預(yù)收賬款再創(chuàng)新高

　　中報(bào)顯示，保利地產(chǎn)2011年1~6月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售簽約金額394.58億元、銷(xiāo)售簽約面積340.9萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)81.38%和27.64%，再創(chuàng)半年銷(xiāo)售新高。其中6月份公司銷(xiāo)售首度突破百億，達(dá)113.5億元，業(yè)內(nèi)僅萬(wàn)科和中海曾有如此佳績(jī)。優(yōu)異的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)使得保利地產(chǎn)巨額的預(yù)收賬款再上新臺(tái)階，截至6月末，保利地產(chǎn)預(yù)收賬款余額687.9億元，較上年末增長(zhǎng)33.5%，是本報(bào)告期結(jié)算金額152億元的四倍多，未來(lái)高速業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)仍然可期。

　　對(duì)于公司在目前市場(chǎng)下所取得的良好銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：一是準(zhǔn)確把握市場(chǎng)趨勢(shì)，合理安排建設(shè)規(guī)模和推售進(jìn)度;二是戰(zhàn)略布局完善，規(guī)模效應(yīng)凸顯。截至6月末公司已進(jìn)入全國(guó)38個(gè)城市，覆蓋主要經(jīng)濟(jì)中心和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域;三是產(chǎn)品定位精準(zhǔn)，適銷(xiāo)對(duì)路。堅(jiān)持以普通住宅開(kāi)發(fā)為主，上半年以滿(mǎn)足剛性居住需求為主的中小戶(hù)型產(chǎn)品占住宅銷(xiāo)售面積的近80%;四是品牌優(yōu)勢(shì)突出，在市場(chǎng)調(diào)整中贏得了購(gòu)房者的信賴(lài)。

　　凈利增長(zhǎng)逾七成

　　保利地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入152億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)28億元，同比增幅達(dá)35.1%和71.7%，繼續(xù)保持上市以來(lái)的高速增長(zhǎng)勢(shì)頭。半年報(bào)另一看點(diǎn)是毛利率大幅回升，超過(guò)40%，較2010年度大幅提升7.5個(gè)百分點(diǎn)。這也是保利地產(chǎn)凈利潤(rùn)同比大增除了規(guī)模效應(yīng)顯現(xiàn)之外的重要原因之一。

　　保利地產(chǎn)內(nèi)部人士表示，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率一直較為穩(wěn)定，本期毛利率的大幅回升，一方面是由于2010年受保障房及部分地區(qū)首次結(jié)算等因素影響，當(dāng)期毛利率基數(shù)較低，僅為34%;另一方面是報(bào)告期內(nèi)廣州保利中環(huán)、保利中宇、北京保利西山林語(yǔ)等結(jié)算項(xiàng)目，毛利率相對(duì)較高。展望未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率水平仍將保持穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。

　　資金保障穩(wěn)固

　　中報(bào)顯示，保利地產(chǎn)6月末總資產(chǎn)1803億元，凈資產(chǎn)315億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)81.09%，較上年末上升2.1個(gè)百分點(diǎn)，但較2011年一季度末下降0.31個(gè)百分點(diǎn)。但公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為兩大突出特點(diǎn)，一是預(yù)收賬款占負(fù)債總額比例高達(dá)47.1%，虛增了公司負(fù)債率;二是短期負(fù)債比例較低，短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款總額為117億元，占借款總額的比例僅為18.5%，公司保持一貫較輕的短期償債壓力。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目固有的較長(zhǎng)周期，在銷(xiāo)售好、回款多的情況下，負(fù)債率會(huì)因預(yù)收賬款的增長(zhǎng)而上升，但公司相關(guān)人員表示公司高度重視資金安全，主動(dòng)調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低短期負(fù)債占比，嚴(yán)格控制短期償債壓力，注重改善經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，同時(shí)加快竣工結(jié)算，努力降低負(fù)債水平。

　　正如上述人士所言，中報(bào)顯示保利地產(chǎn)2011年上半年進(jìn)一步加快建設(shè)進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工773萬(wàn)平方米、竣工141萬(wàn)平方米，較去年同期分別增長(zhǎng)136%和68%。伴隨上半年房款回籠的增加和地價(jià)支出的減少，報(bào)告期末公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-82.6億元，較上年末大幅改善。據(jù)悉，伴隨下半年公司銷(xiāo)售回籠的持續(xù)加強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量將進(jìn)一步改善。

　　1~6月，保利地產(chǎn)繼續(xù)保持了穩(wěn)健的資金平衡，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)直接投資349億元(其中支付土地費(fèi)用229億元)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回籠319億元，新增銀行貸款216億元(凈增銀行貸款88億元)，期末公司賬面貨幣資金余額176億元。截至6月末，公司需支付的土地價(jià)款余額僅為79億元，剛性支付壓力較小。保利地產(chǎn)相關(guān)人員表示，公司目前資金情況良好，但在行業(yè)資金面持續(xù)收緊的背景下，公司也將綜合運(yùn)用銀行信貸、房地產(chǎn)基金、票據(jù)融資等多種融資方式，積極開(kāi)拓多元化融資渠道，鞏固項(xiàng)目資金保障。

　　商業(yè)地產(chǎn)助力銷(xiāo)售

　　據(jù)悉，2002年保利地產(chǎn)就已確立了“以住宅開(kāi)發(fā)為主，以商業(yè)經(jīng)營(yíng)為輔”的發(fā)展戰(zhàn)略，并在快速推進(jìn)住宅建設(shè)的同時(shí)適時(shí)拓展商業(yè)地產(chǎn)資源，積極持有稀缺性的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，逐步形成了因地制宜、租售結(jié)合的靈活發(fā)展策略，在培育持續(xù)性商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的同時(shí)有效控制商業(yè)項(xiàng)目的資金沉淀。

　　2011年上半年，在限購(gòu)、限貸等調(diào)控手段影響下，投資性購(gòu)房需求得到有效控制，而受調(diào)控影響較小的公寓、寫(xiě)字樓、商鋪等商業(yè)物業(yè)受到投資者的追捧。保利地產(chǎn)憑借優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售簽約金額109億元，占銷(xiāo)售總額的27.7%，對(duì)公司銷(xiāo)售形成有力補(bǔ)充。同時(shí)，截至6月末，公司持有經(jīng)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目已覆蓋寫(xiě)字樓、會(huì)展、購(gòu)物中心、酒店等多種業(yè)態(tài)，持有的廣州保利中心、廣州世界貿(mào)易中心、佛山南海水城、佛山保利洲際酒店等商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況良好。

　　保利地產(chǎn)相關(guān)人員表示，公司“十二五”期間將有計(jì)劃地增持中心城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，強(qiáng)化商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，提升商業(yè)地產(chǎn)影響力。下半年內(nèi)公司將繼續(xù)推售商鋪、寫(xiě)字樓、公寓、LOFT等商業(yè)項(xiàng)目。