相比萬(wàn)科、招商、金地來(lái)說(shuō)，今年上半年保利利潤(rùn)同比漲幅最大。同時(shí)，網(wǎng)易財(cái)經(jīng)注意到，在保持高的增長(zhǎng)勢(shì)頭下，保利資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)81.9%，上漲2.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　行業(yè)人士分析認(rèn)為，在高的負(fù)債率下，加上二三線行業(yè)調(diào)控加強(qiáng)，對(duì)其公司推盤策略和項(xiàng)目去化速度提出了更高的要求，則公司必然要保持銷售快速周轉(zhuǎn)。

　　盈利28億

　　中報(bào)顯示，保利地產(chǎn)2011年1-6月實(shí)現(xiàn)銷售簽約金額394.58億元，銷售簽約面積340.90萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)81.38%和27.64%,再創(chuàng)半年銷售新高。其中6月份公司銷售更首度突破百億，達(dá)113.5億元，這一個(gè)月的突圍為保利地產(chǎn)業(yè)績(jī)奠定基礎(chǔ)。

　　從其凈利潤(rùn)來(lái)看，保利地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入152億元，歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)高達(dá)28億元，同比增幅達(dá)35.1%和71.7%,其漲幅大大超過(guò)萬(wàn)科、招商及金地。

　　保利人士指出，除了規(guī)模效應(yīng)外，保利上半年的毛利率大幅回升，超過(guò)40%,較2010年度大幅提升7.5個(gè)百分點(diǎn)，這也是保利地產(chǎn)凈利潤(rùn)同比大增的因素。

　　在樓市深度調(diào)控之下，隨著房企擴(kuò)大的規(guī)模效應(yīng)，其負(fù)債率也在攀升。中報(bào)顯示，保利地產(chǎn)6月末總資產(chǎn)1803億元，凈資產(chǎn)315億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)81.09%,較上年末上漲2.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　上述保利人士表示，受預(yù)收賬款影響，虛增了公司負(fù)債率。但公司短期負(fù)債比例較低，短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款總額為117億元，占借款總額的比例僅為18.5%,公司保持一貫較輕的短期償債壓力。

　　上海同策咨詢市場(chǎng)總監(jiān)張宏偉指出，當(dāng)前不少公司優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債的長(zhǎng)短期貸款的結(jié)構(gòu)，降低由于過(guò)多短期貸款而帶來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　他表示，一季度有數(shù)據(jù)顯示，93家上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率超60% ,有33家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%,目前這個(gè)數(shù)處于相對(duì)高值范圍。這有可能對(duì)其下半年推盤策略和項(xiàng)目去化速度這方面提出更高的要求，以緩解其短期借款的還款壓力。

　　中報(bào)指出，在報(bào)告期末保利經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-82.6億元，伴隨下半年公司銷售回籠的持續(xù)加強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量將進(jìn)一步改善。

　　商業(yè)銷售占比近三成

　　在住宅銷售受擠壓的同時(shí)，保利地產(chǎn)今年上半年積極推售其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。僅廣州區(qū)域上半年達(dá)6個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)銷售。

　　據(jù)中報(bào)顯示，保利地產(chǎn)2011年1-6月實(shí)現(xiàn)銷售簽約金額394.58億元、銷售簽約面積340.90萬(wàn)平方米。其中實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)銷售簽約金額109億元，占銷售總額的27.7%,對(duì)公司銷售形成有力補(bǔ)充。

　　截至6月末，其持有經(jīng)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目已覆蓋寫字樓、會(huì)展、購(gòu)物中心、酒店等多種業(yè)態(tài)，諸如廣州保利中心、廣州世界貿(mào)易中心、佛山南海水城、佛山保利洲際酒店等。

　　保利地產(chǎn)相關(guān)人員表示，公司“十二五”期間將有計(jì)劃地增持中心城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，強(qiáng)化商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，提升商業(yè)地產(chǎn)影響力。下半年內(nèi)公司將繼續(xù)推售商鋪、寫字樓、公寓、LOFT等商業(yè)項(xiàng)目。

　　張宏偉也認(rèn)為，目前商業(yè)項(xiàng)目熱銷產(chǎn)品主要分兩類 1、小戶型辦公類產(chǎn)品，包含辦公產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓、SOHO、LOFT、小戶型辦公等。 這類產(chǎn)品由于總價(jià)較低，投資門檻低，在傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域投資渠道趨緊的情況下， 一些中小投資客轉(zhuǎn)投這些小戶型辦公類產(chǎn)品。 此外網(wǎng)易財(cái)經(jīng)注意到，上半年保利地產(chǎn)新進(jìn)入了鄭州、合肥、寧波、德陽(yáng)、通化等5個(gè)城市，進(jìn)一步優(yōu)化了全國(guó)戰(zhàn)略布局;以低價(jià)獲取的新拓展項(xiàng)目12個(gè)，新拓展土地平均樓面單價(jià)2269元/平方米，較2010年下降27%。