現(xiàn)在看來(lái)今年完成1000萬(wàn)套保障房建設(shè)指標(biāo)已經(jīng)沒(méi)有懸念。不過(guò)，稍微細(xì)究一下這一次大開(kāi)工，其實(shí)埋下了很多隱患。

　　“我們建筑單位其實(shí)非常為難，因?yàn)槭菄?guó)企，保障房建設(shè)已經(jīng)成為硬任務(wù)，不考慮收益。但作為企業(yè)，哪有不考慮收益的?可是為政府做保障房項(xiàng)目，別說(shuō)收益，連合同都不敢簽?！睎|北某市建工集團(tuán)負(fù)責(zé)人表示。

　　建筑單位不敢跟開(kāi)發(fā)公司簽訂承建合同，是因?yàn)榻ㄔO(shè)周期根本無(wú)法鎖定。“正常來(lái)說(shuō)，合同中有很多約束條款，比如開(kāi)工、竣工時(shí)間。如果一方違約需要承擔(dān)怎樣的賠償責(zé)任等。但這些東西在保障房項(xiàng)目上根本沒(méi)辦法說(shuō)清?！鄙鲜鋈耸糠Q。

　　開(kāi)工和施工進(jìn)度無(wú)法保障的原因是很多保障房項(xiàng)目其實(shí)根本沒(méi)達(dá)到開(kāi)工標(biāo)準(zhǔn)。

　　一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常開(kāi)發(fā)流程是，先拆遷，然后對(duì)土地進(jìn)行勘測(cè)和評(píng)估，再由設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)圖紙，建筑單位拿著圖紙進(jìn)場(chǎng)施工。但根據(jù)上證報(bào)的深入調(diào)查，很多地方的保障房項(xiàng)目，有時(shí)候拆遷還沒(méi)完，建筑單位已經(jīng)被要求進(jìn)場(chǎng)?！拔覀兊墓ぷ饕埠芎?jiǎn)單，平整出一塊地，搭個(gè)臺(tái)子做開(kāi)工剪彩儀式。有挖掘機(jī)、戴著安全帽的工人，彩旗飄揚(yáng)。就是配合一個(gè)氣氛?？赡芤粔K保障房地塊，你在開(kāi)工儀式舉行的半個(gè)月之前去看，一片荒蕪，開(kāi)工儀式之后，你再去看，同樣是一片荒蕪。” 東北某市建工集團(tuán)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　即便是動(dòng)拆遷結(jié)束了，但一些地塊仍不可能很快進(jìn)入施工階段。某個(gè)保障房項(xiàng)目，因處于機(jī)場(chǎng)附近，有限高要求，因此需要向民航總局報(bào)批，還有一個(gè)地塊內(nèi)涉及鐵路軌道，也需要報(bào)批。這些前期審批的進(jìn)度，都很難把握。凡此種種，情況很復(fù)雜。因此業(yè)內(nèi)人士感慨，保障房的施工和竣工速度絕不能與商品房類比。也正因?yàn)榇耍Ｕ戏拷ㄔO(shè)對(duì)幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)也遠(yuǎn)沒(méi)有業(yè)內(nèi)想象的那樣樂(lè)觀。

　　而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與明年與后年的分配和管理相比，現(xiàn)在保障房的建設(shè)還是較為簡(jiǎn)單的環(huán)節(jié)。在分配環(huán)節(jié)，問(wèn)題可能更多。一家在北京已經(jīng)開(kāi)發(fā)了一個(gè)大型限價(jià)房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商抱怨，整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商損失1.6億元。但好在有旁邊的商品房項(xiàng)目收益可以彌補(bǔ)?！暗胤秸灰笪覀儼驯Ｕ戏拷ê茫蟮氖虑樗麄儾⒉辉趺搓P(guān)心。因?yàn)槭潜Ｕ戏?，一些后續(xù)手續(xù)沒(méi)有政府配合辦不下來(lái)，但是每個(gè)環(huán)節(jié)我們都得催著政府辦，他們卻根本不急。包括限價(jià)房賣給哪些人，政府也不管。因?yàn)楸Ｕ戏坎荒艽驈V告，我們自己到各居民區(qū)去推介。最后的結(jié)果是，只要能在居委會(huì)開(kāi)個(gè)收入證明，我們就賣給他房子?！遍_(kāi)發(fā)商介紹。

　　分配的亂象不容小覷，而后續(xù)管理才是最大的難題。據(jù)了解，到目前為止，從中央到地方，都沒(méi)有形成成熟的保障房管理機(jī)制。這直接涉及保障房投資主體如何回收投資。而業(yè)內(nèi)對(duì)保障房究竟該建在哪里，誰(shuí)來(lái)承擔(dān)主要的建設(shè)責(zé)任，目前還在混亂的爭(zhēng)議中。保障房該集中還是該分散，該在市中心還是市郊區(qū)都是爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。

　　目前，多地試行的政策是，開(kāi)發(fā)商在商品房項(xiàng)目中配建5%的保障房。有人支持這一做法，認(rèn)為可以避免保障房過(guò)于集中而出現(xiàn)“貧民區(qū)”。但有政府人士指出，一個(gè)城市房地局主管保障房的工作人員較少，全市保障房分散在大量的商品房中，如何管理是個(gè)大問(wèn)題。另外，本應(yīng)該由政府承擔(dān)的保障房建設(shè)任務(wù)，轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商頭上，后者以逐利為目標(biāo)，保障房的質(zhì)量可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

　　于是有人建議保障房應(yīng)該由政府出資，集中建設(shè)，集中管理。但保障房比較集中的區(qū)領(lǐng)導(dǎo)又頭疼起來(lái)，一個(gè)主要居住人群是被保障群體時(shí)，這個(gè)區(qū)的消費(fèi)水準(zhǔn)、商業(yè)配套、投資環(huán)境都將下降，進(jìn)而治安成本、教育醫(yī)療等區(qū)政府需要承擔(dān)的成本會(huì)大幅提高。

　　另外，以公租房為代表的這一輪保障房，哪些部門負(fù)責(zé)制定和執(zhí)行分配辦法?后期如何管理?公租房如何退出市場(chǎng)，并收回成本?這些問(wèn)題都尚待解決。曾有專家建議，開(kāi)發(fā)商持有公租房10年，然后可以商品房?jī)r(jià)格出售。但在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，這一點(diǎn)都不劃算。誰(shuí)有能力對(duì)一個(gè)上億甚至十幾億元的公租房項(xiàng)目持有10年?一些開(kāi)發(fā)商并不認(rèn)同這種方式。

　　部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一輪保障房建設(shè)可能會(huì)造成更多的政府融資平臺(tái)壞賬。最終的解決辦法是由中央財(cái)政統(tǒng)一買單，甚至可能一次性剝離這部分不良資產(chǎn)。另外，我國(guó)還需要花更長(zhǎng)時(shí)間理清保障房機(jī)制問(wèn)題。要真正實(shí)現(xiàn)保障房、商品房的雙軌制良性發(fā)展，至少還需要5至10年時(shí)間。