據(jù)了解，上半年，中央各部委及各地方政府紛紛出臺(tái)一系列“限購”和“限貸”政策，調(diào)控政策正在逐步升級(jí)，持續(xù)從嚴(yán)從緊。分析機(jī)構(gòu)及業(yè)界相關(guān)人士預(yù)測(cè)，在房價(jià)調(diào)控目標(biāo)尚未達(dá)成的背景下，未來政策難言放松，而整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)則已經(jīng)進(jìn)入變盤前夜。在限購令等多重政策影響下，近期各地住宅市場(chǎng)持續(xù)走低，樓市下行趨勢(shì)日漸明顯，下半年全國房價(jià)全面下降似成定局。

    數(shù)據(jù)顯示，6月份新建商品住宅(不含保障性住房)與上月相比，70個(gè)大中城市中價(jià)格下降的城市有12個(gè)，持平的城市有14個(gè)。價(jià)格上漲的城市中，環(huán)比漲幅均未超過0.5%，漲幅比5月份縮小的城市有24個(gè)。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有3個(gè)，漲幅回落的城市有28個(gè)。其中，6月份同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有39個(gè)，比5月份增加了3個(gè)。

    樓市下行趨勢(shì)明顯

    在二手住宅市場(chǎng)中，與上月相比，70個(gè)大中城市中價(jià)格下降的城市有19個(gè)，持平的城市有12個(gè)。價(jià)格上漲的城市中，環(huán)比價(jià)格漲幅均未超過1.0%，漲幅在0.5%以內(nèi)的城市有36個(gè)。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中二手住宅市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)下降的城市有5個(gè)，比5月份增加了1個(gè)。整個(gè)6月份，漲幅出現(xiàn)回落的城市有24個(gè)。

    另外，筆者從中原集團(tuán)研究中心了解到，2011上半年四大城市一二手住宅成交量同比下跌13%。在成交量普遍下滑的同時(shí)，一二手住宅比重亦發(fā)生明顯的變化，今年上半年北京、廣州和深圳二手住宅所占比重較去年上半年下降4至8個(gè)百分點(diǎn)。

    中原集團(tuán)研究中心分析稱“各地住宅成交量的變化差異與各地限購細(xì)則政策、執(zhí)行尺度緊密相關(guān)。部分一線城市及二線中的發(fā)達(dá)城市，由于其投資性和外地購房比例相對(duì)較高，加之限購和限貸政策執(zhí)行較為嚴(yán)格，有些甚至嚴(yán)于國家標(biāo)準(zhǔn)，因此市場(chǎng)成交萎縮尤為明顯?！?

    具體表現(xiàn)在，“今年各地實(shí)施嚴(yán)格限購后，二手房成交量出現(xiàn)連續(xù)低位。新房市場(chǎng)，由于開發(fā)商逐步加大降價(jià)促銷力度，以價(jià)補(bǔ)量現(xiàn)象越來越多?！?

    北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉告訴筆者，“一線城市執(zhí)行限購政策后，樓市上漲幅度目前整體趨穩(wěn)?？梢钥隙ǖ氖窍掳肽攴績r(jià)將會(huì)回落，且有很大下行空間?！?

    市場(chǎng)最新資料顯示，深圳市一些二手房放盤報(bào)價(jià)當(dāng)前出現(xiàn)2%至10%不等的減幅。一位當(dāng)?shù)胤治鋈耸恐赋?，深圳的二手房市?chǎng)目前正處于觀望期，成交低迷才剛剛開頭，“預(yù)計(jì)下半年深圳二手房整體價(jià)格水平將有10%左右的下跌。”

    另外，北京住宅市場(chǎng)中以往較為活躍的通州地區(qū)，近期已經(jīng)接連出現(xiàn)降價(jià)超過萬元的樓盤項(xiàng)目。根據(jù)北京中原地產(chǎn)近期統(tǒng)計(jì)，去年10月以來，通州新增住宅供應(yīng)8525套，目前簽約率僅22%，為全市最低。當(dāng)前通州樓市整體陷入低迷狀態(tài)，不時(shí)有項(xiàng)目以特價(jià)房等形式開始降價(jià)。

    北京房協(xié)公布的數(shù)據(jù)同樣顯示，北京市上半年新建普通住房成交價(jià)為13948元，比去年降低6.1%，新建普通商品住房成交均價(jià)18297元，與去年持平。此外，上半年98.1%在售項(xiàng)目價(jià)格下降或持平，6月新建商品住房成交均價(jià)20664元，環(huán)比下降7%。

    全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事陳俊告訴筆者“北、上、深、廣等一線城市作為此前調(diào)控的重點(diǎn)地區(qū)，房價(jià)漲幅已經(jīng)出現(xiàn)明顯下降。其他地區(qū)盡管仍有不同程度上漲，但總體幅度不大，總體而言房價(jià)只可能回落?！?

    地價(jià)環(huán)比增速趨緩

    幾乎與國家統(tǒng)計(jì)局同步，國土資源部下屬中國土地勘測(cè)規(guī)劃院在同一天發(fā)布《2011年第二季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告》。

    報(bào)告稱，在今年一季度的監(jiān)測(cè)中，由于宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)預(yù)期、通脹因素及樓市調(diào)控政策持續(xù)推進(jìn)等綜合作用，今年二季度商品住房交易量下降，交易價(jià)格有所松動(dòng)。受此影響，各用途地價(jià)增速較上一季度均有所放緩。全國商業(yè)、居住、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增幅分別為2.77%、2.17%、1.13%，較上一季度分別下降了0.56、0.27和0.30個(gè)百分點(diǎn)。

    在全國主要受監(jiān)測(cè)城市中，超過六成城市綜合地價(jià)環(huán)比增速較上一季度有所放緩，漲幅超過5.0%的城市僅有兩個(gè)。長江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海全國三大區(qū)域綜合地價(jià)環(huán)比增速均呈回落態(tài)勢(shì)。其中南北兩大熱點(diǎn)城市北京、杭州居住地價(jià)降幅分別為0.58%和0.53%。而居住地價(jià)變化與綜合地價(jià)狀況基本保持了一致。

    中國土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松告訴筆者“相比以往數(shù)據(jù)，二季度全國主要城市地價(jià)之所以成交價(jià)格增速趨緩，是因?yàn)榈貎r(jià)與房價(jià)向來聯(lián)系緊密且相互作用。而二季度房價(jià)可以從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)中體現(xiàn)出來?！?

    分析人士指出，根據(jù)全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)組數(shù)據(jù)，上半年持續(xù)收緊的調(diào)控政策是迫使地價(jià)漲幅回調(diào)的主要因素。預(yù)計(jì)下半年，隨著緊縮性政策細(xì)化和新一輪限購令落實(shí)、貨幣信貸常態(tài)回歸，各主要城市居住地價(jià)將總體趨穩(wěn)。

    陳俊告訴筆者“地價(jià)的下滑依然是調(diào)控力度使然，凡是房價(jià)趨穩(wěn)的城市，地價(jià)漲幅均出現(xiàn)不同程度下跌。而目前地價(jià)上漲幅度較大的主要集中于二三線城市，這些地區(qū)當(dāng)前正處于大規(guī)模的城市化建設(shè)過程當(dāng)中。一旦調(diào)控政策深入影響到當(dāng)?shù)氐某鞘谢M(jìn)程，地價(jià)漲幅也將隨之回落。”

    調(diào)控未來持續(xù)從緊從嚴(yán)

    陳俊稱，“房價(jià)和地價(jià)的走勢(shì)受當(dāng)前調(diào)控政策影響巨大，但調(diào)控效果則最終取決于當(dāng)?shù)卣膱?zhí)行力度和來自上層的監(jiān)管力度。未來房價(jià)下行已成定局，但具體下降幅度則需要對(duì)未來政策落實(shí)情況進(jìn)一步觀察?！?

    伴隨國務(wù)院新一輪調(diào)控政策“國八條”的實(shí)施，半年間，各部委和地方政府積極跟進(jìn)，先后出臺(tái)了一系列細(xì)化的調(diào)控政策和配套政策。央行今年以來連續(xù)6次提高存款準(zhǔn)備金率，并接連幾次加息，5年以上人民幣貸款基準(zhǔn)利率已經(jīng)超過7%。

    另一方面，近期國家部委連續(xù)在各種場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控絕不能放松。剛剛出臺(tái)的“國五條”要求針對(duì)部分房價(jià)上漲擴(kuò)快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

    限購和連續(xù)加息對(duì)樓市影響明顯，市場(chǎng)成交量迅速下滑，普通購房者也開始期待房價(jià)出現(xiàn)更明顯的下降。根據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)22個(gè)城市的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在各地實(shí)施限購前后，有15個(gè)城市外地購房者比重均有下滑。其中，北京、廈門、福州、杭州的外地購房者分別由限購前的40%、70%、50%、50%降為25%、40%、10%和30%。

    中原集團(tuán)研究董事程澐博士指出，“下半年在房價(jià)調(diào)控目標(biāo)尚未達(dá)成的背景下，調(diào)控政策不會(huì)放松。如此背景下，開發(fā)商選擇量價(jià)交換將是大勢(shì)所趨。”

    偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉同樣表示，“嚴(yán)厲的樓市宏觀調(diào)控，使得北京、上海、廣州、深圳、天津、南京等等許多嚴(yán)格實(shí)施‘限購’的一二線城市的房價(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到了有效遏制，而且房價(jià)明顯進(jìn)入了下降通道。隨著商品住宅庫存壓力越來越大，開發(fā)商資金鏈越來越緊張，下半年的新增供應(yīng)不斷增加，各項(xiàng)目之間的銷售競爭壓力會(huì)促使越來越多的項(xiàng)目加入打折促銷的行列，受此影響，項(xiàng)目周邊二手住宅的價(jià)位也將隨之回落。”

    胡景暉進(jìn)一步分析稱，“下半年，全國實(shí)施‘限購’的城市將達(dá)到百個(gè)左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資投機(jī)需求將受到進(jìn)一步擠壓，隨著全國范圍內(nèi)‘限購’政策的深入執(zhí)行，下半年全國房價(jià)將出現(xiàn)普遍下降?！?/P>