與以往的調(diào)控相比，此輪出臺(tái)的政策更加強(qiáng)調(diào)利用金融信貸、財(cái)政稅收、土地供應(yīng)、交易規(guī)范等多管齊下精密配合。除了遏制高房價(jià)、打擊投機(jī)購房的目標(biāo)以外，2010年的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)直指行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整

　　一系列政策“組合拳”拉開了2010年房地產(chǎn)調(diào)控大幕。

　　繼2010年 1月中央出臺(tái)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱“國11條”)之后，北京、海南、廣州3地接連頒布與國11條對(duì)接的地方樓市調(diào)控政策，國土部、住建部、證監(jiān)會(huì)以及國資委4大部委紛紛出臺(tái)或明確表示將要出臺(tái)新政，以加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，遏制房價(jià)過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　與以往的調(diào)控相比，此輪出臺(tái)的政策更加強(qiáng)調(diào)利用金融信貸、財(cái)政稅收、土地供應(yīng)、交易規(guī)范等多管齊下精密配合。地方出臺(tái)政策顯示出更強(qiáng)的連續(xù)性、穩(wěn)定性、針對(duì)性和靈活性。除了遏制高房價(jià)、打擊投機(jī)購房的目標(biāo)以外，2010年的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)直指行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，希望通過不斷抬高企業(yè)開發(fā)門檻，加強(qiáng)行業(yè)管理，規(guī)范市場秩序，引導(dǎo)市場供求，來改變目前市場過熱局面，幫助房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

　　北京

　　加大政策性住房土地供應(yīng)力度

　　2月23日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委聯(lián)手11個(gè)相關(guān)職能部門發(fā)布《促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》(下文簡稱“京版11條”)。與此前發(fā)布的國11條相比，北京版更顯“地方特色”，集中表現(xiàn)在對(duì)今年各類政策性住房的兩個(gè)50%。京版11條指出：今年將增加住房建設(shè)用地供應(yīng)，全市政府土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)投資不低于1000億元。加大政策性住房建設(shè)力度，調(diào)整住房建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開工建設(shè)和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數(shù)的50%以上。在2009年新開工政策性住房938萬平方米、竣工229萬平方米的基礎(chǔ)上，2010年新開工建設(shè)和收購政策性住房13.4萬套。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)在接受《中國投資》記者采訪時(shí)表示，北京版11條與國11條的政策內(nèi)容基本一致，是地方對(duì)中央政策的落實(shí)。不過，京11條措辭較國11條以及其他地方細(xì)則更為嚴(yán)格，也體現(xiàn)了北京市政府調(diào)控樓市的決心。他說，兩個(gè)50%政策在今年初的北京市兩會(huì)上就已明確，如果該政策能夠得到有效執(zhí)行，北京房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)顯著變化。

　　中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，如果今年北京市場上有一半以上土地供應(yīng)作為政策性住房用地，將引導(dǎo)樓市向商品房價(jià)格依然高企、而大部分北京居民依托政策性住房解決居住問題方向轉(zhuǎn)變。

　　同時(shí)，對(duì)開發(fā)商而言影響較大的措施當(dāng)屬商品房銷售管理方面，京版11條要求，取得商品房預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)3日內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)、公開對(duì)外銷售。此措施直接引發(fā)以下結(jié)果：截至3月22日，3月北京共發(fā)放預(yù)售許可證15個(gè)，與去年每月40個(gè)左右的發(fā)放量相比，縮水半數(shù)有余。

　　此外，限外令的恢復(fù)也是京版11條的另一大特色。第6條政策指出：將嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買商品房的通知》(京建交〔2007〕103號(hào))中對(duì)境外個(gè)人在京購房的居住年限和所購房屋的有關(guān)規(guī)定。限外令的恢復(fù)預(yù)期對(duì)高檔樓盤形成一定沖擊。

　　住建部政策研究中心副主任王玨林在采訪中表示：都是些有效的政策，關(guān)鍵看執(zhí)行力度。對(duì)于京版11條，他認(rèn)為：“操作過程中措施可以更嚴(yán)厲”。

　　海南 新政帶來觀望潮

　　3月5日發(fā)布的瓊版11條，讓曾經(jīng)瘋狂上漲的海南樓市陷入了明顯的觀望態(tài)勢。

　　業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)，這是一份“條款非常嚴(yán)厲”的政策。其中影響較大的幾項(xiàng)包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目土地出讓金應(yīng)自土地出讓合同生效之日起60日內(nèi)全部付清，實(shí)行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽約、備案及合同注銷備案制度。省財(cái)政從市、縣收取的土地出讓金10%部分以及省和市、縣一般預(yù)算新增財(cái)力部分向保障性住房建設(shè)項(xiàng)目傾斜，2010年新建

　　10.09萬套保障性住房。

　　瓊版11條的出臺(tái)使得多數(shù)炒房客選擇等待政策進(jìn)一步細(xì)化，籠罩在“國際旅游島”光環(huán)下的海南樓市僅風(fēng)光了1個(gè)多月便彌漫起濃厚的觀望情緒。

　　海南統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2月，海南省商品住房銷售均價(jià)為13318元/平方米，比1月上升了80.88%，其中別墅、產(chǎn)權(quán)式酒店、海景房等高檔住房對(duì)房價(jià)上升的貢獻(xiàn)率達(dá)到了50.1%。不過，在價(jià)格飆漲的同時(shí)，成交量卻在下降。數(shù)據(jù)顯示，2月海南省商品住房成交9208套，較1月下降46.89%。

　　進(jìn)入3月以來，對(duì)政策方面的擔(dān)憂加劇了海南樓市的波動(dòng)，以三亞樓市為例，3月上旬三亞商品房均價(jià)環(huán)比下滑了近3成。據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月上旬，三亞商品房銷售均價(jià)21370.52元/平方米，總成交金額約為11.48億元，銷售均價(jià)比2月下旬下滑

　　28.91%，總簽約數(shù)也比2月下旬下滑25.68%。

　　廣州 “勾地”成為新亮點(diǎn)

　　3月25日出臺(tái)的《廣州市關(guān)于加快住房和土地供應(yīng)，加強(qiáng)住房管理，穩(wěn)定住房價(jià)格若干問題的意見》(下稱“新穗7條”)，則進(jìn)一步融入國土資源部對(duì)土地制度改革的意見，以“勾地”制度成為近期地方政策的最大亮點(diǎn)。

　　穗7條中明確指出，“探索創(chuàng)新土地公開出讓方式，預(yù)防和抑制地價(jià)的過快增長�！睆V州市今年將在以往“限房價(jià)、競地價(jià)”做法的基礎(chǔ)上，探索綜合評(píng)標(biāo)的出讓方式，以抑制地價(jià)的不合理增長。據(jù)了解，2006年廣州曾通過競高地價(jià)、競低房價(jià)的方式來出讓限價(jià)地，這次更會(huì)引入綜合評(píng)標(biāo)的方式進(jìn)行，平抑地價(jià)。

　　據(jù)廣州市國土局新聞發(fā)言人介紹，2010年的住房用地(含保障性住房用地)供應(yīng)計(jì)劃其實(shí)早些時(shí)候已基本編制完成，目前主要是根據(jù)新要求，對(duì)供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)做些微調(diào)，近期將報(bào)請市政府審定后公布。

　　針對(duì)當(dāng)前計(jì)劃編制存在的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系不健全、編制時(shí)序滯后、供地節(jié)奏不均衡等問題，房管部門探索研究了一些新措施。其中，在編制時(shí)序上，從明年起，將會(huì)把計(jì)劃編制時(shí)間提前，爭取在每年1月中下旬公布計(jì)劃。在供地節(jié)奏上，建立用地預(yù)申請制度的“勾地”制。

　　廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“勾地”制度在廣州其實(shí)并非新生兒，之前在白云區(qū)某地塊出讓時(shí)，政府就曾嘗試探索過“勾地”，通過政府主導(dǎo)用地儲(chǔ)備，結(jié)合開發(fā)企業(yè)的需求，在“勾地”后再進(jìn)行公開出讓，以避免造成流拍和閑置�！伴_發(fā)商還會(huì)根據(jù)房價(jià)的預(yù)期來選擇拿地，‘勾地’制度不一定就會(huì)抬高房價(jià)”，該負(fù)責(zé)人表示，“勾地”制度將力爭在今年內(nèi)推出。

　　而在地產(chǎn)專家韓世同看來，廣州向來在上半年極少推地，而在下半年則狂推。土地供應(yīng)計(jì)劃編制時(shí)間提前至1月，估計(jì)會(huì)使廣州的土地供應(yīng)有所改觀。他告訴《中國投資》，建議除了單一的招掛拍制度外，可以在“三舊改造”中采用協(xié)議出讓方式，多渠道進(jìn)行土地供應(yīng)。

　　國土資源部整治囤地、炒地行為

　　3月10日晚，國土資源部出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(以下簡稱國19條)，掀起了一場房地產(chǎn)土地調(diào)控風(fēng)暴。

　　按照國19條，今年開發(fā)商交付的競買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過1年。受讓人逾期不簽訂合同的，終止供地，不得退還定金。已簽合同不繳納出讓價(jià)款的，必須收回土地。

　　國19條的核心思想是整治“囤地”“炒地”行為。北京市國土局一位專家表示，國19條是近年來國土部出臺(tái)的非常有針對(duì)性、實(shí)施性較強(qiáng)的政策措施�！氨热绾徒鹑诓块T的聯(lián)動(dòng)，對(duì)于有閑置土地的企業(yè)及時(shí)通報(bào)金融監(jiān)管部門，上市融資就要受限制等。”他表示，“此外，通知也極大程度地抑制地價(jià)。如必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽合同，合同簽完之后必須1個(gè)月之內(nèi)交完50%的首付款。如果是總價(jià)六七十億元的地塊，那么要交三四十億元，有些企業(yè)資金實(shí)力不是很雄厚，它就不敢高價(jià)拍地，從而起到抑制地價(jià)的作用”。

　　而業(yè)內(nèi)對(duì)國19條能否遏制房價(jià)上漲普遍持觀望態(tài)度，要求不少于70%的供地需用于保障性住房、棚戶改造和中小套型住房建設(shè)的條款普遍被解讀為2006年出臺(tái)的“90/70政策”的延續(xù)，“盡管明文規(guī)定了要確保保障性住房用地供應(yīng)，但因房價(jià)的漲跌是由眾多綜合性因素決定的，各地的市場環(huán)境及實(shí)施狀況又不同。加之對(duì)大戶型的嚴(yán)控，可能會(huì)導(dǎo)致買大套型住房更加昂貴的情況，新政最終將取得怎樣的成效還很難說”，世家機(jī)構(gòu)首席分析師樊邦勇告訴《中國投資》，“土地供應(yīng)量決定土地市場走勢，而政策的執(zhí)行力度又是取得何種效果的關(guān)鍵。比如，‘90/70’政策早已出臺(tái)，但由于多種原因，在各地實(shí)施的情況并不理想”。

　　住建部

　　加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控

　　兩會(huì)期間，住建部部長姜偉新提出，要繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控。同時(shí)，要對(duì)去年以來新出臺(tái)的不符合調(diào)控要求的地方性房地產(chǎn)政策及時(shí)進(jìn)行清理和調(diào)整，采取針對(duì)性措施，遏制房價(jià)過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　姜偉新提出，要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，下大力量整治捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)，虛報(bào)售量、制造緊缺假象和假按揭、假銷售等違法違規(guī)行為，加大查處和曝光力度。完善商品住房預(yù)售制度，加強(qiáng)房屋拆遷管理。堅(jiān)持依法拆遷，細(xì)致做好工作。要引導(dǎo)民眾以理性合法的方式表達(dá)利益訴求，切實(shí)把問題解決在基層和源頭。

　　此后，住建部副部長齊驥也在公開場合表示，當(dāng)前我國住房建設(shè)還比較粗放，部分消費(fèi)者存在超前、過度消費(fèi)。這與我國人多地少的基本國情、資源環(huán)境和承載能力都不相適應(yīng)。為此，住建部今年將加大對(duì)中小套型普通商品住房的供應(yīng)，并通過稅收、金融等手段約束不合理的住宅消費(fèi)。目前我國大戶型、高檔住房供應(yīng)的比例仍偏高。住建部將引導(dǎo)社會(huì)建立合理的住宅建設(shè)和消費(fèi)模式，提高住房質(zhì)量和舒適度，并推廣商品住房1次裝修，以減少2次裝修的浪費(fèi)。同時(shí)將完善對(duì)低收入家庭的住房保障體系，健全對(duì)中低收入家庭和新就業(yè)人員的住房支持政策。

　　證監(jiān)會(huì)

　　收緊房企資本市場融資

　　近日，中國證監(jiān)會(huì)主席助理朱從玖表示，證監(jiān)會(huì)確實(shí)是在和國土資源部就有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)上市的合規(guī)性問題進(jìn)行研究。將來會(huì)比照其他行業(yè)做法，審核房地產(chǎn)企業(yè)融資時(shí)，要征求國土資源部的意見，具體將涉及房地產(chǎn)企業(yè)在其專業(yè)領(lǐng)域?qū)φ�策�?zhí)行程度，如土地使用、預(yù)售房等情況。

　　實(shí)際上，近半年來已上市房企再融資幾乎無一成行，最近的獲批申請是2009年9月30日，張江高科、蘇州高新、新黃浦3家公司發(fā)行債券。

　　2009年下半年，證監(jiān)會(huì)聯(lián)合國土資源部對(duì)部分申請IPO和再融資房地產(chǎn)企業(yè)中的25個(gè)涉嫌違規(guī)用地項(xiàng)目進(jìn)行清查，核查內(nèi)容包括項(xiàng)目涉及土地的農(nóng)用地核用和征收、土地使用權(quán)取得、土地出讓合同履行、國有土地使用證取得、動(dòng)工和開發(fā)建設(shè)以及轉(zhuǎn)讓等情況。

　　朱從玖表示，現(xiàn)行的發(fā)行審核監(jiān)管中有一些具體做法，即對(duì)特殊行業(yè)的企業(yè)進(jìn)行發(fā)行審核時(shí)，要就一些特定事項(xiàng)征求該企業(yè)所在行業(yè)主管部門的意見�！盎�本考慮是將來房地產(chǎn)進(jìn)行發(fā)行審核時(shí)也會(huì)征求國土資源部的意見，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在其專業(yè)領(lǐng)域?qū)φ�策�?zhí)行程度，有一個(gè)專業(yè)判斷”。

　　國資委

　　非地產(chǎn)主業(yè)央企“勸退令”

　　3月15日，兩會(huì)閉幕后的第2天，“北京當(dāng)日土地拍賣產(chǎn)生3塊新地王，買家為清一色的央企巨無霸”的消息占據(jù)了各大媒體的頭條位置，在對(duì)土地拍賣制度進(jìn)行反思的同時(shí)，央企壟斷土地更是成為人們熱議的焦點(diǎn)。

　　3月18日，國資委宣布，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，還有78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)開展了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，按照國資委要求，這些企業(yè)正在加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏向記者表示，2009年部分上市的國有大企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場，制造了大量天價(jià)“地王”。國有大型企業(yè)瘋狂拍地的行為本身有悖于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的目標(biāo)，此次特別提出要進(jìn)一步規(guī)范國有大型企業(yè)投資房地產(chǎn)，目的在于規(guī)范國有資本在房地產(chǎn)市場的行為，引導(dǎo)其向健康方向發(fā)展。

　　記者從北京產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站上了解到，3月18日，中國航天科工集團(tuán)公司將其旗下3級(jí)子公司北京金中都置業(yè)有限公司80%股權(quán)掛出，緊隨其后，3月19日中國核工業(yè)集團(tuán)公司掛牌轉(zhuǎn)讓下屬的北京新潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8%股權(quán)。

　　除上述兩家有實(shí)際行動(dòng)的央企以外，中遠(yuǎn)集團(tuán)也作為國資委下達(dá)“退出令”后首家明確給出退出時(shí)間表的央企，中遠(yuǎn)總裁魏家福(魏家福新聞)在3月19日提出，集團(tuán)下屬2級(jí)子公司中遠(yuǎn)香港集團(tuán)，在半年內(nèi)退出其間接持有的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司約8%的股權(quán)。

• ·2010-2015年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)深度調(diào)研及投資前景預(yù)測報(bào)告
• ·2010-2015年中國房貸市場運(yùn)行動(dòng)態(tài)及發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報(bào)告
• ·2010-2015年中國承德房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析預(yù)測及投資風(fēng)險(xiǎn)研究報(bào)告
• ·2010-2015年中國辦公樓行業(yè)深度評(píng)估及投資前景預(yù)測報(bào)告
• ·2010-2014年北京豪宅行業(yè)運(yùn)行動(dòng)態(tài)及投資前景預(yù)測分析報(bào)告
• ·2010-2015年中國別墅行業(yè)市場全景調(diào)研及投資分析深度研究報(bào)告
• ·2010-2015年中國東莞房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研及投資分析深度研究報(bào)告
• ·2010-2015年中國佛山房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研及投資分析深度研究報(bào)告
• ·2010-2015年中國寧波房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研及投資分析深度研究報(bào)告
• ·2010-2015年中國溫州房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研及投資分析深度研究報(bào)告

• · 銀行執(zhí)行房貸新政及遏制效果情況分析
• · 2010年度物業(yè)稅開征情況分析
• · 住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展情況分析
• · 中央調(diào)控成效和一線城市樓市成交情況分析
• · 2010年第一季度收益和房企現(xiàn)金情況分析
• · 沈陽投資和改造棄管住宅區(qū)情況分析

• · 2010年度樓市逆轉(zhuǎn)為買方市場狀況分析
• · 我國首個(gè)地方樓市新政出臺(tái)
• · 住建部加強(qiáng)經(jīng)適房管理新規(guī)點(diǎn)評(píng)
• · 房地產(chǎn)制度重構(gòu)界線
• · 2010年第一季度北京商品房價(jià)情況分析
• · 萬科預(yù)言樓市規(guī)模性降價(jià)時(shí)間

• ·2008年以來各月二手房銷售面積
• ·2008年以來各月商品住房銷售均價(jià)
• ·2008年以來各月商品住房銷售面積
• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房價(jià)格指數(shù)
• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房價(jià)格指數(shù)走勢
• ·2001-2008年各季度深圳各行政區(qū)及全市商業(yè)用房價(jià)格指數(shù)