瓶頸一：缺乏有效的政府運(yùn)行要素導(dǎo)致各方參與積極性低

    在房地產(chǎn)行業(yè)綠色發(fā)展過(guò)程中，政府作為指導(dǎo)者、監(jiān)督者和推動(dòng)者，需要通過(guò)制定合理的政策將推行綠色建筑的宏觀動(dòng)力真正轉(zhuǎn)化為微觀動(dòng)力。美國(guó)綠色建筑委員會(huì)曾表示，綠色建筑評(píng)估體系LEED是建立在國(guó)家覺(jué)悟基礎(chǔ)上的、市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)的和旨在加速推進(jìn)綠色建筑開發(fā)和實(shí)施的綠色評(píng)價(jià)體系。目前來(lái)看，我國(guó)缺乏有效的成體系的鼓勵(lì)政策和監(jiān)管機(jī)制是導(dǎo)致市場(chǎng)各方參與積極性不高的主要原因。

    對(duì)于開發(fā)商而言，由于現(xiàn)階段綠色建筑尚未形成規(guī)模效應(yīng)，市場(chǎng)認(rèn)知度低，成本相對(duì)較高，利潤(rùn)空間有限，加之房?jī)r(jià)處于高位，開發(fā)商積極性并不高。特別是在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上供不應(yīng)求的矛盾仍然突出的情況下，賣方市場(chǎng)格局主導(dǎo)下的大部分房地產(chǎn)開發(fā)商更多關(guān)注短期收益，對(duì)提升住宅品質(zhì)的認(rèn)識(shí)不夠，推行綠色建筑的動(dòng)力嚴(yán)重不足。

    對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，由于綠色建筑的建造成本通常高于普通建筑，而這部分附加成本往往會(huì)轉(zhuǎn)化成用戶的負(fù)擔(dān)。在相關(guān)稅收優(yōu)惠不足以抵消掉購(gòu)房成本的增加額時(shí)，綠色建筑往往只能成為高檔住宅的嘗試，難以贏得絕大多數(shù)市場(chǎng)。

    因此，在綠色建筑的初創(chuàng)期，政府如何通過(guò)一系列制度建設(shè)，承擔(dān)起市場(chǎng)機(jī)制尚未成熟的替代推動(dòng)功能，促進(jìn)和培育各種市場(chǎng)主體，最大限度地動(dòng)員建材供應(yīng)商、制造商、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑公司、設(shè)計(jì)事務(wù)所和物業(yè)公司等積極推廣綠色建筑，并從法律上支持和保護(hù)各主體的利益，運(yùn)用有效的激勵(lì)機(jī)制，切實(shí)降低經(jīng)濟(jì)成本，充分調(diào)動(dòng)各方積極性，將綠色建筑全面鋪開，是目前政府和行業(yè)管理者推行綠色建筑所面臨的一大挑戰(zhàn)。

    瓶頸二：產(chǎn)業(yè)相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不完善導(dǎo)致推行效果不佳

    近年來(lái)，綠色建筑的發(fā)展越來(lái)越受到國(guó)家的重視，相關(guān)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、指標(biāo)體系及技術(shù)導(dǎo)則先后出臺(tái)，綠色建筑逐步從示范性階段步入實(shí)際操作階段。但是由于我國(guó)綠色建筑起步晚、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)少、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不足，現(xiàn)有的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)往往偏重于對(duì)設(shè)計(jì)和建設(shè)過(guò)程的引導(dǎo)，使得評(píng)估結(jié)果的權(quán)威性、科學(xué)性和可靠性大打折扣。一方面，評(píng)估體系的設(shè)置主要以定性條款居多、量化數(shù)據(jù)較少，過(guò)多的主觀判斷很大程度上影響了評(píng)估質(zhì)量。另一方面，在標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置上，評(píng)估體系側(cè)重建筑環(huán)境質(zhì)量的評(píng)價(jià)，強(qiáng)調(diào)節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材等內(nèi)容，忽視了建筑本身的經(jīng)濟(jì)性和使用的舒適性，不利于實(shí)現(xiàn)包括開發(fā)商和建筑使用者利益在內(nèi)的綠色效應(yīng)最大化，也影響到綠色建筑的推廣和拓展。同時(shí)，建筑節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)境保護(hù)的綜合性標(biāo)準(zhǔn)體系尚未建立，過(guò)分強(qiáng)調(diào)技術(shù)應(yīng)用而缺乏對(duì)運(yùn)行過(guò)程整體節(jié)能減排效果的評(píng)估，也在一定程度上也誤導(dǎo)了市場(chǎng)和公眾。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專家委員會(huì)委員、北京綠色盾安建筑環(huán)境技術(shù)研究院院長(zhǎng)史勇認(rèn)為，目前的評(píng)估體系沒(méi)有充分考慮到各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度的差異。北京、上海等發(fā)達(dá)城市開發(fā)商反映，綠色建筑評(píng)價(jià)管理辦法以及綠色建筑技術(shù)細(xì)則所確定的標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低。在實(shí)際的操作中，由于這些標(biāo)準(zhǔn)很容易達(dá)到，往往是優(yōu)秀的開發(fā)商與相對(duì)較差的開發(fā)商都被這些標(biāo)準(zhǔn)劃在了一個(gè)水平，“魚龍混雜”，不能真正做到“獎(jiǎng)優(yōu)罰劣”。而對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，節(jié)能減排起步較晚的地區(qū)來(lái)說(shuō)，目前尚不具備按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)推廣的條件。當(dāng)務(wù)之急是結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、人文、地域環(huán)境等特征建立針對(duì)性強(qiáng)，可行性高的低碳綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施細(xì)則。

    瓶頸三：設(shè)計(jì)能力欠缺難以保證綠色建筑規(guī)�；�推廣

    綠色建筑要求在建筑設(shè)計(jì)、建造及使用中充分考慮環(huán)保、節(jié)能、經(jīng)濟(jì)、舒適等綜合因素，實(shí)現(xiàn)建筑與生態(tài)的協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。清華大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院綠色建筑工程設(shè)計(jì)所所長(zhǎng)栗德祥認(rèn)為，綠色建筑需要在方案推行前期就引入可持續(xù)發(fā)展的整體綜合理念，需要采暖、通風(fēng)、采光、照明、材料等所謂“輔助多工種”提前參與，在此之下，建筑設(shè)計(jì)需要全新介入。而目前無(wú)論是設(shè)計(jì)體制還是設(shè)計(jì)人員資質(zhì)，與綠色建筑設(shè)計(jì)要求都還有一定的距離。

    在我國(guó)，由于綠色建筑評(píng)估體系不完善，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)過(guò)多強(qiáng)調(diào)技術(shù)和部件的應(yīng)用，忽視了設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)對(duì)技術(shù)部件的集成整合效應(yīng)，造成綠色建筑與節(jié)能減排目標(biāo)偏離。同時(shí)，現(xiàn)行的體制環(huán)境對(duì)綠色建筑設(shè)計(jì)重視不夠，相應(yīng)的綠色建筑節(jié)能生態(tài)設(shè)計(jì)體系尚未成熟，符合要求的設(shè)計(jì)師人才相當(dāng)缺乏，設(shè)計(jì)能力較為落后，是綠色建筑規(guī)模化推行的一大難題。在目前設(shè)計(jì)市場(chǎng)相當(dāng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，建筑設(shè)計(jì)師為了“搶業(yè)務(wù)”“趕任務(wù)”，往往沒(méi)有充分的創(chuàng)作時(shí)間和空間去雕琢好作品，在生存壓力下難免“粗制濫造”。一旦難以調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)師去探索和研究綠色建筑，發(fā)展綠色建筑也就喪失了最為核心的要素。

    因此，現(xiàn)階段“大而全”的設(shè)計(jì)院模式需要改革，多工種分開的設(shè)計(jì)體制不符合綠色建筑的要求。相比之下，專業(yè)化的設(shè)計(jì)事務(wù)所更容易發(fā)揮專業(yè)化服務(wù)的特點(diǎn)，能夠較好地改變?cè)O(shè)計(jì)機(jī)制和程序，實(shí)現(xiàn)綠色建筑精細(xì)化技術(shù)服務(wù)，有望取代“大而全”的設(shè)計(jì)院成為綠色建筑的主力軍。

    瓶頸四：對(duì)現(xiàn)有建筑進(jìn)行改造的初期投資不足

    在實(shí)際操作層面，現(xiàn)有存量建筑節(jié)能改造資金的來(lái)源不穩(wěn)定，使“綠色化”之路面臨著巨大壓力。2008年10月1日正式實(shí)施的《民用建筑節(jié)能條例》規(guī)定，對(duì)現(xiàn)有建筑進(jìn)行節(jié)能、節(jié)電、節(jié)水等改造的資金來(lái)源，居住建筑的改造費(fèi)用，由政府、建筑所有權(quán)人共同負(fù)擔(dān)。為拓寬資金渠道，近年來(lái)各地積極調(diào)動(dòng)產(chǎn)權(quán)單位、供熱公司、物業(yè)公司、能源服務(wù)公司、居民業(yè)主等出資參與改造。然而，從實(shí)際推行來(lái)看，資金來(lái)源不足仍是改造緩慢的原因之一。一方面《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》作為部門規(guī)章，行政約束力與法律效力有限，致使建筑節(jié)能和綠色建筑推廣工作長(zhǎng)期落后，成為薄弱的環(huán)節(jié)。另一方面，目前我國(guó)還缺乏有效的民用建筑節(jié)能激勵(lì)措施。對(duì)民用建筑節(jié)能在補(bǔ)貼、金融、稅收等方面的激勵(lì)措施非常有限，民用建筑節(jié)能工作推進(jìn)起來(lái)難度較大。

    以熱計(jì)量改造和節(jié)能改造為例，《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》提出，“十一五”期間我國(guó)要完成北方采暖區(qū)既有居住建筑供熱計(jì)量及節(jié)能改造1.5億平方米。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提供的數(shù)據(jù)顯示，按照目前進(jìn)度，到2009年底，全國(guó)共將完成改造面積9323.5萬(wàn)平方米，只占“十一五”總?cè)蝿?wù)量的62%。

    此外，我國(guó)目前還未成功搭建起與綠色建筑項(xiàng)目相關(guān)的融資平臺(tái)，包括從政府層面建立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制，政府對(duì)部分綠色建筑項(xiàng)目融資提供信用擔(dān)保等等，還處于摸索階段。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部城市建設(shè)司司長(zhǎng)陸克華介紹，盡管各地在努力探索融資模式，但目前多是“零敲碎打”，尚未形成有效的投融資機(jī)制。同時(shí)，中央財(cái)政資金是以“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”方式支出，主要是事后獎(jiǎng)勵(lì)，很難用于項(xiàng)目啟動(dòng)。地方財(cái)政和企業(yè)的配套資金仍然是最主要的部分，特別是對(duì)于一些改造資金不足的企業(yè)，或是沒(méi)有企業(yè)依托的住宅小區(qū)，改造資金主要依賴地方財(cái)政，資金壓力仍然較大。

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