1.足夠供應(yīng)。德國(guó)目前人口8200萬，但可用住房4000萬套左右。州、市等各級(jí)政府都會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)厝丝谥贫ㄔ敿?xì)的建房規(guī)劃，基本保證每個(gè)家庭有一套住房。德國(guó)人口過百萬的大城市只有4個(gè)，且不同規(guī)模城市之間的基礎(chǔ)設(shè)施、工作機(jī)會(huì)和社會(huì)醫(yī)療保障等條件差別不大，德國(guó)人不必?cái)D進(jìn)大城市就能獲得不錯(cuò)的工作機(jī)會(huì)。

　　2.控制利潤(rùn)。在德國(guó)通過地產(chǎn)很難獲得暴利。買賣房不但要繳納3.5%的交易稅，還要繳納差價(jià)盈利稅。德國(guó)法律規(guī)定，房?jī)r(jià)超過“合理房?jī)r(jià)”的20%即為“超高房?jī)r(jià)”，如果不降到合理范圍內(nèi)，出售者將面臨最高5萬歐元罰金。房?jī)r(jià)超過合理水平50%則為“房?jī)r(jià)暴利”，地產(chǎn)商則會(huì)構(gòu)成犯罪，最高可被判處3年徒刑。價(jià)格是否合理由獨(dú)立地產(chǎn)評(píng)估師來評(píng)估，但評(píng)估師對(duì)出具的評(píng)估價(jià)格要負(fù)責(zé)30年，對(duì)相關(guān)錯(cuò)誤負(fù)有法律責(zé)任。

　　3.打破壟斷。住房合作社形式的合作建房占德國(guó)每年新建住宅總數(shù)的30%。住房合作社成員繳納了一定數(shù)量的會(huì)員費(fèi)后，再根據(jù)居住房屋的面積、位置等每月交付租金，租金低于普通住宅，會(huì)員對(duì)合作社住房享有終生使用權(quán)。

　　4.鼓勵(lì)租房。約有60%的德國(guó)人選擇租房生活，德國(guó)《租房法》規(guī)定3年內(nèi)房租漲幅不能超過20%，否則便是違法。而且人口超過5萬的城市每?jī)赡旮乱淮巍白夥績(jī)r(jià)格表”，如果房租價(jià)格超出指定價(jià)格的20%，就會(huì)受到巨額罰款，超出50%則會(huì)構(gòu)成犯罪。1997年至2007年，德國(guó)房租10年平均漲幅僅為1.1%。

　　所有的線索都顯示著德國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的壓制，那么德國(guó)經(jīng)濟(jì)為什么不依靠房地產(chǎn)？要知道在中國(guó)高速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中它扮演的角色有多重要。德國(guó)依賴制造業(yè)，而不是房地產(chǎn)和那些金融工具，其工業(yè)制造業(yè)占GDP的29%。

　　對(duì)于德國(guó)來說，國(guó)家戰(zhàn)略一定是通過各種稅收之類手段來完成，這里就看出政府的角色了。房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)可以解決一時(shí)之發(fā)展問題，但投資者、地產(chǎn)商、政府稅收如果都建立在信貸基礎(chǔ)之上，并不是一件讓人放心的事。所以關(guān)鍵點(diǎn)并非是否給炒房者提供機(jī)會(huì)，而是政府鼓勵(lì)和解決了什么問題。與民爭(zhēng)利的政府會(huì)讓社會(huì)進(jìn)入浮躁?duì)顟B(tài)，如果有誰感慨“世風(fēng)日下”那一定是政府的方向出了問題。如同企業(yè)戰(zhàn)略，你確定了一個(gè)唯利是圖的方向，那么就只能目光短淺。商業(yè)是這樣，政府也是一樣。