房地產(chǎn)調(diào)控到今天，手段不可謂不豐富，從最開始的“限貸”、“限購”到最近各地不斷傳出的“限價”之聲。連價格都被限制，已經(jīng)表明市場力量并不是房地產(chǎn)調(diào)控的主力軍，而行政手段才是決定性因素。這樣的強力控制下，房地產(chǎn)市場價格到底會如何調(diào)整呢？
　　
　　各方傳來的信息似乎不太一致。統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市環(huán)比房價下降的城市有14個，持平的城市有17個，大多數(shù)城市仍在上漲；同比來看，除三亞下跌，杭州持平外，其余68個城市房價上漲。加上很多分析中提到的郊區(qū)低價樓盤大量上市、地方采用“技術(shù)性”統(tǒng)計手段等，房價下跌似乎并沒成為普遍現(xiàn)象。而坊間近期不斷傳出各種樓盤降價促銷的消息，最吸引人莫過于北京某樓盤價格“腰斬”、另一樓盤降價萬元的新聞，似乎房價快速下降已經(jīng)是“山雨欲來”的味道。旋即又出來各種澄清降價不過是噱頭的報道，指出低價房數(shù)量極少優(yōu)惠條件苛刻，不過是為了吸引購房者注意的“假摔”，房價“拐點”是否到來受到質(zhì)疑。
　　
　　其實換一個角度來看，拐點是否到來會更清楚一點。在房價一個勁兒上漲的時候，有房地產(chǎn)商使用降價的噱頭嗎？滿眼都是徹夜排隊的人群、不斷調(diào)高的價格，以及開盤當天就賣光的熱銷場面，每個細節(jié)都體現(xiàn)出賣方市場的特征。而現(xiàn)在，限購城市的需求量被行政手段壓制，開發(fā)商庫存激增，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示近期北京住宅庫存已超過11萬套，且處于不斷上升趨勢，整個市場供過于求。另外，去年以來住房開發(fā)貸款不斷收緊導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊張，開發(fā)商通過嘗試性的降價來試探市場反應(yīng)，為下一步降價走量回收資金做準備，已經(jīng)清晰地表明了賣方市場已經(jīng)結(jié)束，買方市場已經(jīng)形成，價格拐點必然會在近期出現(xiàn)。
　　
　　不論是從市場供求數(shù)據(jù)還是從人們的感受而言，這拐點似乎來得有點晚。從2010年1月“國十一條”出臺，嚴格二套房貸款管理算起，這一輪調(diào)控也有了20個月，即使從去年10月一些城市陸續(xù)出臺“限購”的強硬措施算起，也有將近一年的時間，而房價卻仍然是“假摔”性的試探而沒有大面積貨真價實地降低，這調(diào)控的效果未免太差強人意。為什么市場的反應(yīng)如此“遲鈍”？大致有這么兩個原因：
　　
　　首先是希望政府看到房價下跌的趨勢能馬上救市。一是由于有著2008年救市的歷史經(jīng)驗，認為中央政府不會任由房地產(chǎn)價格下跌拖累宏觀經(jīng)濟；二是地方政府對土地財政的高度依賴，讓他們相信地方政府在一定時候會幫助他們?nèi)ビ绊懻?，或者?guī)避政策；三是宏觀面上資金仍然是過剩的，否則不會一線城市受“限購”影響，而二三線城市馬上過熱。地方政府上一輪限購令出臺時大多把截至?xí)r間定為今年年底，如果不延長限購時間，只要能堅持熬過年底，在流動性旺盛刺激下房價不僅不會跌可能還能得到報復(fù)性反彈，開發(fā)商等候政策改變的決心還是很堅定的。
　　
　　其次是開發(fā)商，尤其是大開發(fā)商在資金上的壓力并不是特別大。從2009年開始救市，房價大漲，不僅漲回了2008年下跌前的高位，有的城市甚至價格翻番，開發(fā)商回籠資金較多，即使近期銷售不暢，咬牙維持還是不難的。當前資金緊張的多是地方性的開發(fā)公司，尤其是那種只有一兩個項目、高成本融資比例較大的企業(yè)，后期回款慢則會帶來巨大的資金壓力。但大型房企則不同，一線城市市場冷了，還有二三線城市熱起來，銷售收入是“失之東隅，收之桑榆”。以萬科為例，今年1月~5月其在京、滬、廣、深、杭等5個城市銷售面積比2009年同期下降超過四成，甚至低于2008年同期，但是其上半年總銷售金額656.5億元，同比增長78.6%。由于有二三線城市的銷售業(yè)績補充，以整個公司的業(yè)績而論，限購城市部分的損失完全可以補齊，不存在大幅降價來確保公司現(xiàn)金流的壓力。
　　
　　整體來說，要讓房價真正下降，根子在貨幣總量上。貨幣總量沒下來的情況下，如果在限購的城市要想真正實現(xiàn)降價，一是要明確限購措施的延續(xù)時間，二是要在以后多出小地塊的土地，讓大量區(qū)域性開發(fā)商也能參與開發(fā)，不僅縮短開發(fā)周期，避免分期推出，增加市場供應(yīng)量，也會提高其對需求關(guān)系變化的敏感度，該降價回收資金就會立即降下來，而不是像巨無霸企業(yè)們一樣，反正資金充足，降價不用急。