黃金樓市認為

　　隨著廣州邁入百萬汽車時代，"圍城"而居已不可避免，不過，置業(yè)房企巨頭扎堆、樓價尚未高企的山水片區(qū)，不失為明智之選。

　　年內特色

　　花都仍熱

　　2007年是廣州地產(chǎn)的花都年，去年五一，更是花都樓市全面崛起的標志。美林湖、天湖峰境、馬鞍山一號、朗悅君庭、碧桂園假日半島等，讓花都樓市的山水之美充分展現(xiàn)。

　　同時，在去年的廣州土地拍賣市場上，花都一共出讓9幅地塊，樓市發(fā)展后勁得到保障。值得注意的是，在花都屯兵多時的祈福集團、新鴻基集團，2008年都將有大手筆。其中新鴻基的玖瓏湖別墅有望在年底推出，該集團在三東大道和獅嶺鎮(zhèn)也還有項目。另外，勤天集團的勤天一品樹院、雅居樂集團的芙蓉鎮(zhèn)項目、綠城集團的廣州桃花源等，都將以全新項目的姿態(tài)亮相2008.

　　思想討論

　　深化"大房+小車"模式

　　金沙洲、市橋南區(qū)、南沙三個新居點，一個共性就是自然生態(tài)好，江山環(huán)抱，其中南沙更有海景，居住舒適度高。同時，新居點的樓價還算厚道，金沙洲和市橋南區(qū)，還有數(shù)個限價房項目。

　　不過，從目前情況來看，三地以及花都，交通時間成本仍是大問題，金沙洲稍好，市橋南區(qū)、南沙和花都，都是要一個小時才能抵達珠江新城，如果沒有私家車，出行頗為不便。

　　因此，2008年的樓市居住板塊變革，其實就是深化"大房+小車"模式，買不起市中心的房子，就去郊區(qū)轉轉，考個駕照吧。

　　供應:城區(qū)供貨將進輝煌期

　　2007年，對廣州樓市來說，前三季度基本是讓發(fā)展商"放松警惕"且大膽提價的好光景，但進入第四季度之后，市場在高價運行之下，購買力及承接力逐漸出現(xiàn)"疲態(tài)"。

　　從供需矛盾來講，2007年的前三季度甚至前11個月份，廣州樓市的確處于供應的緊張期。2008年，整個商品住宅出現(xiàn)放量的格局，這兩年間，是否出現(xiàn)"水火兩重天"？

　　黃金樓市認為

　　綜合來看，2008年樓市將是城區(qū)供應的輝煌期，也是城區(qū)置業(yè)的黃金時期，未來廣州人只能越住越遠，或以多中心區(qū)生活、工作模式發(fā)展；從供應來看，日后城區(qū)與近郊的房價將進一步拉開差距。

　　歷史回眸

　　2007年末，供需矛盾開始緩解

　　經(jīng)緯地產(chǎn)項目發(fā)展及研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，廣州樓市在商品住宅供應方面，2002-2005年間逐年下滑，直至2006年進入一個小高潮后，2007年又開始出現(xiàn)小幅下滑。2007年1-11月廣州商品住宅預售面積為607.47萬平方米，同比2006年1-11月的638.48萬平方米下降了約5%.

　　在商品住宅成交方面，2007年1-11月成交量為758.69萬平方米，約6.6萬宗。由于供應量的減少以及樓價的上漲，其同比2006年1-11月的851.1萬平方米降幅約為11%，預計全年的成交僅為800多萬平方米左右，同比下降近100萬平方米。1-11月市場吸納率為1.25，同比其前三年有所下降，表明2007年的房地產(chǎn)商品住宅市場供不應求局面開始逐漸緩解。

　　最新動態(tài)

　　2008年，住宅供應同比增約20%

　　2008年廣州商品住宅的供應情況（包括供應面積及套數(shù)、供應結構、供應分布），已經(jīng)成為判斷未來一年樓市走勢的重要依據(jù)。

　　據(jù)經(jīng)緯地產(chǎn)項目發(fā)展及研究部的匯總統(tǒng)計，2008年廣州十區(qū)的商品住宅供應量約為800萬平方米（折合8萬套左右），同比大幅增加了20%左右，是廣州近6年來的最大供應量，接近歷史供應高峰即2002年的供應水平。

　　國十五條之"70/90"標準的效應也逐漸顯現(xiàn)，90平方米以下的中小戶型，約將占到2008年全市十區(qū)商品住宅供應面積的50%左右，比2007年約提升了15%.

　　思想討論

　　調整產(chǎn)品結構，適應主流需求

　　合富輝煌集團副總經(jīng)理謝宇晗認為，2007年市場從一元供應體系轉向二元供應體系，從單向度的價值追求轉向多方利益兼顧的和諧發(fā)展。

　　2008年保障型住宅供應開始進入市場，90/70結構的產(chǎn)品也將成為主流。

　　2008年房地產(chǎn)企業(yè)運營策略重心會回歸自住客戶經(jīng)營，更多以房地產(chǎn)作為住宅產(chǎn)品的屬性面向市場，而不是僅基于土地價格膨脹帶來的溢價獲得銷售力和利潤，必須關注房地產(chǎn)居住功能，調整房地產(chǎn)產(chǎn)品結構適應主流置業(yè)者需求。

　　年內特色

　　2008年，供貨量樂觀

　　"中調"奏效，老城供應迎來新一春

　　經(jīng)緯地產(chǎn)預計新盤上市數(shù)量超過100個，同比增加了1/3以上。海珠、天河、白云、荔灣、越秀等5區(qū)的新盤入市數(shù)量名列前茅，海珠區(qū)一改2007年的供應頹勢，新盤推出數(shù)量將迅速反彈。

　　荔灣與越秀的新盤合計數(shù)量達到了25個，是多年以來的最高數(shù)值，越秀、荔灣的供應量增加明顯，老城區(qū)全年的供應量增加到了破天荒的1萬套，象征著2008年亦是"中調"下老城區(qū)實現(xiàn)復興的一年。

　　另外，2008年白云、海珠、天河等是2008年供應最為集中的區(qū)域，分別占據(jù)了前三名的位置。

　　廣州東部的住宅供應開始拉升，"東進"步伐仍將繼續(xù)。蘿崗區(qū)供應量的迅速放大，表明這個東部新城的建設已經(jīng)如火如荼。整體來看，中心六區(qū)仍是2008年的主要供應區(qū)域，供應套數(shù)的所占比例逼近七成，郊區(qū)四區(qū)的供應還沒有出現(xiàn)明顯的放量。

　　在今年廣州樓市的住宅供應中，較往年樓市更為熱鬧，其中是由于市場供應多元化，包括政府保障型住房，如廉租房、新社區(qū)等，還有屬于商品房范疇的"限價房"。

　　據(jù)悉，限價房上市項目共9個，供應套數(shù)在8000套-10000套左右，按建筑面積計算，約80多萬平方米，占全市商品住宅總的預售比例大概為1/10.

　　記者從陽光家緣上了解到，目前已形成供應的限價房項目包括"限價6500元/平方米的"保利西子灣、金沙洲B3737F01、03地塊（中海金沙馨園）最高售價6150元/平方米，最高限價6000元/平方米的萬科新里程（KXC-H3地塊）、限價4000元/平方米的龍光集團蘿崗區(qū)KXC-H4地塊，還有預計在今年7、8月份推出的中國奧園番禺中心城區(qū)南區(qū)4-3項目等。

　　近郊居住露端倪，未來住宅供應將向外拓展

　　從2007年廣州公開出讓地塊的用地面積來看，出讓面積較大的三個區(qū)域均位于現(xiàn)市區(qū)以外，依次為蘿崗、番禺和花都，蘿崗區(qū)公開出讓的總用地面積為136.12萬平方米，占十區(qū)總出讓面積的35%，番禺區(qū)公開出讓的總用地面積為84.18萬平方米，占十區(qū)總出讓面積的21%，花都區(qū)公開出讓的總用地面積為57.46萬平方米，占十區(qū)總出讓面積的15%.郊區(qū)四區(qū)的總用地面積為315.09萬平方米，占十區(qū)總出讓面積的81%，土地供應區(qū)域大幅向郊區(qū)擴張。在當前新的土地出讓政策及出讓合同的約定來看，這部分土地項目預計可于2009年起，形成市場的有效供應。屆時，"郊區(qū)"將成為廣州市商品住宅主要供應區(qū)域。

　　觀念:不盲從,只要適合自己

　　黃金樓市認為

　　中國老百姓有買房的傳統(tǒng)，而且很多人喜歡一次性付款，住別人的房欠別人的錢（即使是銀行按揭）也讓中國老百姓感覺不舒服。這個觀念顯然脫胎于中國歷史上長期的農(nóng)耕文化。買二手房也讓有些人覺得別扭，限價房一推出，市民就蜂擁而至，就像過去的人們搶購冬儲大白菜一樣，也不管適不適合自己，還有人認為買房就要一百平方米以上的，一步到位等等。黃金樓市認為買房子不能隨波逐流，人云亦云，也不能盲目地跟別人比較，適合自己的就是好的，一切要量力而行。

　　歷史回眸

　　曾經(jīng)的"不買房運動"

　　深圳市民鄒濤以公開信的形式發(fā)起"不買房運動"："面對'虛火上升'的樓價，我們不能再視而不理，我們需要積極的行動為了不做'房奴'，在近3年之內不要買房。"此后在網(wǎng)上引起了強烈反響。

　　最新動態(tài)

　　最轟動的"王石拐點論"

　　2007年的樓價經(jīng)歷了大幅上漲后，終于在年底出現(xiàn)了成交量下降、市場觀望氣氛濃厚的狀況。對此，萬科董事會主席王石在北京出席一個新聞發(fā)布會時表示，"我承認樓市拐點確實已經(jīng)出現(xiàn)了"，并號召大家三四年后再買房。2008年1月20日，王石又在博客上連續(xù)七個答復來解釋"拐點論"，"不是說讓所有人不買房，而是讓那些本來并不急于買房的消費者對未來有一個理性的預期。"

　　年內特色

　　觀望與焦急交織，盼限價房也降價

　　現(xiàn)在廣州樓市似乎進入了一個惡性循環(huán)的"怪圈"，樓市遇冷，先是有個別樓盤小幅下跌，以此來試探市場反應，但買家覺得不過癮，就有樓盤跳出來，宣布一次性降價到位。

　　天河時代花生1月26日推出全新二期，8800元/平方米的均價比國慶期間16000元/平方米的價格降低了將近8000元/平方米，堪稱天河降幅最大的樓盤。

　　2008年初，廣州市首批限價房也開始上市，但受樓市觀望情緒的影響，申請情況遠遠沒有預料中的火暴，有發(fā)展商為了吸引買家，推出比限價房更優(yōu)惠的特價單位，并在廣告中注明不限戶籍、年齡、收入等等，購買限價房的市民也開始觀望，甚至希望政府把限價房的價格再調低點。

　　思想討論

　　市長、市民、發(fā)展商、買家，各有想法

　　買不買房？什么時候買房？

　　買不買房，本來是個很簡單的問題，遠遠沒有哈姆雷特的問題那么沉重那么令人難以回答，但問題是，手里就那么一點錢，房價升得那么快，又不斷地有專家、市長、甚至發(fā)展商都跳出來說法，讓大家先等等，先不要買房，過一兩年，或者三四年房價肯定會跌。

　　當房奴不甘心？當房奴是活該？

　　中國老太太和美國老太太買房子的故事和房子價格越來越高的事實讓中國人接受了按揭買房子的觀念，但越來越高的房價、越來越頻繁的加息讓"房奴"們感覺透不過氣來。

　　有藝術家把戶型圖做成了一副枷鎖，套在自己身上去房交會的現(xiàn)場大搞行為藝術，但開發(fā)商們的表現(xiàn)卻是那么無情。

　　"成為房奴那是活該。"北京萬通集團董事長馮侖認為中國老百姓希望人人都擁有一套房，這是非常不現(xiàn)實的。"人家國外還有很多人沒有房呢，我們有些城市的自有房擁有率目前已經(jīng)遠遠高過國外。"

　　馮侖表示，買房肯定要量力而行，"你讓大學才畢業(yè)的年輕人就去買房，這無異于讓幼兒園的小男孩找媳婦"。

　　一輩子租房不劃算？一輩子租房更賺錢？

　　很多人接受不了一輩子租房子住的觀念，即使每個月還銀行的貸款遠遠高于租房子的費用。

　　有人算了一筆帳，一套總價一百萬的房子（事實上，一百萬在廣州現(xiàn)在也很難買到什么好房子了），首付三成，貸款七十萬，三十年，每個月還款額度接近4500元，其間不斷有加息的消息傳來，還有契稅、公共維修金等等一系列費用，而4500元可以在市中心最繁華地段租一套非常棒的公寓了，租房子還不用擔心房價下跌等因素帶來的風險，剩下的幾十萬用來炒炒股票什么的說不定也早發(fā)了。