過(guò)去五年“金九銀十”表現(xiàn)各異 宏觀調(diào)控影響效果凸顯

　　“金九銀十”，首先是一個(gè)時(shí)間概念，秋高氣爽、臨近兩節(jié)，消費(fèi)者的消費(fèi)欲望有所增強(qiáng)，在各行各業(yè)也被看做是銷售的最佳時(shí)機(jī)，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。

　　偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院表示：回顧2006-2010年天津歷年“金九銀十”的二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)不難發(fā)現(xiàn)，除2009及2010年宏觀調(diào)控作用較弱的市場(chǎng)背景下，“金九銀十”市場(chǎng)表現(xiàn)突出以外，凡處于調(diào)控時(shí)期的市場(chǎng)均難以出現(xiàn)“金九銀十”的銷售旺季：

　　2006年，為切實(shí)解決部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（簡(jiǎn)稱“國(guó)六條”），其中對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易,按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅改為“不足5年”，大大提高了二手房交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)成本，受此影響06年“金九銀十”成交出現(xiàn)較大降幅。

　　2007年，為嚴(yán)守“保障自住、抑制投資、打擊投機(jī)”，“9.27”二套房貸新政亮相，“首付至少四成、利率上浮10%”的貸款模式無(wú)疑提高了購(gòu)房者的準(zhǔn)入門檻，增加了購(gòu)買壓力，因此在打擊投資投機(jī)行為的同時(shí)，大量改善型自住需求也受到抑制，因此自政策出臺(tái)之后的10月開始，市場(chǎng)成交量快速萎縮。

　　2008年，繼“9.27”新政出臺(tái)之后，08年初“拐點(diǎn)論”熱吵，樓市也隨之進(jìn)入濃厚的觀望氣氛，加之8月奧運(yùn)會(huì)的召開使得購(gòu)房者對(duì)奧運(yùn)之后房?jī)r(jià)下降抱有強(qiáng)烈的主觀臆斷，觀望更加濃郁，08年的“金九銀十”更是創(chuàng)下二手房交易的最低值。

　　2009年，在各項(xiàng)寬松政策的影響下，市場(chǎng)成交量大幅反彈， 9月二手私產(chǎn)住宅成交9994套達(dá)年內(nèi)次高點(diǎn)，進(jìn)入十月，國(guó)慶長(zhǎng)假期間購(gòu)房者看房熱情高漲，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼，使得“金九銀十”整體成交量高于前三年的最高水平，市場(chǎng)創(chuàng)下了歷年來(lái)的最佳表現(xiàn)。

　　2010年，自4月國(guó)家出臺(tái)樓市調(diào)控政策“新國(guó)十條”已有五個(gè)多月的時(shí)間，市場(chǎng)已走出政策所帶來(lái)的首輪觀望，加之成交量的減少并未導(dǎo)致成交價(jià)格的明顯降低，這也與購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)大幅下降的預(yù)期明顯不符，截止8月底已有部分購(gòu)房者開始入市，市場(chǎng)成交量出現(xiàn)反彈，使得“金九銀十”的表現(xiàn)整體趨于樂(lè)觀。

　　宏觀調(diào)控政策不斷加碼 今年“金九銀十”恐難創(chuàng)最佳表現(xiàn)

　　通過(guò)對(duì)歷年“金九銀十”天津二手房市場(chǎng)成交量的回顧，不難發(fā)現(xiàn)政策的調(diào)控對(duì)于“金九銀十”具有較大的影響。

　　偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院認(rèn)為，在宏觀政策不斷從緊的背景下，2011年天津二手房市場(chǎng)成交量已連續(xù)出現(xiàn)四個(gè)月的下滑，8月市場(chǎng)表現(xiàn)仍然乏力，預(yù)計(jì)成交量或?qū)⒗^續(xù)走低，對(duì)于即將到來(lái)的“金九銀十”，伴隨新建商品房新增供應(yīng)的集中釋放，勢(shì)必帶動(dòng)成交量出現(xiàn)小幅的增量，但是從整體政策的背景來(lái)看，仍難以出現(xiàn)大幅反彈。

　　一方面，2011年國(guó)家對(duì)于樓市的宏觀調(diào)控從力度上看均嚴(yán)格于往年，如“限貸”、“限購(gòu)”等政策直接抑制了市場(chǎng)中的不合理需求，使其難以入市；加之金融信貸政策的從緊，使得銀行在貸款額度放款速度上受到影響，連續(xù)的加息也使得部分購(gòu)房者因購(gòu)買實(shí)力受到挑戰(zhàn)而無(wú)法入市，這些政策均使得“金九銀十”的市場(chǎng)缺乏大量新增需求集中入市的支持；

　　另一方面，與2010年處于調(diào)控中的市場(chǎng)相比，今年宏觀調(diào)控的持續(xù)性更強(qiáng)，如2010年的“金九銀十”處于首輪宏觀調(diào)控消化期的末期，加之市場(chǎng)無(wú)新一輪政策出臺(tái)，受眾對(duì)于市場(chǎng)階段性的觀望減弱，使得成交出現(xiàn)反彈；而今年在上半年調(diào)控消化期減弱的時(shí)點(diǎn)，國(guó)家出臺(tái)“新國(guó)五條”以表示調(diào)控的決心，加之信貸政策的持續(xù)從緊，給市場(chǎng)帶來(lái)的是調(diào)控持續(xù)從緊的信號(hào)，因此受眾對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)將要下滑的主觀預(yù)期仍然強(qiáng)烈，因此成交難以出現(xiàn)大幅反彈。

　　偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮認(rèn)為，2011年“限貸”、“限購(gòu)”等樓市的宏觀調(diào)控政策以及加息等貨幣從緊政策的疊加效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，天津樓市中的投資投機(jī)型需求和部分改善型自住需求受到抑制無(wú)法入市，尤其進(jìn)入下半年隨著限購(gòu)城市范圍的擴(kuò)大，預(yù)示著樓市的調(diào)整不會(huì)放松，政策的嚴(yán)厲性難以支撐市場(chǎng)出現(xiàn)需求集中入市的現(xiàn)象，因此今年“金九銀十”天津的二手房市場(chǎng)難以出現(xiàn)較好的表現(xiàn)。