以限購、限貸、限價等為特色的史上最嚴(yán)調(diào)控推出至今已半年多，但樓價上漲的勢頭并沒有被遏制，調(diào)控政策如限購，也有向二三線城市擴散的趨勢。未來房地產(chǎn)行業(yè)如何轉(zhuǎn)變？樓價走勢受哪些因素影響？
　　
　　在今年開發(fā)商與購房者的角力中，政策天平頻頻向后者傾斜，但在如今CPI高漲、通脹壓力加大、投資渠道缺乏的現(xiàn)狀之下，房價卻仍然還有支撐，買家依然還在觀望中煎熬。在調(diào)控依然從緊、保障房與商品房并駕齊驅(qū)的變局中，下半年樓市將何去何從？這個看似讓人審美疲勞的發(fā)問，卻依舊牽動人心。
　　
　　2011年的樓市，可謂調(diào)控當(dāng)?shù)?，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示，這是一個房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型時代，房地產(chǎn)的發(fā)展方向開始轉(zhuǎn)變。記者通過采訪多方人士，為您梳理可能改變樓市格局的五大因素。
　　
　　經(jīng)濟大勢：
　　
　　通脹高企助漲樓市“錢”景？
　　
　　CPI一路高歌。從4月的5.3%，到5月的5.5%，再到6月的6.4%，通脹數(shù)據(jù)連續(xù)上揚。8月9日，國家統(tǒng)計局公布，7月居民消費價格(CPI)同比上漲6.5%，創(chuàng)下37個月以來新高。市場普遍預(yù)測，在CPI高企的背景下，央行近期很有可能有新一輪的加息或上調(diào)準(zhǔn)備金利率的動作。應(yīng)對通脹風(fēng)險，執(zhí)行貨幣緊縮政策，成為政府當(dāng)前工作的重中之重。
　　
　　CPI高企，意味著生活成本的不斷提升，以及貨幣能代表的實物購買力不斷貶值。在此背景下，越來越多的人傾向于將資本換算成資產(chǎn)，因此，房產(chǎn)、貴金屬等資產(chǎn)的價格仍然將維持高位，以抵御通貨膨脹的影響。
　　
　　從近期來看，通脹壓力仍然無法去除，高漲的通脹預(yù)期仍然成為目前支撐樓市成交、支撐樓價高企的首要因素。記者上周在市場中看到，“不買還會漲”、“樓價沒有理由下跌”等言論風(fēng)行。不少別墅項目在嚴(yán)厲的限購、限貸環(huán)境下，居然能夠“出乎意料地?zé)豳u”，不少商用物業(yè)也非常熱銷，老城區(qū)稀缺資源物業(yè)甚至出現(xiàn)小幅漲價……這一系列現(xiàn)象都折射出，治理樓市之根本還是在于樓市之外，而樓價的問題很大程度上是通脹的問題。
　　
　　調(diào)控政策
　　
　　史上最嚴(yán)調(diào)控與雙軌制并行
　　
　　在樓市一路高歌、持續(xù)高漲的背景下下，2011年1月“新國八”出臺，至今43個城市限購。2010年4月，以“國十條”為序幕的房貸新政二次調(diào)控拉開帷幕，同時要求地方政府根據(jù)實際情況限定購房套數(shù)。7月12日，國務(wù)院常務(wù)會議針對房地產(chǎn)調(diào)控再做部署，稱限購年內(nèi)不取消，房價上漲過快的二三線城市將限購，簡稱“新國五條”。
　　
　　當(dāng)然，調(diào)控的目的不僅僅止步于抑制投機性購房和樓價回歸。繼房產(chǎn)稅試點、限購等一系列政策出臺之后，中央政府再出重拳—————今年建1000萬套保障房，不僅如此，到2015年的5年內(nèi)還將建3600萬套保障房。
　　
　　不管爭議幾何，“雙輪驅(qū)動”政策顯然已經(jīng)啟動。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部8月5日公布數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，全國22個省、市、自治區(qū)上半年保障房建設(shè)開工率為56.6%?！耙粋€是限制投機需求，一個是擴大中低收入居民住房供給，兩者已經(jīng)形成了房產(chǎn)調(diào)控的組合雙拳。”國家發(fā)改委投資研究所研究員、中國投資協(xié)會會長張漢亞表示，隨著今年1000萬套保障房開工，我國的供房體系或?qū)l(fā)生根本性變化，1000萬套保障房的量能，相當(dāng)于去年全年商品住房的銷售總量，這意味著“商品房+保障房”的雙軌制時代即將到來。

    金融緊縮
　　
　　一劍雙刃加息新政組合出擊
　　
　　今年7月7日，央行宣布年內(nèi)第三次加息。在此次加息0.25個基點之后，5年期以上的基準(zhǔn)利率突破7的歷史心理高位，達(dá)到7.05%.而由于今年廣東不少銀行上調(diào)房貸利率，這意味著目前的房貸利率水平，幾乎是10年來最高點。
　　
　　在知名財經(jīng)評論員陳真誠的觀察中，加息對樓市的作用猶如“懸在頭頂?shù)睦麆Α！彼J(rèn)為，加息對房地產(chǎn)市場不僅有實際效果，而且還有后續(xù)效果，前者意味著購房者按揭成本增加，后者則對市場有明顯的“警示”作用，是調(diào)控的主要信號之一。
　　
　　如果說加息是此次金融調(diào)控中“溫水煮青蛙”的手段，而央行一年之內(nèi)六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，就讓整個信貸規(guī)模大為縮水，對房地產(chǎn)市場的買賣雙方，意味著購房者貸款門檻提升，開發(fā)商開發(fā)貸更難獲取。
　　
　　房地產(chǎn)信托和外資也曾是各路發(fā)展商資金獲取的重要渠道，而在今年銀監(jiān)會和外匯局多次發(fā)文要求限制這兩大領(lǐng)域資金流入房地產(chǎn)市場，而發(fā)展商以民間借貸獲取資金的代價也大為增加。
　　
　　央行三度加息之后，不少業(yè)界專家都判斷會繼續(xù)加息，金融緊縮的勢頭短期內(nèi)還將持續(xù)下去。
　　
　　供需關(guān)系
　　
　　存量房巨大，市場供求“大逆轉(zhuǎn)”
　　
　　一邊是購買力被限制，剛需“透支”，另一邊供應(yīng)量還將不斷攀升。
　　
　　根據(jù)中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年6月，6個重點城市(北京、上海、廣州、深圳、南京、青島)的存量同比增加了22%。而來自我省的數(shù)據(jù)也表明，以石家莊為代表的河北樓市，同樣迎來市場供求關(guān)系的大逆轉(zhuǎn)：8月2日，石家莊市住房局公布的數(shù)據(jù)顯示，7月市場新增供應(yīng)量33.5萬平方米。其中住宅新增供應(yīng)量19萬平方米，商業(yè)辦公新增供應(yīng)量14.5萬平方米。商業(yè)門臉、寫字樓、別墅等逐漸超過商品房住宅供應(yīng)量，成為當(dāng)前市場增長較快的樓市供應(yīng)類型?！皬默F(xiàn)在全國重點城市的情況來看，已經(jīng)是供應(yīng)略大于需求?！焙颖贝笪ㄐ值芊康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理魏立京表示，隨著供應(yīng)量的增加而需求平穩(wěn)，供求關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。
　　
　　而在石家莊博潤投資顧問有限公司執(zhí)行董事龍星看來，庫存量的上升，主要是源于兩類產(chǎn)品的銷售壓力加大。一種是以改善型需求為主的別墅、大戶型豪宅，另一種是區(qū)位優(yōu)勢不明顯的普通住宅?！岸N售壓力較大的這兩類產(chǎn)品，不是降價就能夠解決問題的?！?BR>　　
　　同時，住宅的“黯淡”對應(yīng)的是非住宅物業(yè)迎來了“春天”。隨著不少一二線城市住宅受到限購、限貸和限外等多種政策的調(diào)控，不少投資性質(zhì)的資金流入非住宅領(lǐng)域。此外，許多二三線城市主打休閑、度假的泛地產(chǎn)類物業(yè)也開始大行其道。
　　
　　■購買能力
　　
　　“三限”發(fā)力，購買力嚴(yán)重受挫
　　
　　今年春限購令出臺時，“80后”馬輝一度雀躍，以為房價就此會降下來。但觀望至今，房價沒見松動，他始終拿不定主意。
　　
　　房價仍然高企，購房成本越來越高。即便忽略上升的房價不計，光是高昂的貸款利息，就已令不少首次置業(yè)者以及改善型買家望而生畏。
　　
　　購買力萎縮的背后是樓市成交量的減少。另一方面，天量保障房亦來搶壓購房力。今年，全國將建1000萬套保障房，如此天量房產(chǎn)投身樓市，必會吸納一部分夾心層買家。
　　
　　滿堂紅研究部高級主任肖文曉估算，具備買商品房實力的買家投身保障房的“比例大概約有一成”。來自石家莊市住房局的數(shù)據(jù)顯示，1-6月份石家莊市區(qū)商品住房上市284萬平方米，成交面積183萬平方米，供應(yīng)量大于成交量。同比去年1-6月，供應(yīng)量增長了40.54萬平方米，增幅16.7%；成交量則明顯下降，降幅10%。
　　
　　這個數(shù)字一方面體現(xiàn)出限購限貸政策對于購房者的影響，另一方面則反映出市場濃厚的觀望情緒。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年樓市將會出現(xiàn)新一輪降價促銷潮。從長期看，房企實施轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略、謀求新發(fā)展空間，將是不可避免的趨勢。
　　
　　值得關(guān)注的是7月20日，首個針對土地市場的“國五條”橫空出世，劍指土地調(diào)控。在五條要求中，被認(rèn)為與樓市調(diào)控相關(guān)的措施包括：依法加快供地進度，保證今年1000萬套保障性安居工程建設(shè)用地。采取多種措施增加普通商品住房用地供應(yīng)等。
　　
　　這場房產(chǎn)和土地市場首次配合亮出的調(diào)控“組合拳”，意圖非常明確，就是保證并增加土地供應(yīng)，并將保障性住房和商品房用地同時納入調(diào)控。