多名業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，盡管目前“降”聲四起，但是優(yōu)惠促銷(xiāo)幅度仍然有限，廣州樓市降價(jià)的帶頭大哥仍未出現(xiàn)。在調(diào)控持續(xù)收緊的背景下，傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”可能無(wú)法如期而至。

    房?jī)r(jià)是“真降”還是“假摔”？

    8月23日，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉在中報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示：“價(jià)格在政府的號(hào)召之下，大家只能做出向下的調(diào)整。價(jià)格方面，我們現(xiàn)在下調(diào)了10%，估計(jì)會(huì)慢慢跌，下半年的話(huà)，可能會(huì)再跌10%。這一消息在網(wǎng)上被奔走相告。

    廣州樓市降價(jià)的帶頭大哥真的出現(xiàn)了嗎？

    受到政策以及供應(yīng)量的壓力，8月中下旬，不少房企已經(jīng)提前打響了價(jià)格戰(zhàn)。增城新塘某樓盤(pán)打出“讓利31萬(wàn)”的招牌推售現(xiàn)樓，番禺一樓盤(pán)推出2萬(wàn)誠(chéng)意金抵8萬(wàn)房款的活動(dòng)，有房企號(hào)稱(chēng)8.8折推貨……樓市“吆喝”降價(jià)的聲音越來(lái)越喧囂。

    在這樣的背景下，有機(jī)構(gòu)抽調(diào)了廣州100個(gè)主流樓盤(pán)的成交均價(jià)進(jìn)行對(duì)比，結(jié)果顯示，有38%的樓盤(pán)成交均價(jià)出現(xiàn)上漲趨勢(shì)，僅有21%的樓盤(pán)成交均價(jià)出現(xiàn)了下滑。

    筆者發(fā)現(xiàn)，一些所謂的降價(jià)房存在水分。在增城某新開(kāi)樓盤(pán)，為趕在“金九銀十”以及增城宣布限購(gòu)之前出貨，原本將帶4000元精裝修的單位改為了毛坯房，一套90平方米左右的單位由原定的13000元/平方米，降為9500元/平方米至10000元/平方米之間。

    “有些新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)稱(chēng)開(kāi)盤(pán)即可獲7.5折，都沒(méi)有原價(jià)，打多少折都沒(méi)有實(shí)際意義?！北贝蠊步?jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同指出。

    合富輝煌首席分析師黎文江告訴筆者，目前所謂的“降價(jià)”更多的只是開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)策略，并不會(huì)引起整個(gè)市場(chǎng)的跟風(fēng)。他認(rèn)為，“金九銀十”期間，廣州樓價(jià)至多只有10%左右的優(yōu)惠。

    萬(wàn)科曾在2008年那一輪樓市調(diào)控下率先提出降價(jià)，當(dāng)時(shí)不少房企選擇追隨萬(wàn)科。廣州維森置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)張維倫指出，富力高調(diào)提出降價(jià)與萬(wàn)科當(dāng)年所為不一樣，引起房企跟風(fēng)的可能不大，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商屬于“二進(jìn)宮”，已經(jīng)做好了應(yīng)對(duì)調(diào)控的準(zhǔn)備。他指出，10%以?xún)?nèi)的價(jià)格波動(dòng)只是正常的調(diào)整，目前的“讓利31萬(wàn)”、8.8折推貨等都只是常態(tài)的房地產(chǎn)促銷(xiāo)手段。

    在保利地產(chǎn)代理市場(chǎng)部經(jīng)理吳定金看來(lái)，目前的調(diào)控比2008年更為嚴(yán)厲，但是房?jī)r(jià)仍然處于盤(pán)整階段，最關(guān)鍵是開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍然樂(lè)觀，因此不會(huì)在價(jià)格上作出特別大的讓步。

    樓市供需拐點(diǎn)即將來(lái)臨？

    前日，浙江臺(tái)州首發(fā)二三線(xiàn)城市限購(gòu)令，調(diào)控持續(xù)收緊之勢(shì)在下半年未見(jiàn)絲毫改變。

    沒(méi)人敢斷言房?jī)r(jià)大幅下跌會(huì)出現(xiàn)在怎樣的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，但廣州樓市的供需拐點(diǎn)似乎正在來(lái)臨。

    據(jù)經(jīng)緯行研究中心不完全市調(diào)統(tǒng)計(jì)，今年下半年廣州十區(qū)兩市預(yù)計(jì)新增供應(yīng)約5.5萬(wàn)套，折合面積約599萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)大部分都集中在“金九銀十”和年底這兩個(gè)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)推貨。

    美聯(lián)物業(yè)預(yù)測(cè)，廣州下半年有近50個(gè)新項(xiàng)目上市，以及超過(guò)80個(gè)舊項(xiàng)目推出新房源?！半S著新增供應(yīng)陸續(xù)上市，庫(kù)存的積壓增加以及政策的疊加效應(yīng)的顯現(xiàn)，下半年迎來(lái)新一輪降價(jià)潮將是大概率事件?！?

    與供應(yīng)大潮的洶涌而至相比，消費(fèi)者的購(gòu)房意愿略顯不足。某網(wǎng)站日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超過(guò)六成廣州網(wǎng)友認(rèn)定今年9月、10月樓市不可能出現(xiàn)“金九銀十”，過(guò)半網(wǎng)友看跌廣州房?jī)r(jià)，面對(duì)眾多開(kāi)發(fā)商集中推貨，到底買(mǎi)還是不買(mǎi)？43.42%受訪(fǎng)者表示將會(huì)視具體情況而定。明確表示想買(mǎi)房的網(wǎng)友，比例僅占26.97%。

    廣州媽媽網(wǎng)有網(wǎng)友很忐忑：“昨晚買(mǎi)房下了訂金，房?jī)r(jià)要是這個(gè)時(shí)候跌了，那可怎么辦?！痹趽?dān)心房?jī)r(jià)再下跌的恐慌心理之下，不少市民選擇了觀望。

    專(zhuān)家分析，今年的“金九銀十”預(yù)計(jì)會(huì)有較多樓盤(pán)加入到降價(jià)促銷(xiāo)的行列，其中郊區(qū)項(xiàng)目促銷(xiāo)可能會(huì)更加積極。主要原因在于郊區(qū)新增供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，而中心城區(qū)目前在售的樓盤(pán)并不多，老城區(qū)住宅供不應(yīng)求，“恐怕不會(huì)有太大面積的促銷(xiāo)”。

    “市場(chǎng)天平正向買(mǎi)方傾斜，但到底能傾斜到什么程度，還很難預(yù)測(cè)?！眳嵌ń鹫f(shuō)。張維倫認(rèn)為，廣州樓市的供需關(guān)系還需要從量變到質(zhì)變的累積，供需拐點(diǎn)會(huì)滯后半年到來(lái)，明年“五一”小黃金周樓市便可能會(huì)因?yàn)楣┬桕P(guān)系的逆轉(zhuǎn)出現(xiàn)較大調(diào)整。

    未來(lái)兩月價(jià)量齊升能否出現(xiàn)？

    隨著二三線(xiàn)城市限購(gòu)升級(jí)拉開(kāi)序幕，是否意味著今年廣州樓市“金九銀十”幾成泡影？

    “7月和8月的樓市動(dòng)向是‘金九銀十’的前奏，從歷史的數(shù)據(jù)對(duì)比以及目前的情況來(lái)看，廣州今年的‘金九銀十’有點(diǎn)懸。”一位業(yè)內(nèi)人士分析道。

    “今年的‘金九銀十’會(huì)很平淡?！睆埦S倫判斷，未來(lái)兩月廣州樓市難有大起大落，開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)力度不強(qiáng)，成交量難放大。有業(yè)內(nèi)人士則表示，如果大量新盤(pán)在近期推出，房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)一定幅度的下跌，但是優(yōu)惠的幅度肯定不足以構(gòu)成購(gòu)房者理解中的價(jià)格拐點(diǎn)。因此帶來(lái)的成交量增多只是供大于求在市場(chǎng)中的表現(xiàn)。

    韓世同較為樂(lè)觀地說(shuō)，只要開(kāi)發(fā)商能在價(jià)格上做出讓步，成交就能放量，“金九銀十”就能出現(xiàn)。

    對(duì)此，黎文江表示，接下來(lái)廣州房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲的趨勢(shì)，而不是一直下降、進(jìn)入拐點(diǎn)。他分析說(shuō)，未來(lái)兩月不同于傳統(tǒng)意義的“金九銀十”，將不會(huì)出現(xiàn)價(jià)量齊升的現(xiàn)象，由于樓市多以首次置業(yè)的剛需人群為主，成交也會(huì)以中小戶(hù)型為主，所以樓市將呈現(xiàn)量跌價(jià)穩(wěn)的局面。