房地產研究報告-房企資金鏈和資金發(fā)展情況分析_投資策略_分析預測_房地產市場調研

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中研網訊：

2011年中國房地產市場趨勢觀察研究預測報告

2009年，全國完成房地產開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%。其中，商品住宅完成投

2010-2015年中國太陽能光電建筑行業(yè)深度評估及投

本研究咨詢報告主要依據國家統(tǒng)計局、國家工業(yè)和信息化部、國家海關總署、國家發(fā)改委、國務院發(fā)展研

2010-2015年中國綠色建筑市場格局與投資可行性分

【出版日期】 2010年4月【報告頁碼】 350頁【圖表數量】 150個【印

2010-2015年中國廉租房建設規(guī)劃及投資前景預測分

【出版日期】 2010年4月【報告頁碼】 350頁【圖表數量】 150個【印

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　　資本市場融資通道收縮，房地產開發(fā)貸款、住房抵押貸款、信托融資都已收緊。房企融資盛宴已然結束。

　　5月13日，招商地產公告其50億增發(fā)撤銷。這一消息，令本來漸次收緊的房地產融資再添陰霾。而除了資本市場融資通道收縮之外，房地產開發(fā)貸款、住房抵押貸款、信托融資等都已收緊。隨著市場成交的下滑，部分負債較高、銷售不暢、周轉變慢的公司，將面臨資金危機。

　　資金緊張成定局

　　招商地產撤銷增發(fā)方案掀起了資本市場的波瀾，再次引發(fā)市場對于房地產公司資金鏈的擔憂。招商地產并非個案，其他如萬科、保利等公司的融資方案也已擱淺。

　　近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的1-4月全國房地產市場運行數據顯示，1-4月房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源21603億元，同比增長59.9%，環(huán)比1-3月則減少1.5個百分點，4月環(huán)比3月更下跌了7.4%。

　　從數據可看出，房企資金來源增幅峰值出現在今年1-2月，接下來增幅持續(xù)收窄，房企資金面將由寬松向緊張慢慢演變，業(yè)內預計，下半年部分房企資金將出現一定程度的緊張。

　　數據在一定程度上也反映了今年以來房地產資金來源持續(xù)收緊的真實狀態(tài)。最直接的就是開發(fā)貸，多家商業(yè)銀行透露，目前已上調房地產開發(fā)貸款利率，約為10%。并且不能針對土地進行抵押貸款，而必須是在建建筑；進入5月份以來，房地產信托產品也再未出現。

　　此外，新政將投資、投機購房逐步擠出，房地產公司來自銷售貸款的資金開始減少。萬科4月份銷售環(huán)比3月已經出現下滑，中國海外4月份實現房地產銷售額48.8億港元及銷售面積39.3萬平方米，同比分別下降9.2%和32.0%。而據恒大地產總裁夏海鈞透露，恒大在4月下旬新政出臺后，銷售即出現放緩，公司經研究后決定進行8.5折促銷。

　　招商地產董事總經理林少斌表示，國務院國發(fā)10號文十條，里面最核心的是收緊房地產信貸，就是二套房、三套房的按揭。收緊之后肯定會影響市場，也就是說資金總量會減少，對銷售價格、銷售量都會帶來相應的影響。

　　"從市場環(huán)境看，我認為流動性會越來越緊。"瑞士信貸第一波士頓董事總經理陶冬認為，房地產運作可能要準備面臨兩年左右資金緊張的市場環(huán)境。

　　高價地的風險

　　潘石屹日前提供的27家房企2009年凈負債權益比排名表顯示，負債最高的前三位分別是綠城中國、富力地產、復地，綠城的凈負債權益比接近160%，富力和復地均超過100%。

　　這一排名表將綠城中國推至風口浪尖。高負債是綠城一直以來的特征，綠城中國董事長宋衛(wèi)平曾對記者表示，負債高并不可怕。綠城唯一的風險是土地能否順利變現，在每次拿地時，綠城都會做審慎的評估。

　　在樓市火爆的2007年、2008年及2009年，綠城被外界認為拿了不少高價地。據悉，綠城中國今年的銷售目標約為670億元。清華大學博士、貝塔咨詢工作室合伙人杜麗虹認為，綠城的財務安全與否，取決于其在未來的兩三年能否順利實現銷售目標。

　　金地、保利是另外兩家被認為在2009年拿地過多的公司，截至今年一季度，金地集團和保利地產經營活動產生的現金流量凈額均為負數，金地為-34.05億元，保利地產為-150.16億元。

　　此外，中國海外雖然凈負債權益比在20%以內，但集團去年大幅拿地，依然占用了相對多資金，令手頭現金減少。數據顯示，截至3月31日，中國海外在支付超過127億港元地價及相關費用、15億港元收購蜆殼電器工業(yè)有限公司控股權，以及償還母公司人民幣65億元的情況下，集團的綜合凈借貸短暫上升至50%的較高水準，而手頭上的現金則從去年年底的238.9億港元減少至約為158.1億港元。

　　變慢的存貨周轉

　　5月16日，宣布全國樓盤8.5折優(yōu)惠的恒大地產合肥項目開盤，當天認購全線8.5折，優(yōu)惠幅度最低至8.3折左右，最低單價低至4780元/平米，實現認購金額逾2億元。

　　"關于何時降價，怎么降，地產商都會有一個戰(zhàn)略研究部門，"恒大地產總裁夏海鈞說，不方便對其他公司的動向做出評論，恒大的策略是快速開發(fā)，降低存貨，公司最快的一個項目從拿地到開盤僅用了6個月。

　　但其他公司似乎并不像恒大這樣急于推貨變現。上周末，萬科僅對北京紫苑項目最后的兩棟樓進行了價格微調后推出。

　　而一向標榜高周轉的萬科存貨周轉速度在變慢。研究報告指出，2005年-2007年，萬科的存量資產周轉率一直在0.90倍以上，2008年行業(yè)低谷的時候，下降至0.45倍。而在2009年市場復蘇的時候，許多企業(yè)的周轉速度已經恢復或接近2007年的水平，萬科卻僅提高至0.53倍。

　　以萬科今年的一季報計算，萬科的周轉率為0.50倍左右。而這與萬科向高端項目拓展的聯系非常大。

　　在深圳、上海、北京，萬科高端房占比越來越大。萬科總裁郁亮在業(yè)績推介會上表示，預計下半年的供應量會增加，相對來說高端房的比例會大一些，因為去年最好賣的是高端房。

　　遠洋地產自去年遠洋萬和城成功銷售后，高端地產比例大幅增加。其在大望京拿地，樓面地價高達27000余元/平米，即表示是看好該地塊未來開發(fā)高端住宅的潛力。

　　其余如保利、華潤等品牌地產商，產品高端化的趨勢愈演愈烈。

　　但"世界各國的經驗都表明，高端住宅相對于普通住宅，價格都有更明顯的波動性，因此在經濟低谷當中，高端住宅受到的沖擊也必然更大。"杜麗虹表示，高端化的步伐越快，潛在的風險就越大。

　　申銀萬國研究報告認為，此輪調整不同于2008年，房價下調壓力更大，其判斷全國整體房價調整幅度在10%以內，一線城市和部分房價上漲過快的二線城市，價格調整幅度在30%左右；此輪行業(yè)調整時間會更長，預計大開發(fā)商在二、三季度會開始適度調整價格，而市場整體完成價格調整可能要待明年上半年。

　　另一方面，敏銳的先行者已經在準備迎接并購和整合。夏海鈞透露，在今年3月恒大就發(fā)了一筆5年期美元債，由于人民幣升值預期的存在，這筆債的資金成本并不高，和銀行貸款差不多。公司在今年年初就判斷房地產市場會出現調整，因此提早布局資金準備并購；目前的8.5折促銷，也是為了回籠現金，應對調整，同時尋找整合市場的良機。

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房企資金鏈和資金發(fā)展情況分析