供大于求趨勢更明顯

　　在中央政府以抑制投資投機性需求為主并結(jié)合增大保障性住房、普通商品房供應(yīng)的調(diào)控政策等綜合因素影響下，部分自住性需求轉(zhuǎn)為觀望，隨著之前投資、開工所形成的供應(yīng)持續(xù)增加，目前供過于求的市場形勢將在下半年表現(xiàn)得更為明顯。

　　上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)高增長的態(tài)勢，增速持續(xù)保持在30%以上。1～6月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到26250億元，同比增長32.9%，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重為21.07%。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速顯著超過全社會固定資產(chǎn)投資增速，較同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速快7.3個百分點。上半年，全國商品房新開工面積為9.94億平方米，同比增長23.6%。在過去的一年半，全國商品房月均新開工面積達1.46億平方米，意味著今年全國房屋的月均供應(yīng)面積在1.46億平方米左右。

　　上半年，全國正在施工建設(shè)的房屋總面積也創(chuàng)同期歷史新高，達到40.57億平方米，同比增長31.6%，是2008年全年房屋施工面積的1.48倍，2009年全年房屋施工面積的1.27倍，已略高于2010年全年房屋施工面積。隨著這些投資、在建、新開工項目逐步轉(zhuǎn)化為上市銷售產(chǎn)品，未來市場供應(yīng)還將快速增加。而本輪房地產(chǎn)調(diào)控中的限購與限貸政策，不僅打擊了投資、投機性購房需求，同時也抑制了自住需求。特別是限貸對自住需求的購房能力影響很大，有些地區(qū)買第一套房子，首付可能要四成甚至五成，至于買第二套的改善需求，首付要六成以上，利率也提高很多。

　　經(jīng)過持續(xù)的政策調(diào)控，國內(nèi)樓市成交整體低迷。2006～2010年，全國房屋月均銷售面積為7612萬平方米。今年上半年，全國商品房的銷售面積為4.44億平方米，同比增長12.9%，增幅是近10年來同期的次低，僅高于2008年同期。今年上半年全國房屋月均銷售面積7403萬平方米，較2010年的8696萬平方米下滑14.87%。今年6月，全國商品房新開工面積與銷售面積之差達到了5.5億平方米的創(chuàng)紀錄高位。

　　一方面可售房源在迅速增加，另一方面賣房速度在減緩，因此導致今年房屋庫存量高企。

　　上半年，北京市全部新房住宅總簽約套數(shù)為43705套，同比下降15.7%。截至7月10日，北京市新房住宅的庫存量已攀升至107602套，逼近11萬套，創(chuàng)出年內(nèi)高點，供大于求現(xiàn)象明顯。

　　房企銷售業(yè)績劇烈分化

　　在政策趨緊、市場觀望氣氛濃厚的情況下，上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績出現(xiàn)劇烈分化。

　　中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的報告顯示，上半年銷售額排名前十的房企銷售金額同比勁增80%。而國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明，上半年全國新建商品房銷售金額同比增幅為24.1%。十強企業(yè)的銷售增速遠遠超過全國平均水平。2010年，全國新建商品房銷售金額為5.24萬億元，十強房企的銷售額約為6000億元，所占比重為11.45%。今年上半年，全國新建商品住宅銷售金額為2.46萬億元，十強房企的銷售額為3300億元，所占比重提高至13.41%。

　　大型房企在今年上半年的銷售額大幅攀升。2010年上半年銷售金額前十名的上榜門檻為105億元，而2011年上半年門檻已提高到155.5億元，同比大幅提升了48.1%。在銷售面積上，今年上半年進入前十名的門檻為116萬平方米，而去年上半年僅為93萬平方米，同比增長了25%。今年上半年有7家房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績超過200億元，而去年同期這一陣營僅有5家。銷售金額在100億～200億元之間的第二梯隊，入榜企業(yè)也達到10家。

　　根據(jù)各家公司發(fā)布的銷售公告，上半年萬科以656.5億元的銷售業(yè)績再次拔得頭籌，累計實現(xiàn)銷售面積565.5萬平方米，同比增幅分別為78.54%和76.7%。在港上市的中國海外發(fā)展累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額433.93億元，同比增長85.9%。恒大地產(chǎn)上半年銷售金額也在430億元左右，銷售面積則突破600萬平方米大關(guān)。保利地產(chǎn)上半年實現(xiàn)簽約金額394.58億元，同比增長81.38%。

　　在龍頭企業(yè)銷售情況逆市飄紅的同時，多數(shù)房企已經(jīng)出現(xiàn)利潤大幅下滑，甚至虧損。按照申萬一級行業(yè)分類，截至7月13日，已發(fā)布中期業(yè)績預告的51家上市房企中，僅有18家中期業(yè)績預增，有5家扭虧，2家略增，中期業(yè)績預喜的上市房企合計有25家，占比僅為49%。而在已公布2011年上半年業(yè)績預告的970家上市公司中，業(yè)績預增的比例74.9%，相比之下，房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤水平明顯低于上市公司整體贏利水平。其中，有5家上市房企中期預告凈利潤最大降幅超過200%，津濱發(fā)展中期虧損額最高，該公司首次出現(xiàn)虧損，預告虧損可能達到8000萬元至1億元，而去年上半年該公司還實現(xiàn)贏利856萬元。

　　行業(yè)資金壓力增大

　　房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，對外部融資依賴度較高，貨幣政策的走向?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場表現(xiàn)影響顯著。此前應(yīng)對金融危機時的寬松貨幣政策在2011年正式退出，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著日益嚴峻的資金鏈壓力。

　　今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源合計40991億元，同比增長21.6%，增幅比較去年同期大幅下降24個百分點。其中，國內(nèi)貸款7022.68億元，同比增長6.8%;利用外資438.42億元，同比增長75.5%;自籌資金16462.97億元，同比增長32.7%;其他資金17066.79億元，同比增長17.8%。在其他資金中，定金及預收款10235.87億元，增長26.9%;個人按揭貸款4181億元，同比增幅為-7.9%，已連續(xù)5個月出現(xiàn)負增長。6月末，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中自籌資金占比達到40.16%，已處于歷史同期的最高水平。自籌資金增速與占比高企反映了開發(fā)商資金壓力明顯、融資成本高企的現(xiàn)實。

　　6月20日，大型銀行存款準備金率上調(diào)到21.5%的歷史新高，中小金融機構(gòu)的存款準備金率也高達18%，銀根越來越緊。7月7日，5年期貸款利率上調(diào)到7.05個百分點，這進一步提高了開發(fā)商的融資成本和購房者的還貸壓力。頻繁上調(diào)存款準備金率，使大量資金被凍結(jié)，開發(fā)貸款難成為普遍現(xiàn)象。加息則影響人們的預期，加劇觀望，從而使開發(fā)商資金鏈條進一步繃緊。目前中國房地產(chǎn)市場正處于量價調(diào)整的關(guān)鍵時期，房地產(chǎn)企業(yè)很可能在第三季度出現(xiàn)明顯分化，持續(xù)的資金鏈壓力將最終迫使業(yè)績不佳的開發(fā)商選擇降價求量的市場策略。