天津高和股權(quán)投資基金有限公司的調(diào)研顯示，2010年，鄂爾多斯核心市區(qū)大部分商品房售價(jià)已在7000元/平方米以上，其中一些高端住宅項(xiàng)目的售價(jià)已突破2萬(wàn)元/平方米，逼近北京、上海。

    記者走訪了鄂爾多斯的多個(gè)樓盤，也證實(shí)了這一點(diǎn)。位于鄂托克街上的國(guó)悅城，是2012年底才能交房的期房，售價(jià)已經(jīng)超過(guò)了每平方米1萬(wàn)元，而其附近的老小區(qū)怡景家園，2007年還只有3000元每平方米，但現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)8000多元了，漲幅快到3倍。這還只是普通樓盤，伊泰華府世家、星河灣等幾個(gè)高端樓盤均超過(guò)2.2萬(wàn)元每平方米。

    泡沫的形成

    鄂爾多斯房地產(chǎn)的繁榮，離不開煤炭和民間資本。

     “煤炭業(yè)務(wù)是鄂爾多斯很多房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金奶牛?！鞭傉f(shuō)，在鄂爾多斯，一個(gè)再大的企業(yè)，現(xiàn)金流的主要來(lái)源之一都是煤炭產(chǎn)業(yè)。

    同時(shí)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)和煤炭?jī)蓚€(gè)業(yè)務(wù)板塊的伊泰集團(tuán)也是如此。該公司財(cái)報(bào)顯示，2011年中期，其煤炭占整個(gè)業(yè)務(wù)利潤(rùn)比例的95%以上，毛利率高達(dá)62%，這為其房地產(chǎn)板塊提供了充裕的現(xiàn)金流支撐。

    據(jù)房地產(chǎn)業(yè)界人士介紹，2003年之后，伴隨著鄂爾多斯煤炭開采高潮的到來(lái)，資本迅速向房地產(chǎn)涌入。

     “煤炭資源價(jià)格的上漲幫助鄂爾多斯積累了原始資本，同時(shí)也是因?yàn)槊禾績(jī)?chǔ)備豐富，形形色色的社會(huì)資本又對(duì)鄂爾多斯青睞有加，后來(lái)煤改和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，一部分資本從煤炭領(lǐng)域被擠出又進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)?！?月31日，鄂爾多斯市煤炭局辦公室主任郝建軍接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。

    此外，房地產(chǎn)更是與民間高利貸相互倚重，成為彼此的助推器。撖小剛說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目通常40%到50%的資金來(lái)自民間資本，有的甚至一個(gè)樓盤的所有資金都來(lái)自民間。

    另一方面，鄂爾多斯樓市能如此火爆，也是因?yàn)楫?dāng)?shù)厝丝棵罕└恢?，沒(méi)有找到比房地產(chǎn)更好的投資渠道。

     “康巴什新區(qū)房子賣得快，是因?yàn)槎鯛柖嗨谷碎_始以投資心理來(lái)買房，而非自住?！币晃划?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)界人士對(duì)記者說(shuō)。

    繁榮的代價(jià)

    不過(guò)，鄂爾多斯的房?jī)r(jià)今年以來(lái)出現(xiàn)了滯漲，觀望的人也越來(lái)越多。

    記者走訪國(guó)悅城、煒業(yè)地產(chǎn)的時(shí)代項(xiàng)目，售樓人員與記者交談的30多分鐘內(nèi)卻無(wú)一人來(lái)詢價(jià)。

    9月4日，時(shí)代項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人杜總經(jīng)理向記者坦言，“現(xiàn)在賣不動(dòng)了”，其中一個(gè)重要的原因是政府的限貸政策，首套房首付30%，二套房60%，二套以上不給貸款。據(jù)星河灣的周偉介紹，鄂爾多斯人貸款是習(xí)慣，有錢沒(méi)錢都貸款，然后放貸或投資，大量貸款就是這樣流進(jìn)樓市的，現(xiàn)在也有一些人把錢壓在項(xiàng)目里拿不出來(lái)。

    據(jù)知情人士透露，鄂爾多斯市政府門前經(jīng)常有人狀告開發(fā)商討薪，而開發(fā)商攜款潛逃的傳聞最近也時(shí)有發(fā)生。

    而房地產(chǎn)調(diào)控還在升級(jí)，從限貸政策到“一房一價(jià)”的限價(jià)政策，此前有傳聞稱，要在今年8月底實(shí)行限購(gòu)，但至今沒(méi)有公布，這讓開發(fā)商暫時(shí)松了一口氣，因?yàn)槎鯛柖嗨谷司慨a(chǎn)三四套，如限購(gòu)則掐到了命門。

    但這還不是最重要的。重要的是，鄂爾多斯還隨處可見(jiàn)耗資數(shù)億、數(shù)十億打造的豪華新城和高檔小區(qū)，按照目前房地產(chǎn)開發(fā)的速度，再過(guò)幾年當(dāng)?shù)厝藢⒅辽贀碛腥司?0套以上的房子。前述杜總說(shuō)，目前樓市嚴(yán)重供過(guò)于求，房子建得太多了。

    撖小剛深為鄂爾多斯的房地產(chǎn)業(yè)感到擔(dān)憂，“房?jī)r(jià)、房租越來(lái)越高，推高了居住的整個(gè)生活成本，很多人不愿意來(lái)鄂爾多斯工作了。現(xiàn)在全市人口160多萬(wàn)，東勝和康巴什中心區(qū)的流動(dòng)人口有50萬(wàn)，而且這個(gè)數(shù)字還在萎縮，哪兒來(lái)的那么多剛性需求？”

    然而，眾多民間資本還在向房地產(chǎn)涌入，泡沫風(fēng)險(xiǎn)不容小覷?！斑@些資本的來(lái)源遍及全國(guó)，包頭、呼和浩特、北京、溫州的熱錢都流向了這里。但是外地人大部分都是投機(jī)者，稍有風(fēng)吹草動(dòng)就馬上撤資，但后面跟著的本地人，就很難及時(shí)抽身了?！鞭偩菊f(shuō)。