

    顧云昌就表示，物業(yè)稅的征收是令房屋持有環(huán)節(jié)的成本增加而產(chǎn)生擠出效應，使得炒房的現(xiàn)象得到遏制。顧云昌認為，能從根本上解決房價過快上漲的方法，顯然是增加供應。

    孟曉蘇認為，地方政府“以地生財”是不可持續(xù)的，“如果征收物業(yè)稅，將為地方政府提供長期的源源不斷的稅源�！�

    相關環(huán)節(jié)仍需理順

    物業(yè)稅空轉多年卻遲遲未能落“實”，顧云昌直言，是因為“目前仍然存在許多困難”。

    “比如包含區(qū)位、面積、戶型結構、財產(chǎn)登記日等在內的房屋資料這一龐大數(shù)據(jù)庫建立，稅務、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關部門的數(shù)據(jù)尚未聯(lián)網(wǎng)以及房產(chǎn)評估等方面還是有不少問題的�！鳖櫾撇�說。

    SOHO中國董事長潘石屹盡管是征收物業(yè)稅的贊成者，但他同時認為：“目前，一些說法認為，物業(yè)稅的征收應該從商業(yè)地產(chǎn)開始。但我看恰好相反，因為我們國家的資產(chǎn)稅是對寫字樓和商鋪征收的，但對住宅是免征的�！�

    而在孟曉蘇的建議中，物業(yè)稅在制度設計方面已經(jīng)較為健全。

    “我具體的建議是分四步走：第一步是商業(yè)地產(chǎn)實行‘稅制平移’，即將商業(yè)地產(chǎn)中的‘土地使用稅’和‘房產(chǎn)稅’合并為‘物業(yè)稅’；第二步是對小產(chǎn)權房征收物業(yè)稅，這是將小產(chǎn)權房合法化的最好辦法，按照物業(yè)價值的1%~3%的準稅率征收年稅，小產(chǎn)權房的持有者能夠接受，全社會也能接受；第三步是對高檔房和豪宅征物業(yè)稅，也按1%~3%的標準稅率征收；第四步是向普通居民征收，可采用0.3%~1%的優(yōu)惠稅率。”

    對于目前有專家提出的對于二套、三套房征收物業(yè)稅而對首套房免征，孟曉蘇認為無此必要�！叭绻麉^(qū)分一套、二套會引發(fā)一系列的社會問題，不如全部征收，而從稅率上有所區(qū)別�！倍�在估價標準上，孟曉蘇表示，為了減少征收物業(yè)稅的阻力，建議按照“購置原值”繳稅。

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