近日，2011年上半年上市房企中報(bào)已經(jīng)全部公布，受限購(gòu)、限貸等政策的影響，房地產(chǎn)上市企業(yè)的資金和管理成本不斷加大，銷售增長(zhǎng)有限，銷售增長(zhǎng)和價(jià)格增長(zhǎng)出現(xiàn)回落趨勢(shì)。

　　強(qiáng)者恒強(qiáng)以穩(wěn)為主

　　截至8月31日，滬深兩市上市房企中報(bào)披露完畢。從整體數(shù)據(jù)來看，上半年136家房地產(chǎn)上市公司營(yíng)業(yè)總收入1578.42億元，利潤(rùn)總額341.13億元，上市房企業(yè)績(jī)?cè)鏊傧陆党蔀槠毡楝F(xiàn)象。

　　從分類企業(yè)上半年表現(xiàn)來看，龍頭企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況好于其他企業(yè)，在銷售增速、利潤(rùn)率方面優(yōu)勢(shì)明顯。另外，從上市房企的融資負(fù)債方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)短期內(nèi)資金鏈壓力較小，但高企的負(fù)債率將會(huì)限制房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

　　東方證券房地產(chǎn)行業(yè)高級(jí)分析師楊國(guó)華在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，反映長(zhǎng)期債務(wù)壓力的各項(xiàng)指標(biāo)均較差，非龍頭房企接近或超過歷史最壞水平?！罢斜Ｈf金”凈負(fù)債率59.8%，現(xiàn)金與全部付息債的比值處于歷史中位水平，現(xiàn)金與存貨的比值處于持續(xù)快速下滑階段。同時(shí)，反映短期償債能力的現(xiàn)金覆蓋率指標(biāo)逐漸惡化，但仍較高，仍能覆蓋短期債務(wù)。龍頭公司費(fèi)用控制較好，“應(yīng)對(duì)危機(jī)”的能力明顯提升。

　　東興證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師鄭閔鋼在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況已經(jīng)出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)弱的趨勢(shì)。不少中小房企面臨很大的經(jīng)營(yíng)困難。2011年上半年地產(chǎn)股整體情況可以概括為：強(qiáng)者恒強(qiáng)，以穩(wěn)為主。

　　“馬太效應(yīng)”原因何在

　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說，大型房企與中小房企業(yè)績(jī)差別的本質(zhì)原因在于企業(yè)經(jīng)營(yíng)布局與資金鏈韌性有一定區(qū)別。

　　他認(rèn)為，一方面，大型房企在土地儲(chǔ)備方面具有一定優(yōu)勢(shì)，土地儲(chǔ)備分散為大型房企發(fā)展新項(xiàng)目提供空間，而中小房企的區(qū)域性較強(qiáng)，在樓市調(diào)控政策的影響下，依存于重點(diǎn)城市深耕發(fā)展的中小房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)發(fā)展較慢；另一方面，資金韌性困擾中小企業(yè)轉(zhuǎn)型，相對(duì)于大型房企，中小房企轉(zhuǎn)投二三線城市開發(fā)新項(xiàng)目難度較高，無法開拓新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)導(dǎo)致業(yè)績(jī)差距擴(kuò)大。

　　針對(duì)之前出現(xiàn)的“中國(guó)地產(chǎn)崩潰論”和現(xiàn)在流行的“地產(chǎn)航母論”，韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，業(yè)內(nèi)人士始終對(duì)中國(guó)樓市崩盤論持謹(jǐn)慎態(tài)度，因?yàn)闃鞘斜辣P并非是中央調(diào)控樓市想要得到的結(jié)果，縱觀中國(guó)樓市政策的制定趨勢(shì)，主要目的在于防止投資購(gòu)房行為，防止社會(huì)資金過度流向房地產(chǎn)行業(yè)。從目前的市場(chǎng)格局來看，大家較為認(rèn)同地產(chǎn)航母論，一線房企的資金運(yùn)作壓力較小，然而與此同時(shí)，中小房企離岸的趨勢(shì)愈加明顯，資本運(yùn)作階段勢(shì)必將到來，屆時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)集中率將穩(wěn)步提高。

　　二三線城市限購(gòu)影響幾何

　　東興證券分析師鄭閔鋼認(rèn)為，此次二三線城市的限購(gòu)影響遠(yuǎn)低于第一批城市的限購(gòu)影響，對(duì)房地產(chǎn)上市公司影響有限。

　　中投顧問韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，二三線城市的限購(gòu)影響較大。從目前龍頭房企的銷售業(yè)績(jī)來看，二三線城市銷售收入穩(wěn)步上升，相對(duì)于一線城市銷售的價(jià)高量少的特點(diǎn)，二三線城市的項(xiàng)目量、銷售額已經(jīng)成為企業(yè)銷售主力；從投資角度來看，大量游資涌入二三線城市投資購(gòu)房，這也是二三線城市銷售量大增的主要原因，限購(gòu)將杜絕投資需求的出現(xiàn)，將大幅減少購(gòu)房需求量，從而影響到房企發(fā)展。

　　下半年業(yè)績(jī)走勢(shì)如何

　　2011上半年上市房企頹勢(shì)已成定局，下半年將何去何從？眾人紛紛猜測(cè)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)行業(yè)向上的發(fā)展趨勢(shì)不會(huì)改變，城市化進(jìn)程必將刺激房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

　　韓長(zhǎng)吉在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，下半年地產(chǎn)股將有可能出現(xiàn)兩極分化態(tài)勢(shì)。一方面，具有較強(qiáng)資金韌性的大型房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目、銷售回款方面將具有優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)這一部分上市房企下半年業(yè)績(jī)將維持上半年的增速；另一方面，部分融資渠道匱乏、被迫采取高成本融資的上市企業(yè)可能將面臨毛利率下降的困擾。下半年上市房企兩極分化的態(tài)勢(shì)將更加明顯。

　　韓長(zhǎng)吉還說：“關(guān)于房企發(fā)展突破口的選擇，一方面，房企應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保證企業(yè)資金韌性，利用合理的定價(jià)機(jī)制，在保證合理利潤(rùn)的情況下，加速資金回流，以快速尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)項(xiàng)目，以擴(kuò)大業(yè)績(jī)收入；另一方面，房企應(yīng)積極參與保障房建設(shè)，從目前國(guó)家樓市政策的傾向來看，積極參與保障房項(xiàng)目能夠獲得融資便利，將更好降低融資成本，從而保證企業(yè)發(fā)展動(dòng)力?！?/P>
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