2005年以來，我國每年都出臺政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。尤其是2010年，在一年時間里先后三次出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策。但不容回避的事實是，盡管調(diào)控房地產(chǎn)市場的十八般武器用盡，而政策效果并不理想。要破解房地產(chǎn)市場“越調(diào)越漲”的怪圈，需要我們認(rèn)真分析和總結(jié)最近幾年我們房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗和教訓(xùn)。
　　
　　近年來房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧
　　
　　從2005年以來，我國先后出臺一系列政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，主要政策有：
　　
　　2005年4月30日，出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見通知》（簡稱“國八條”）。主要內(nèi)容是：增加普通住宅的供應(yīng)，增加二手房交易的稅收成本，對非普通住宅的交易及持有期限未滿5年的普通住宅的轉(zhuǎn)讓征收5%的營業(yè)稅。目標(biāo)是抑制房地產(chǎn)投機(jī)，穩(wěn)定住房價格。
　　
　　2006年5月24日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（簡稱“國六條”）。主要內(nèi)容是：規(guī)定新增的住宅供應(yīng)必須符合“70/90標(biāo)準(zhǔn)”，即90平方米以下規(guī)格的普通住宅必須超過70%的比例；進(jìn)一步發(fā)揮信貸、稅收、土地等政策的調(diào)節(jié)作用；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長。
　　
　　2007年8月7日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，主要內(nèi)容是加大住房保障力度；2007年9月，人民銀行和銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，主要內(nèi)容是提高利用貸款購買第二套以上住宅的首付比例和利率；2007年12月，又發(fā)布補(bǔ)充通知，進(jìn)一步明確二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
　　
　　2010年，先后三次出臺政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。一是增加保障性住房和普通商品住房有效供給；二是合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機(jī)性購房需求，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策；三是加強(qiáng)風(fēng)險防范和市場監(jiān)管，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理；四是加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題；五是落實地方各級人民政府責(zé)任。
　　
　　2010年4月17日，國務(wù)院出臺了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，俗稱為“新國十條”。在歷次調(diào)控中，這次使用的政策工具最齊全，力度也最大。主要內(nèi)容有：
　　
　　一是各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責(zé)，建立考核問責(zé)機(jī)制，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門要對省級人民政府的相關(guān)工作進(jìn)行考核，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問責(zé)制度。
　　
　　二是堅決抑制不合理住房需求。
　　
　　三是實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的貸款首付款比例不得低于30%，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高；部分城市暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。
　　
　　四是發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。
　　
　　五是增加居住用地有效供應(yīng)，在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。
　　
　　六是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。
　　
　　七是確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。

    八是加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管，嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。
　　
　　九是加大交易秩序監(jiān)管力度。
　　
　　十是完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。
　　
　　2010年9月29日，國家相關(guān)部委出臺鞏固樓市調(diào)控成果的新一輪政策。銀監(jiān)會出臺《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實國發(fā)[2010]10號文件的通知》。
　　
　　主要措施有：進(jìn)一步收緊住房按揭貸款，第一套首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍、第三套停貸；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款；首次明確表示要在全國范圍內(nèi)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。
　　
　　房地產(chǎn)調(diào)控政策效果評價
　　
　　從二手房價格月度環(huán)比走勢可以看出，2005年7月至2010年底（該數(shù)據(jù)從2005年7月份開始發(fā)布）的大多數(shù)月份我國的房價都是呈現(xiàn)快速上漲的狀態(tài)，在75個月份中，價格呈現(xiàn)環(huán)比為負(fù)的月份只有12個，主要分布在2008年下半年和2009年初，其主要原因是受國際金融危機(jī)的沖擊。
　　
　　需要注意的是，因為2005年5月份后，房地產(chǎn)交易過程中的稅收增加，因此，市場交易中普遍存在“陰陽合同”現(xiàn)象，使統(tǒng)計的二手房價格數(shù)據(jù)比實際市場交易數(shù)據(jù)低很多（有些城市可能低50%以上）。
　　
　　總之，過去五年里房價基本上是快速上漲的，政策調(diào)控并沒有能夠有效阻止這個上漲趨勢。因此，從總體上看，政策調(diào)控沒有取得預(yù)期的成效。
　　
　　分別考察之，不同的政策措施所產(chǎn)生的效果又不盡相同。
　　
　　首先考察一下2005年的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果。從全國總體看，2005年的“國八條”的政策效果十分明顯。從價格看，在政策出臺后的半年時間里，全國總體的房價穩(wěn)中有落，從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，2005年7、8月份的二手房價格環(huán)比分別為-0.4和-0.1。
　　
　　根據(jù)當(dāng)時的市場反應(yīng)，5、6月份的房價下跌幅度應(yīng)該更大一些。下跌幅度最大的是上海市，該市的房價出現(xiàn)了明顯的下跌（下跌約15%左右）；從交易量看，住房交易量出現(xiàn)明顯下降；房地產(chǎn)投資的增長速度也明顯放緩，由2004年的30.2%降到2005年的19.8%。但2005年的十月份之后房地產(chǎn)市場又開始重新活躍，尤其是北京、深圳、廣州等城市房價出現(xiàn)快速上升的勢頭。
　　
　　2006年政府出臺的“國六條”的政策效果不及“國八條”。房價只是出現(xiàn)了短暫的環(huán)比上漲速度放緩，并沒有出現(xiàn)價格的下跌，房地產(chǎn)投資增長速度從2005年的19.8%增加到23%。
　　
　　2007年，以差別化的住房信貸政策為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)調(diào)控政策使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的調(diào)整，從2007年8月份到2009年1月份，深圳房價下跌了26%，北京、上海、廣州、天津等城市的房價下跌了11%-15%左右。但應(yīng)該客觀地看，導(dǎo)致這輪市場調(diào)整的原因除了政策作用之外，國際金融危機(jī)的沖擊應(yīng)該不可忽視。
　　
　　按照市場對政策的反應(yīng)規(guī)律，政策出臺之始市場反應(yīng)應(yīng)該最明顯，但2007年9月至2008年4月的八個月里，二手房價環(huán)比數(shù)據(jù)分別是1.60、1.40、0.40、0.00、0.10、0.30、0.00、0.30，確實出現(xiàn)了明顯的漲幅放緩，但一直沒有出現(xiàn)價格下跌。房價下跌出現(xiàn)在2008年5月份之后，尤其是2008年9月份之后。因此，筆者認(rèn)為，這一輪的政策調(diào)控雖然對市場調(diào)整起到了一定作用，但促使市場出現(xiàn)持續(xù)、深幅調(diào)整的最主要因素應(yīng)該是金融危機(jī)的沖擊。
　　
　　2010年的房地產(chǎn)調(diào)控政策組合里，核心是4月出臺的“國十條”。1月份“4號文件”出臺初期市場有所反應(yīng)，交易量出現(xiàn)大幅度下降，價格也有所松動，部分城市的住房交易量降到了2008年的谷底數(shù)量。但3月份之后交易量和房價又迅速反彈。導(dǎo)致了“國十條”的出臺。
　　
　　“國十條”被稱之為史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，幾乎涉及了所有能夠使用的政策工具。在政策出臺初期，交易量迅速下降，根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，5月份北京、上海等五個城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右。同時，價格也出現(xiàn)明顯下降，深圳、上海和北京的價格調(diào)整幅度最大，5月份之后累計最大跌幅分別為7.3%、6.3%和6.9%。
　　
　　從全國總體情況看，十號文件出臺后二手房價格環(huán)比連續(xù)三個月出現(xiàn)下跌，跌幅為最近兩年來最大，但隨后二手房價又開始出現(xiàn)上漲，8月份環(huán)比上漲0.1%，9月環(huán)比上漲0.5%，漲幅明顯加快。說明“國十條”只是對市場產(chǎn)生了短期沖擊，并沒有改變市場運行的趨勢。
　　
　　盡管房地產(chǎn)調(diào)控力度在9月底的政策里進(jìn)一步加大，不僅將按揭貸款的條件進(jìn)一步收緊，而且明顯了對非本地居民買房的限制。但市場反應(yīng)似乎很平淡。從價格看，僅出現(xiàn)一個月的環(huán)比漲幅回落（從2010年9月份的0.5%回落到10月份的0.1%），隨后又開始加速上漲。
　　
　　觀察最近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控可以得出以下結(jié)論：政策對市場的影響力在下降，政策的時效性越來越短。要破解房地產(chǎn)市場的調(diào)控怪圈，需要我們認(rèn)真分析、總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)。