地產(chǎn)巨頭萬(wàn)科帶頭促銷，不得不讓人對(duì)于2008年的市場(chǎng)表示擔(dān)憂。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)至今市場(chǎng)保持著去年底調(diào)控開(kāi)始的回落慣性，甚至有些慘淡，如此態(tài)勢(shì)如果保持下去，開(kāi)發(fā)商勢(shì)必將面臨嚴(yán)峻的資金壓力，促銷打折可能集中出現(xiàn)。

    在此前提下2008年房?jī)r(jià)走勢(shì)究竟何去何從，業(yè)內(nèi)意見(jiàn)各不相同，看漲看跌論分別有眾多支持者。但可以肯定的是，2008樓市將是一個(gè)多事之秋。

    看漲

    樓市4、5月份可能回暖

    上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭

    最近連王石都在說(shuō)珠三角房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，可見(jiàn)以深圳和廣州為中心的廣東樓市調(diào)整態(tài)勢(shì)基本確立。整體而言，幾年積累下來(lái)的政策效力已開(kāi)始發(fā)威，短期之內(nèi)部分前期增長(zhǎng)過(guò)快的城市必將面臨一次洗禮。但我還是跟半年前持同樣觀點(diǎn)，全國(guó)樓市不可能出現(xiàn)大的拐點(diǎn)，更不可能崩盤，除非幾個(gè)關(guān)鍵的外部因素發(fā)生變化：如果GDP增速大降，如果人民幣停止升值，如果流動(dòng)性過(guò)剩消失，如果人均收入增速明顯下降等等。

    具體到上海樓市，我認(rèn)為必須要考慮到與深圳、廣州、北京的差異性，雖然這4個(gè)城市同屬經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市，但樓市發(fā)展軌跡、形態(tài)不太一樣。比如：2003、2004年上海樓市繁榮的時(shí)候，深圳與廣州相當(dāng)沉寂，2005年上海樓市下調(diào)之時(shí)，上述三城市卻步入"高速車道"，一口氣跑到近期。因此，本輪樓市盤整合下調(diào)，上海的下探空間比較小，而且持續(xù)時(shí)間不會(huì)太久，明年4月份以前不會(huì)繼續(xù)快速上漲了，將維持低量?jī)r(jià)穩(wěn)的總體態(tài)勢(shì)，部分板塊和樓盤會(huì)有所降價(jià)。如果明年春季沒(méi)有更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺(tái)，則5月前后仍會(huì)像往年一樣，市場(chǎng)開(kāi)始回暖，強(qiáng)勁的剛性需求無(wú)法扼制；但明年的全年增幅，絕難超過(guò)今年。

    不漲價(jià)也能算作促銷

    同策一部總經(jīng)理趙鋼

    現(xiàn)在是否值得購(gòu)房還需要從購(gòu)房者對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期進(jìn)行區(qū)分。如果是理性消費(fèi)者，這樣的觀點(diǎn)是成立的，相反如果相對(duì)謹(jǐn)慎，就不見(jiàn)得如此，但個(gè)人相對(duì)傾向于前者。首先按常規(guī)一年中兩頭都是購(gòu)房淡季，開(kāi)發(fā)商的價(jià)格相對(duì)較為溫和，此外相關(guān)政策集中出臺(tái)后，會(huì)有一個(gè)消化期，而目前看來(lái)去年末到第一季度都將處于消化期內(nèi)，從外部環(huán)境上看也是一個(gè)不錯(cuò)的購(gòu)房時(shí)機(jī)。

    此外"天氣"對(duì)于上海市場(chǎng)的影響也是不能忽視的，由于天氣太冷路況不佳等原因使得原本不少打算看房買房的人只能推遲，看房活躍度降低，從春節(jié)案場(chǎng)的情況看影響還是較為明顯的。近階段市場(chǎng)上買房的人大致可以分為三類，首先是具有投機(jī)心態(tài)或投資傾向的，該類人群由于相對(duì)謹(jǐn)慎，對(duì)于輿論導(dǎo)向較為敏感，短期內(nèi)不會(huì)有所行動(dòng)。其次是有自住需求的，他們的確有購(gòu)房的需求，目前稍微有所觀望，案場(chǎng)內(nèi)不少購(gòu)房者都表示希望多看幾個(gè)項(xiàng)目，但這屬于正�，F(xiàn)象，預(yù)計(jì)3月份成交即將恢復(fù)。因此節(jié)后第一周和第二周成交恢復(fù)已較為明顯。第三類屬于長(zhǎng)期投資者，個(gè)人對(duì)于市場(chǎng)的心理預(yù)期較佳，同時(shí)資金狀況較好，買房為了使資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更為多元化，對(duì)于一些特殊項(xiàng)目情有獨(dú)鐘，如一些特定區(qū)域產(chǎn)品或別墅，購(gòu)買較為堅(jiān)決。

    不過(guò)今年市場(chǎng)還是存在一定利好，除奧運(yùn)會(huì)以及世博會(huì)元素外，去年底多條軌道交通通車后的利好在購(gòu)房者心理影響等多個(gè)方面的影響下受到壓制，預(yù)計(jì)今年將會(huì)得到釋放刺激市場(chǎng)。預(yù)計(jì)3-5月左右第二類人群會(huì)被激活，下半年后第三類人群也可能入市。

    對(duì)于目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的一系列促銷活動(dòng)，只能看作是企業(yè)的一種商業(yè)行為，并不能代表整個(gè)行業(yè)。因?yàn)閺氖袌?chǎng)行為角度看，一個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷無(wú)論何時(shí)，每個(gè)周期內(nèi)都存在著促銷，只是形式不同而已，有時(shí)不漲價(jià)、送些禮品、優(yōu)先購(gòu)買等都能看作是一種促銷行為。如果4、5月這種促銷還存在，那時(shí)對(duì)于行業(yè)可能會(huì)有一定代表性。

    不好的項(xiàng)目再降也沒(méi)人買

    上海富陽(yáng)物業(yè)咨詢公司總經(jīng)理王佳

    2008年1月，上海住宅新房成交15617套，成交面積156.8萬(wàn)?，分別環(huán)比增長(zhǎng)1.7%和4.2%，但成交面積同比下降10.1%。而1月的最后一周，上海新房日均成交量銳減到177套。而萬(wàn)科和綠地對(duì)其下屬的部分樓盤開(kāi)始集中打折促銷，"拐點(diǎn)論"、"四十歲前不要買房"的論調(diào)出現(xiàn)。新年伊始上海樓市開(kāi)局表面上看讓人不寒而栗，實(shí)際上并沒(méi)有從根本性變化。

    近階段成交量的銳減主要還是因?yàn)樯夏甑恼�策影響及百年不遇的暴雪天氣影響所致，不能�?jiǎn)單理解為市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變。再則傳統(tǒng)的銷售旺季是不是還存在，消費(fèi)越來(lái)越理性，不能說(shuō)某一時(shí)間節(jié)點(diǎn)沒(méi)有大量銷售，就市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題�？创�一個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該是從整體來(lái)看、全局來(lái)看。縱觀上海2007年整體市場(chǎng)還是向上走，只是趨緩，還是在漲，不好的項(xiàng)目再降也沒(méi)人買，消費(fèi)理性了。

    目前有些新開(kāi)樓盤在上市初期，會(huì)以略低的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行促銷。也是一種試探市場(chǎng)的表現(xiàn)，只要市場(chǎng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)局面，便會(huì)提高樓盤價(jià)格。想在這一兩年內(nèi)買房的可以多關(guān)注，抓住這一時(shí)機(jī)進(jìn)行購(gòu)房也是精明的購(gòu)房者一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

    對(duì)于有需求、有能力的消費(fèi)者，如果有合適的樓盤，無(wú)論什么時(shí)間還是可以購(gòu)買的，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)地產(chǎn)上漲的趨勢(shì)是不會(huì)改變的，除非大環(huán)境發(fā)生根本改變。對(duì)于有需求、條件不夠的應(yīng)該轉(zhuǎn)變觀念，租房或階段性購(gòu)房，不要一步到位，且國(guó)家對(duì)保障性住房體制、建設(shè)都已有了相當(dāng)?shù)恼J(rèn)識(shí)，并逐步在予以實(shí)施�？傊�面對(duì)目前的環(huán)境應(yīng)該"適則取之，轉(zhuǎn)變觀念，量力而行"。

    而地產(chǎn)巨頭的集中打折現(xiàn)象，也不過(guò)是針對(duì)VIP客戶及一些尾房銷售，應(yīng)更多的理解為個(gè)案營(yíng)銷手段，而不是普遍降價(jià)，不足以代表整體市場(chǎng)趨勢(shì)。2008年也不會(huì)出現(xiàn)商家競(jìng)相打折促銷的現(xiàn)象，有也僅會(huì)是個(gè)別樓盤，不會(huì)是普遍現(xiàn)象。

    支撐我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的因素將長(zhǎng)期存在，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)不可避免。而不同城市因?yàn)椴煌�的地域特點(diǎn)，會(huì)在房?jī)r(jià)上遵循不同的路線。所以只要中國(guó)房地產(chǎn)制度沒(méi)有發(fā)生根本性變化，房地產(chǎn)交易稅、物業(yè)稅等稅收制度上不進(jìn)行改革與實(shí)施，僅依靠行政手段和單一的貨幣手段來(lái)調(diào)控，并不能遏制房?jī)r(jià)上漲，而到目前來(lái)看，相關(guān)政策的出臺(tái)也并不是打壓市場(chǎng)，而是規(guī)范市場(chǎng)、回歸市場(chǎng)、穩(wěn)定市場(chǎng)。因此2008年房?jī)r(jià)走勢(shì)將表現(xiàn)出階段性調(diào)整，但總體來(lái)看還是向好的。

    該出手就出手

    上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任印華

    2008年中國(guó)樓市將在盤整中繼續(xù)前進(jìn)。其特點(diǎn)是上半年觀望氣氛漸濃，均價(jià)下調(diào)，而房?jī)r(jià)水平基本穩(wěn)定。對(duì)于不同城市，其房?jī)r(jià)會(huì)有升有降，但升多降少，總體漲幅將明顯低于去年。待觀望期過(guò)后，大批購(gòu)房者仍會(huì)涌向市場(chǎng)。因而，除非出現(xiàn)地價(jià)下降、土地供給擴(kuò)大、稅費(fèi)減輕，否則，2008年下半年最遲至第四季度，整體房?jī)r(jià)還得向上。

    看跌

    穩(wěn)中微降是主旋律

    知名地產(chǎn)專家顧海波

    2008年房?jī)r(jià)存在下跌的基因和空間，但總體上2008年全國(guó)房?jī)r(jià)將在高位盤整、波動(dòng)，呈現(xiàn)穩(wěn)中微降的局面；但上海、北京等地可能會(huì)是個(gè)例外，其經(jīng)濟(jì)、政治中心的地位，使得國(guó)內(nèi)外大量的熱錢云集，加上大量的動(dòng)遷需求和保障住房的短缺和歷史欠賬，因此，上海、北京等地在住房有效供給和投機(jī)需求過(guò)旺的雙重夾擊下，供求關(guān)系難以在短期內(nèi)得到根本的緩解，可能呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)、穩(wěn)中微升的局面。

    雖然，全國(guó)(包括上海)房?jī)r(jià)客觀上都有理性回歸、穩(wěn)中有降的要求，但由于地方政府、銀行和開(kāi)發(fā)上利益的趨同和執(zhí)行中央宏觀調(diào)控政策的"打折"，調(diào)控效果很可能受到影響，理性和瘋狂的博弈還將長(zhǎng)期持續(xù)，房?jī)r(jià)上漲的"神話"可能還將繼續(xù)演繹。但我認(rèn)為，這必定是個(gè)風(fēng)險(xiǎn)積聚的過(guò)程！是個(gè)質(zhì)變到量變的過(guò)程！樓市泡沫的破裂只是時(shí)間的問(wèn)題！上海房地產(chǎn)在今后幾年必定有比較大的震蕩和風(fēng)險(xiǎn)釋放！當(dāng)然，從100年乃至更長(zhǎng)的時(shí)間段來(lái)看，房?jī)r(jià)無(wú)疑是螺旋式上升的，但這是永遠(yuǎn)正確的"廢話"！

    信貸從緊樓市輝煌難再

    北草機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理施根賢

    盤點(diǎn)2007，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在遭遇強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控的大形勢(shì)下，卻出人預(yù)料地走出了大幅飆升的行情，以致引來(lái)了年底更為嚴(yán)厲的信貸政策。展望2008年，在從緊的貨幣政策的大框架下，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著極為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。一方面是調(diào)控政策的愈發(fā)收緊，一方面則是資金面上的持續(xù)緊縮。

    可以看出，2008年從緊的貨幣政策無(wú)論是量上還是價(jià)格上的從緊，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響將是巨大的。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融支持的程度決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融支持的依賴不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)供給端的開(kāi)發(fā)商要從銀行獲得大量的信貸資金，而且作為房地產(chǎn)需求方的投資者對(duì)貨幣政策也十分敏感。因此，收緊房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款，和已經(jīng)收緊的開(kāi)發(fā)貸款呈"兩面夾攻"之勢(shì)，這將使2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。連王石、馮侖等地產(chǎn)大佬們也不得不承認(rèn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)可能即將出現(xiàn)。

    隨著資本市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)亦可以通過(guò)上市尋找在資本市場(chǎng)融資的新渠道。同時(shí)，對(duì)上海而言，城市化帶來(lái)了實(shí)實(shí)在在的住房需求，而住宅供應(yīng)相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)呈偏緊之勢(shì)，內(nèi)環(huán)、中環(huán)以內(nèi)區(qū)域的可供房源十分有限，高額的地價(jià)在未來(lái)?yè)纹鹆藰鞘械某杀镜變r(jià)，這在相當(dāng)程度上封殺了樓市大幅下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

    上海房?jī)r(jià)調(diào)整在即

    房地產(chǎn)研究中心主任邢元志

    在目前的市場(chǎng)狀況下，關(guān)于上海房?jī)r(jià)，眾說(shuō)紛紜，但可以預(yù)見(jiàn)上海房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期。主要可以從以下四個(gè)方面進(jìn)行分析：