政策:調(diào)控應(yīng)有新思路
　　戶型:中小戶型壓倒式上市
　　土地:繼續(xù)放閘不停步
　　新熱土:金沙洲、市橋南、南沙
　　供應(yīng):城區(qū)供貨將進輝煌期
　　觀念:不盲從,只要適合自己

　　2007年可謂中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺最多、最頻繁的一年，也是對中國房地產(chǎn)影響最深刻的一年。然而，無論是一年內(nèi)的六次加息、十次上調(diào)存款儲備金率，到二套房首付提高到四成以上，還是收回閑置用地，打擊囤地等，政府部門的宏觀調(diào)控，一直是走在抑制需求和加大供應(yīng)兩條路上，有時"一刀切"的政策反倒成了房價上躥的誘因。今年初，地產(chǎn)調(diào)控政策似乎還是從加大供應(yīng)與緊縮銀根開始。2008年，房地產(chǎn)將走向何處？地產(chǎn)調(diào)控政策更應(yīng)該有新的思路。

　　歷史回眸

　　國六條、十次加息發(fā)威

　　2003年"8-31"土地大限之后政策不斷，房價的上漲腳步卻呈現(xiàn)出加速度前進，廣州的房價更在2007年前10月"火山爆發(fā)"，達到近1.2萬元/平方米的高點。在近兩年的地產(chǎn)調(diào)控政策中，影響最為深遠的一是2006年5月17日出臺的"國六條"及其細則，其中"90/70"政策、重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房等，對樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改善產(chǎn)生了重大的影響。

　　另一個則是以"加息"為主要表現(xiàn)的金融調(diào)控政策，自2004年10月29日啟動新一輪加息以來，至今已經(jīng)加息10次，其中2007年加息6次，加息已經(jīng)成為了政府宏觀調(diào)控的常態(tài)；去年9月27日，央行、銀監(jiān)會將第二套房首付比例提高到40%以上，貸款利率上調(diào)到基準利率的1.1倍等，對于抑制投資性購房需求，產(chǎn)生了威懾作用。

　　最新動態(tài)
　　土地調(diào)控、貨幣調(diào)控雙箭齊發(fā)

　　1月7日國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號），以土地政策打響2008年房地產(chǎn)調(diào)控第一槍。

　　在"嚴格執(zhí)行閑置土地處置政策條款"上規(guī)定：土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當無償收回的，堅決無償收回；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。

　　中央政府期望通過土地政策的嚴格執(zhí)行和深度實施，打擊囤地行為，以加快土地的開發(fā)進度，加快房屋產(chǎn)品的上市量和上市速度，從而加大供應(yīng)，有效地抑制房價上漲。

　　央行在中央政府亮出嚴厲土地政策短短十天時間后，1月16日迅疾出手，亮出了今年從緊貨幣政策的第一招：繼2007年在全世界央行宏觀調(diào)控的歷史上絕無僅有的10次上調(diào)商業(yè)銀行存款準備金率之后，決定自1月25日起上調(diào)存款準備金率0.5個百分點。

　　上調(diào)后的存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率將達到15%，創(chuàng)自1985年央行將法定存款準備金率統(tǒng)一調(diào)整為10%之后22年來的新高。這是進入2008年以來，中國首次動用這個貨幣政策工具。

　　思想討論

　　寧可調(diào)過度，不可調(diào)無效

　　廣州穆迪投資機構(gòu)董事長蓋天佐：

　　2008年還不到一個月，就有土地和金融的新政策出臺，說明政府對房價調(diào)控已不僅僅是表明態(tài)度的問題，而是一定要見到成效。目前市場已處于關(guān)鍵期，政府敏感，房價也敏感，對于政府來說，寧可調(diào)控過度，也不可調(diào)控?zé)o效，政策從嚴從緊的可能性比較大，而且肯定還會有新政出來。目前的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)并不完善，土地的出讓制度也還需改進，成千上萬畝的大地塊出讓將越來越少，將地塊分拆出讓、讓更多的發(fā)展商獲得土地，是防止土地閑置、快速增加供應(yīng)的有效方法；另外，在一個超過5萬、10萬平方米的樓盤，配置一定比例的保障性住房，也不是沒有可能。

　　國3號文明確土地調(diào)控方向

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩：

　　去年以來，一些大企業(yè)尤其是上市公司利用融資優(yōu)勢大量增發(fā)股票，圈錢買地，推升股價，再增發(fā)并圈錢買地，不斷創(chuàng)造"地王"，這對股市和樓市的健康發(fā)展都沒有好處；在前期的土地出讓中，千畝大盤不斷出現(xiàn)，個別公司控制大盤，小企業(yè)無法參與競爭，對房價的穩(wěn)定不利，也容易導(dǎo)致房地產(chǎn)寡頭市場的形成，損害消費者利益。

　　中央政府有意防止這種局面的惡化，出臺了《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號），這為今后一段時期土地市場的管理明確了方向，強化了土地監(jiān)察部門的權(quán)威性，對土地市場秩序的改善有促進作用。一些囤地較多的企業(yè)受到打擊，一些"地王"項目受到的影響較大。

　　地產(chǎn)調(diào)控將全面從緊

　　長沙新思維企業(yè)發(fā)展策劃公司總策劃陳真誠：

　　預(yù)計今年將可能在土地、金融、財稅、匯率等方面出臺新的調(diào)控政策。

　　為有效打擊通貨膨脹預(yù)期，抑制人民幣升值預(yù)期引致更多流動性，我估計央行或許會有3次以上的繼續(xù)加息，而且每次加息幅度會提高；政府將財政政策由"穩(wěn)健"修改為"從緊"，房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲取資金難度增加，有的無法從銀行獲取資金，不但將影響其拿地能力，甚至還會影響房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項目的后期資金鏈，發(fā)展商宜盡早做準備；土地政策將進一步趨緊，從2008年1月份開始出臺更嚴厲的新的土地政策，目前國3號文的執(zhí)行細則還沒有制定出來，或許會加大打擊囤地、零地價拿地等行為，以及改變土地出讓模式等。

　　建議降低二手房稅費

　　SOHO中國董事長潘石屹：潘在其博客上撰文建議，在加強二手交易管理的同時，降低二手房的稅費，將營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅和印花稅合并統(tǒng)一成一個綜合的稅種。目前二手房交易的稅費超過了總額的10%，這樣高的稅費制約了二手房市場建立和大規(guī)模成交。通過降低二手房稅費，激活二手房市場，解決中低收入家庭住房。

　　黃金樓市認為

　　近年來的地產(chǎn)調(diào)控政策，往往呈現(xiàn)出不分區(qū)域、不分時間的"一刀切"，從而呈現(xiàn)出顧此失彼的多重效果。如提高二手環(huán)節(jié)的交易稅費打擊投機，也同時傷了二手房市場；停止別墅用地供應(yīng)、"90/70"政策，在增加中小戶型供應(yīng)的同時，也為大戶型和別墅類高檔房漲價提供了借口。

　　作為一個動態(tài)性的、長期的宏觀調(diào)控過程，對于已出臺的政策的缺陷及時作出"補丁"，或根據(jù)新情況作出調(diào)整，也不失為明智之舉。

　　年內(nèi)特色
　　調(diào)控懸念集中在金融、稅費

　　陳真誠在接受采訪時表示，2008年的房地產(chǎn)調(diào)控，將在行政政策調(diào)控、財政手段調(diào)控、稅務(wù)手段調(diào)控、深化從嚴進行市場治理等手段的同時，承受從嚴土地政策和從緊貨幣政策雙箭齊發(fā)的更嚴厲的調(diào)控。

　　在金融上，加息或?qū)⒗^續(xù)。2008年的流動性將依然過剩，央行盡最大可能回籠流動性資金的舉措將進一步加強。

　　在稅費調(diào)控上，懸在房地產(chǎn)"頭上"的最利之劍是物業(yè)稅。另外，二手房交易個稅以及土地使用稅等方面也有可能出現(xiàn)新的變化。

　　土地:繼續(xù)放閘不停步
　　黃金樓市認為

　　在賣方主導(dǎo)的市場前提下，大批量將作為房地產(chǎn)基本生產(chǎn)資料的土地放入一級市場，是解決樓價快速上漲的關(guān)鍵之一。當然，開閘放地并不意味著盲目將所有類型用地一股腦推出，同時對單宗用地規(guī)模也要適當控制，為所有房地產(chǎn)企業(yè)提供公平競爭的機會。

　　歷史回眸
　　近三年，土地都是調(diào)控重點對象

　　最近三年，在住宅產(chǎn)品因供不應(yīng)求導(dǎo)致樓價高企的背景之下，土地也成為了政策的重點指向?qū)ο蟆?/P>

　　2005年"國八條"提出重視保障型住房用地開發(fā)，著力于供應(yīng)類型的協(xié)調(diào)發(fā)展；2006年"國十五條"強調(diào)中小套型住房土地供應(yīng)，奠定"90/70"的政策根基；2007年"廣七條"要求每年供應(yīng)住宅用地5平方公里，正式揭開開閘放地的序幕……

　　思想討論
　　應(yīng)讓更多發(fā)展商參與競爭

　　每年放5平方公里太多？

　　對于政府部門去年以來實施的土地放量政策，業(yè)界顯然贊多于彈。"土地放量應(yīng)該越多越好，讓更多開發(fā)商能夠參與其中，自由競爭。"經(jīng)緯地產(chǎn)項目發(fā)展部副經(jīng)理吳定金回憶，在2000年前后，不少本地開發(fā)商開始往北方開疆拓土，一方面出于企業(yè)自身發(fā)展需要，另一方面也和政府部門的土地緊縮政策有關(guān)。因此，土地放量不僅可以解決供不應(yīng)求的問題，對于開發(fā)商來說，也是一種信心保證，政府職能部門自然應(yīng)該堅持。

　　中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜此前在接受記者采訪時表示，在供應(yīng)明顯不足的情況下，土地釋放應(yīng)該加速，但是對具體數(shù)量卻持有保留意見："我認為每年出讓3平方公里就夠了，5平方公里感覺有點多，也未必能夠被市場迅速消化。"

　　該不該杜絕巨無霸地塊？

　　如果說獵德村地塊的入市讓無力競爭的中小開發(fā)商們羨慕不已的話，作為住宅用地的197萬平方米增城市地塊的上市，則引來了一片質(zhì)疑之聲。"我們曾經(jīng)去現(xiàn)場看過，確實是塊好地，但是面積太大，而且有很多附加條件，吃不下。"

　　白云區(qū)某樓盤營銷負責(zé)人指出，土地放量應(yīng)該杜絕大宗地塊上市，防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其資金實力"圈占"大面積土地，形成壟斷。

　　不過，也有業(yè)界人士認為，單宗土地大小應(yīng)該根據(jù)不同地段作出不同規(guī)定，如開發(fā)成熟的中心城區(qū)就適宜分成細小地塊，實現(xiàn)土地價值最大化利用，較為偏遠的近郊區(qū)域，則可將單宗土地規(guī)模適當調(diào)大，有利于開發(fā)商進行整體開發(fā)。

　　最新動態(tài)
　　近期有12幅土地入市

　　根據(jù)本報此前報道的內(nèi)容，2007年廣州十區(qū)一級土地市場共完成54宗商住用地出讓，總用地面積達到293.67萬平方米，規(guī)劃建筑面積531.45萬平方米，兩項指標同比增幅均超60%，創(chuàng)造了"8?31大限"以來的最高紀錄。

　　進入新年以后，廣州樓市土地供應(yīng)并沒有顯示出放緩的跡象。1月8日，員村二橫路原絹麻廠地塊和金沙洲B3711B03地塊同時進入市場，分別被恒大和越秀城建以13053元/平方米和4584元/平方米的樓面地價摘得。其中員村二橫路原絹麻廠地塊是斷供一年多之后天河放出的首幅住宅用地，創(chuàng)下了區(qū)域最高地價紀錄。

　　除此之外，2月份之內(nèi)即將亮相的還將有12幅地塊，它們分別位于南沙、花都、天河等區(qū)，其中最引人注目的是珠江新城地標建筑東塔用地。

　　年內(nèi)特色
　　限價房用地可能緩?fù)?/P>

　　住宅土地大規(guī)模出讓仍將會是今年土地市場的主要特色。

　　至截稿時，廣州樓市的2008年全年土地供應(yīng)計劃尚未出爐，如果按照《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）》內(nèi)容，2008年廣州市住宅類用地計劃供應(yīng)量為4.63平方公里，而"廣七條"相關(guān)條款則稱今年仍將確保供應(yīng)住宅用地5平方公里以上，政府部門的放地壓力仍然不小。

　　商品住宅用地供應(yīng)區(qū)域方面，房地產(chǎn)交投火熱的天河將再度進入業(yè)界視野，奧體板塊、廣園東板塊預(yù)計將有不少靚地釋放。此外，土地存有量充沛的金沙洲依舊會是廣州一級土地市場的主要供應(yīng)區(qū)域，并會成為政府部門能否完成供地任務(wù)的關(guān)鍵所在。

　　值得一提的是，普通市民期待的限價房用地可能會暫緩?fù)瞥�。從目前情況來看，年內(nèi)可能上市的限價房項目將達到10個左右，供應(yīng)量接近10000套，應(yīng)該能夠滿足符合購買條件消費者置業(yè)需求。

　　如果繼續(xù)釋放相關(guān)用地，有可能出現(xiàn)因供過于求而導(dǎo)致政府降低購買門檻的情況，這對普通商品房市場將形成不小沖擊。

　　新熱土:金沙洲、市橋南、南沙

　　2008年，隨著廣佛都市圈的進一步成型、私家車的不斷增多，以及城市的膨脹擴張，廣州居住區(qū)域面臨革命，新的居住點也將逐漸凸現(xiàn)。其中、金沙洲、番禺市橋南區(qū)和南沙，將是新居點的代表，至于去年五一就開始紅火的花都，居住熱度依然不減。

　　金沙洲將奠定居住大區(qū)地位

　　一個城市未來的居住中心在哪，一看政府規(guī)劃，二看土地出讓。廣州2008年的三大新居點，都具備兩大要素。

　　首先來看金沙洲，政府早已將其規(guī)劃為廣佛居住區(qū)，如今樓市產(chǎn)品包括普通商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房、聯(lián)排別墅、獨立別墅、情景House等，可謂樓市生態(tài)大集合。

　　目前，片區(qū)各項市政、醫(yī)療、衛(wèi)生、商業(yè)配套正在加緊修建。與此同時，按照《金沙洲居住新城控制性詳細規(guī)劃》，該片區(qū)將形成一扇、三軸、五環(huán)、四射的路網(wǎng)格局，交通瓶頸也將迎刃而解。

　　去年，廣州政府在金沙洲一共出讓7幅地塊，今年年初又出讓1幅，這些地塊在今年和明年將變成產(chǎn)品進入市場，金沙洲居住大區(qū)的地位也將奠定。記者了解到，目前金沙洲在售的項目包括萬科金域藍灣、中海金沙灣、保利西子灣、恒大御景半島，而確定今年推出的全新項目包括保利西海岸、中海金沙馨園、時代糖果等。

　　市橋南區(qū)巨頭們的展示舞臺

　　提起番禺樓市，華南板塊依然如雷貫耳，不過，隨著廣州南拓、番禺南拓的進行，市橋南區(qū)有望在未來取代華南板塊的地位，成為廣州南部新居點。

　　根據(jù)規(guī)劃，該片區(qū)占地17.15平方公里，定位為具有南國水鄉(xiāng)特色的高檔居住區(qū)，容納總?cè)丝趯⒊�過16萬。

　　去年，番禺市橋南區(qū)出讓居住用地6塊，成為土地市場明星。而且，在該片區(qū)拿地或有土地儲備的開發(fā)商均為行業(yè)巨頭，其中，萬科、金地先后制造兩大地王，這預(yù)示著2008年的市橋南區(qū)，將成巨頭展示、比拼產(chǎn)品的大舞臺。

　　目前，該片區(qū)在售的項目包括奧園集團的番禺奧園、中頤集團的番禺海倫堡，以及喜盈雅境、別墅盤金沙麗水等。今年，已確定的全新項目則有祈福集團的祈福水城、碧桂園集團的沙灣碧桂園。

　　南沙洋房大增，不讓別墅獨美

　　作為廣州唯一的濱海區(qū)，南沙樓市一直比較沉默，度假產(chǎn)品別墅幾乎成了南沙地產(chǎn)的代名詞。

　　不過，隨著地鐵四號線的開通，以及汽車、港口物流、船舶制造、鋼鐵、電子信息等產(chǎn)業(yè)的壯大，南沙樓市開始轉(zhuǎn)型，而轉(zhuǎn)型的一個顯著特征，就是公寓、洋房產(chǎn)品多了，別墅不再獨美。

　　記者從越秀城建、逸濤集團、奧園集團、碧桂園集團等處獲悉，南沙將是這些集團2008年的主戰(zhàn)場之一，其中逸濤集團今年的銷售額將突破8億。

　　從產(chǎn)品類型上看，越秀城建的南沙濱�；▓@、奧園集團的南沙奧園、碧桂園集團的南沙碧桂園、逸濤集團的逸濤城，以及優(yōu)山美地、南沙境界等項目，都將有洋房或公寓推出，以滿足大量產(chǎn)業(yè)工人的居住要求。

　　當然，南沙濱�；▓@、南沙奧園仍將有別墅產(chǎn)品。

　　在近日舉行的南沙區(qū)委一屆七次全體會議上，廣州市副市長、南沙開發(fā)區(qū)總指揮、南沙區(qū)委書記陳明德表示，要把南沙打造為"核心圈、動力圈、重心圈、配套圈"，而根據(jù)規(guī)劃，南沙的住宅用地將高達3000多萬平方米，未來居住100萬人口，這些都預(yù)示著，南沙將在2008年樓市中扮演居住新熱點的角色。