高負(fù)債率下的資本風(fēng)險(xiǎn)

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2011年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜上已披露中報(bào)和業(yè)績(jī)的前10大房企共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1068 .4億，約為A股市場(chǎng)70家企業(yè)營(yíng)業(yè)總收入的1 .2倍(除萬(wàn)科A、金地集團(tuán)外其他8家均為H股上市房企)，同比上漲23 .9%；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為273 .8億元———比A股市場(chǎng)的150 .9億元多出約120億元，同比上漲了33 .4%；庫(kù)存市值平均漲幅為23 .3%，比A股市場(chǎng)低15個(gè)百分點(diǎn)；10家企業(yè)中有4家資產(chǎn)負(fù)債率保持在60%-70%之間，5家出現(xiàn)上漲。

　　10大房企中，除碧桂園外，其他9家房企負(fù)債總額為6824 .1億元，比去年同期的5862 .2億元多出近1000億元，大型房企承受的資本壓力和風(fēng)險(xiǎn)依然較大。10家房企中半數(shù)負(fù)債率超過(guò)70%，其中萬(wàn)科A和龍湖地產(chǎn)已達(dá)到78%的負(fù)債率，碧桂園負(fù)債率也比去年年末增長(zhǎng)了18.1%。

　　“銀行利率提高和放款收緊的情況下，房企更加依賴成本較高的信托基金，使得金融成本和金融風(fēng)險(xiǎn)上漲、近期信托收縮和標(biāo)普降級(jí)使得房企融資難度加大。同時(shí)由于行業(yè)兼并、收購(gòu)情況增多，市場(chǎng)對(duì)企業(yè)自有資金的要求有所提高，房企只有通過(guò)降價(jià)增加回籠資金，提高自有資金比例?！辨溂业禺a(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，與往年不同，今年的“金九銀十”或成為催化劑，加速宏觀調(diào)控對(duì)于樓市“泡沫”的擠壓。

　　降價(jià)走量拐點(diǎn)逼近

　　“金九銀十”將近，但新房住宅成交量卻出現(xiàn)半年以來(lái)的最低值，且未現(xiàn)上漲趨勢(shì)。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，“金九銀十”出現(xiàn)成交量低位回暖的拐點(diǎn)時(shí)間或延遲，至少在9月初尚難以體現(xiàn)。

　　以北京為例，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至8月24日，8月新房住宅成交3946套，預(yù)計(jì)全月成交量在5500套左右，環(huán)比下降約40%，是新政實(shí)施半年以來(lái)各月成交量的最低值。日成交量從7月底的300套左右持續(xù)減少，8月下半月基本維持在200套以下。同時(shí)樓市庫(kù)存量再次回歸10.8萬(wàn)套的高峰，較去年8月底增加了1萬(wàn)多套，預(yù)計(jì)隨著9月份開(kāi)盤(pán)放量，庫(kù)存量極有可能突破11萬(wàn)套。

　　事實(shí)上，在持續(xù)的宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈越來(lái)越緊，市場(chǎng)上的存貨越來(lái)越多，已披露年報(bào)的98家上市房企債務(wù)總額達(dá)1 .01萬(wàn)億元，多數(shù)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上。同時(shí)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)明顯下滑，“萬(wàn)保招金”四大龍頭今年中報(bào)凈利潤(rùn)平均增幅不到15%。

　　諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年的“金九銀十”與往年相比肯定成色不足，但是與前8月相比，成交量將會(huì)創(chuàng)今年單月新高，而前提則是價(jià)格下跌，因此，“金九銀十”以價(jià)換量將成為主流。“受目前銷售狀況和庫(kù)存壓力的影響，在售及未來(lái)兩月將要入市項(xiàng)目的銷售壓力在‘金九銀十’期間很難有所減小?！睆?jiān)抡J(rèn)為，算上打折促銷的純新盤(pán)，今年實(shí)際降價(jià)入市的商品住宅項(xiàng)目比重將超過(guò)50%。

　　降價(jià)10%可期

　　“樓市已進(jìn)入下降通道，傳統(tǒng)意義的‘金九銀十’不會(huì)出現(xiàn)，但是成交量因季節(jié)性因素相對(duì)7、8月份會(huì)有所增長(zhǎng)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商迫于壓力，會(huì)采取促銷手段，加速推盤(pán)，以價(jià)換量，同時(shí)，看房、買(mǎi)房的人會(huì)增加，供需關(guān)系比較融洽?！罢w房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下跌，特別是一二線城市的房?jī)r(jià)。”

　　事實(shí)上，10大房企中，除去碧桂園，9家房企的存貨達(dá)到4268.6億元，隨著入市新項(xiàng)目的增多，庫(kù)存量有可能在四季度達(dá)到高峰。而在觀望情緒日益濃厚的市場(chǎng)環(huán)境下，只有通過(guò)降價(jià)的方式才能有效提高成交量。目前，已有部分企業(yè)下調(diào)新入市項(xiàng)目?jī)r(jià)格。8月23日，富力地產(chǎn)宣布價(jià)格下調(diào)10%，并存在進(jìn)行深入調(diào)整的可能。

　　“預(yù)計(jì)下半年大型房企的銷售策略在保持高周轉(zhuǎn)的前提下，將由上半年產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整逐漸過(guò)渡到價(jià)格調(diào)整?！辨溂业禺a(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，整體來(lái)看，大型房企的經(jīng)營(yíng)狀況較為穩(wěn)定，10家房企中僅金地集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)同時(shí)出現(xiàn)下滑。上半年大型房企收獲頗豐，但由于大部分項(xiàng)目集中在下半年竣工，后市銷售壓力依然不減。

　　此外，自去年10月20日起，央行累計(jì)上調(diào)基準(zhǔn)利率5次，5年以上房貸利率由5 .94%上漲為7 .05%，而算上2010年9-10月首套房貸尚存在基準(zhǔn)利率8.5折的優(yōu)惠，實(shí)際5年以上房貸利率上漲2個(gè)百分點(diǎn)。同樣貸款100萬(wàn)，20年還款期，當(dāng)前月還款額和總還款額分別增加1156元和28萬(wàn)元。

　　“這意味著現(xiàn)在購(gòu)房的消費(fèi)者將要付出更高的成本，已有的高位購(gòu)房成本下，對(duì)于消費(fèi)者購(gòu)房意愿的減弱將形成疊加效應(yīng)，和去年9、10月份相比，消費(fèi)者購(gòu)房意愿或顯不足?！睆?jiān)骂A(yù)計(jì)房企除了上半年的產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整外，下半年主要在價(jià)格上進(jìn)行調(diào)整，增加流動(dòng)資金以應(yīng)對(duì)調(diào)控之下的戰(zhàn)略布局和擴(kuò)張，這種現(xiàn)象將在“金九銀十”得到釋放，10月份后，價(jià)格平均下調(diào)比例可能在5%-10%左右。