就在拐點(diǎn)論再度走熱的這幾天，包括萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)等業(yè)內(nèi)標(biāo)桿房企卻紛紛拿地，尤其是萬(wàn)科，近期頻繁拿地的力度和投入，和此前很長(zhǎng)時(shí)間的靜默相比，甚至可用“瘋狂”形容。如果停漲之后是向下拐彎，最簡(jiǎn)單的理解，房?jī)r(jià)、地價(jià)將走入下行通道，拐點(diǎn)當(dāng)口仍屬階段高位，而非拿地時(shí)機(jī)。

　　對(duì)其中的矛盾，滬上開(kāi)發(fā)商資深人士柴一峰的理解是，萬(wàn)科等企業(yè)行為背后蘊(yùn)藏的“行業(yè)語(yǔ)言”，是傳遞對(duì)整個(gè)市場(chǎng)大勢(shì)中長(zhǎng)期依然看好的信息，也是這些企業(yè)自身高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式的需要，“從這個(gè)行業(yè)、企業(yè)發(fā)展角度看，此時(shí)的拐點(diǎn)論顯得有些微不足道?！?/P>

　　這似乎也可以解釋，為什么上海搜房網(wǎng)最新的調(diào)查顯示，“五成受訪開(kāi)發(fā)商認(rèn)為調(diào)控沒(méi)什么效果”，而同時(shí)大部分開(kāi)發(fā)商還在堅(jiān)守價(jià)格甚至漲價(jià)。

　　哪來(lái)的拐點(diǎn)？

　　如果沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模大幅度的實(shí)際樓盤(pán)降價(jià)銷(xiāo)售，接下來(lái)幾個(gè)月的樓市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，很可能出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象，而不是期待中的拐點(diǎn)后走勢(shì)。

　　僅僅是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局這次的8月份樓市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，拐點(diǎn)似乎來(lái)得太過(guò)容易。

　　停漲之后，是不是一定是下跌？普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，調(diào)控還在持續(xù)發(fā)力甚至收緊，停漲之后下跌將隨之出現(xiàn)，這就是拐點(diǎn)。尤其是不少業(yè)內(nèi)專家分析，隨著浙江臺(tái)州等地限購(gòu)政策落地，二三線城市限購(gòu)擴(kuò)容的序幕也已拉開(kāi)，停漲之后的下跌近乎水到渠成。

　　與此同時(shí)，市場(chǎng)整體供求層面的數(shù)據(jù)也顯示，供過(guò)于求的狀態(tài)將加速全面降價(jià)的來(lái)臨。

　　來(lái)自上海、杭州等地官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)?shù)厣唐贩繋?kù)存量持續(xù)創(chuàng)出歷史新高。在上海等城市，大致測(cè)算，以目前的去化量，存量房的消化周期需要一年半時(shí)間。

　　“官方數(shù)據(jù)所顯示的市場(chǎng)狀況和普通人的真實(shí)感受，是有差異甚至截然相反的。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映多個(gè)城市整體層面出現(xiàn)的停漲和存量房壓力，但實(shí)際的市場(chǎng)感受并沒(méi)有那么明顯?！币晃毁Y深中介人士表示，市場(chǎng)尚未看到明顯的拐點(diǎn)跡象。

　　數(shù)據(jù)拐點(diǎn)并不完全等同于實(shí)際市場(chǎng)拐點(diǎn)，甚至根本就是兩碼事。

　　中房信分析師崔琳則指出，到目前為止，房?jī)r(jià)松動(dòng)還僅僅在少數(shù)的投資客集中區(qū)域率先出現(xiàn)，局部松動(dòng)，整體還沒(méi)有明顯跡象。

　　對(duì)于近期杭州下沙樓市傳出保利、世茂等相關(guān)項(xiàng)目大幅度降價(jià)的信息，崔琳分析，從區(qū)域來(lái)看，作為杭州主城區(qū)中的新興板塊，下沙板塊受市場(chǎng)波動(dòng)影響一直較明顯。行情上揚(yáng)的時(shí)候，區(qū)域內(nèi)大學(xué)城、軌道交通以及江景資源等一系列利好概念釋放，帶來(lái)大量的投資客，帶動(dòng)量?jī)r(jià)齊升。一旦樓市調(diào)整，該板塊往往又首當(dāng)其沖加入到價(jià)格戰(zhàn)中。在本輪房地產(chǎn)調(diào)控環(huán)境下，區(qū)域內(nèi)眾多項(xiàng)目高調(diào)宣揚(yáng)折扣，也屬正常的市場(chǎng)反應(yīng)?！霸谑袌?chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期的時(shí)候，在房?jī)r(jià)抗跌性相對(duì)較弱的區(qū)域，更易快速反饋?zhàn)龀霾呗哉{(diào)整。但并不是整個(gè)市場(chǎng)都是這樣。”

　　據(jù)上海漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，除了部分投資客聚集抗跌能力較差的板塊出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整外，同樣有不少板塊和類(lèi)型物業(yè)市場(chǎng)至今表現(xiàn)堅(jiān)挺。截至9月19日，上海全市8月單價(jià)4萬(wàn)元以上公寓房累計(jì)成交207套，量?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。

　　記者同時(shí)注意到，相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示8月份停漲城市增多，除了市場(chǎng)出現(xiàn)一部分價(jià)格下調(diào)樓盤(pán)因素外，與不少城市當(dāng)月新增供應(yīng)較少尤其是高價(jià)位樓盤(pán)供應(yīng)停滯有關(guān)。

　　在上海近兩年的月度實(shí)際開(kāi)盤(pán)量統(tǒng)計(jì)走勢(shì)圖中，2010年、2011年，6、7、8三個(gè)月的實(shí)際開(kāi)盤(pán)量均出現(xiàn)快速萎縮，從3、4、5月份的基本40個(gè)以上縮水到2010年分別為27、24和31個(gè)，今年為38、28、27個(gè)。而6、7、8三月供應(yīng)低谷之后，2010年隨后幾個(gè)月的供應(yīng)量分別在47、44、46、65個(gè)新開(kāi)項(xiàng)目，今年預(yù)計(jì)9、10兩月的新開(kāi)盤(pán)量也達(dá)到46和47個(gè)。

　　過(guò)去3個(gè)月中，中高價(jià)位的項(xiàng)目新入市量較少，最新市場(chǎng)信息顯示，在接下來(lái)幾個(gè)月的新開(kāi)樓盤(pán)中，中高價(jià)位樓盤(pán)的比例明顯升高。例如被業(yè)內(nèi)視為頂級(jí)豪宅的華潤(rùn)·外灘九里新一批房源預(yù)計(jì)將在9、10月份正式入市。

　　換言之，這樣的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和節(jié)奏，在8月份實(shí)際降價(jià)并不多的情況下卻表現(xiàn)為樓市數(shù)據(jù)的停漲。同樣，也可以推測(cè)，如果沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模大幅度的實(shí)際樓盤(pán)降價(jià)銷(xiāo)售，接下來(lái)幾個(gè)月的樓市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，很可能出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象，而不是期待中的拐點(diǎn)后走勢(shì)。

　　標(biāo)桿房企齊拿地的背后

　　標(biāo)桿房企的舉動(dòng)，無(wú)疑向市場(chǎng)傳遞了強(qiáng)烈的樂(lè)觀預(yù)期。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)層面的停漲，也未擋住近期標(biāo)桿房企的新一輪房企購(gòu)地?zé)崆椤?/P>

　　萬(wàn)科近期的拿地動(dòng)作被不少業(yè)內(nèi)人士稱作“瘋狂”。9月18日，萬(wàn)科以12.697億元的底價(jià)奪得廣州白云大道A B 2911022地塊；19日，萬(wàn)科聯(lián)合另外兩家企業(yè)，以16.1985億元競(jìng)得廣東南海南桂路地鐵站西北側(cè)的兩宗地塊。

　　標(biāo)桿房企發(fā)力拿地樓市預(yù)期迷亂分杈

　　中房信分析師羅玉婷指出，廣東的動(dòng)作之前，萬(wàn)科在北京已經(jīng)上演3周拿4塊地。從8月底到9月初20天時(shí)間內(nèi)，萬(wàn)科以合作或是單獨(dú)開(kāi)發(fā)的方式接連在北京拿下4塊地，總建面達(dá)99.5萬(wàn)平方米。

　　還有更多業(yè)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)沉寂了很長(zhǎng)時(shí)間后，也選擇在這個(gè)時(shí)候出手，無(wú)視拐點(diǎn)。

　　9月16日，融創(chuàng)中國(guó)公告透露，其擁有49%股權(quán)的聯(lián)營(yíng)公司保利融創(chuàng)以29.9億成功取得天津市地塊的土地使用權(quán)。保利地產(chǎn)全資附屬保利(天津)在該聯(lián)營(yíng)公司中擁有51%的股權(quán)。

　　華潤(rùn)置地也在拿地。9月16日，華潤(rùn)置地旗下的超智資源有限公司成功底價(jià)摘得浙江寧波余姚城區(qū)一商住地塊，總成交額約4億。

　　上海同策房產(chǎn)資訊股份有限公司統(tǒng)計(jì)顯示，8月份，各路房企抄底土地市場(chǎng)的動(dòng)作再掀高潮。31天時(shí)間，該公司監(jiān)測(cè)的30家標(biāo)桿房企征戰(zhàn)全國(guó)，拿下38幅土地，堪稱大手筆。綠地集團(tuán)8月份拿下了12塊土地，而碧桂園單月進(jìn)賬11幅。

　　該公司報(bào)告中指出，與商品房市場(chǎng)的成交下滑形成鮮明對(duì)比，土地市場(chǎng)的火爆成交再次說(shuō)明房企在面對(duì)調(diào)控政策的態(tài)度，在土地市場(chǎng)的相對(duì)低迷時(shí)刻，選擇抄底土地市場(chǎng)，為后市做好準(zhǔn)備。

　　羅玉婷分析，萬(wàn)科上半年銷(xiāo)售計(jì)劃完成情況較好，有較多的流動(dòng)資金，有能力加大土地儲(chǔ)備，而目前土地市場(chǎng)開(kāi)始趨向冷靜，下半年拿地較上半年更有利，同時(shí)也意示著萬(wàn)科對(duì)后市預(yù)期較好。

　　簡(jiǎn)單而言，標(biāo)桿房企的上述舉動(dòng)，無(wú)疑向市場(chǎng)傳遞了強(qiáng)烈的樂(lè)觀預(yù)期。

　　開(kāi)發(fā)商“以進(jìn)為退”？

　　柴一峰認(rèn)為，“土地市場(chǎng)抄底沒(méi)錯(cuò)，問(wèn)題是，如果現(xiàn)在是樓市拐點(diǎn)剛剛出現(xiàn)，傳遞到土地市場(chǎng)，地價(jià)市場(chǎng)底部從理論上而言還遠(yuǎn)沒(méi)有觸及，據(jù)此上述公司近期競(jìng)相購(gòu)地的抄底一說(shuō)，似乎并不成立?！?/P>

　　如何理解拐點(diǎn)和企業(yè)行為的這種矛盾，原因或許在于拐點(diǎn)本身的意義。

　　期待調(diào)控盡快見(jiàn)效的心理，讓停漲結(jié)論的數(shù)據(jù)更受關(guān)注。而有些數(shù)據(jù)卻相對(duì)被忽視：與去年同期相比數(shù)據(jù)卻顯示，7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格下降的城市只有1個(gè)，8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比全部為上漲，無(wú)一下降。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉直言，房?jī)r(jià)同比漲幅回落的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也存在著“假摔”，大量入市的郊區(qū)項(xiàng)目導(dǎo)致市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，一定時(shí)期內(nèi)拉低了整體市場(chǎng)的均價(jià)，而具體每一個(gè)樓盤(pán)價(jià)格調(diào)整幅度也遠(yuǎn)未到位，并導(dǎo)致當(dāng)前上海等一線城市金九市場(chǎng)成交低徘。

　　他表示，房?jī)r(jià)的“假摔”在一定程度上是開(kāi)發(fā)企業(yè)試探購(gòu)房者心理底線，也是開(kāi)發(fā)商繼續(xù)博弈政策調(diào)控的具體做法。

　　從博弈角度，可以揭示上述這對(duì)矛盾的另一個(gè)真正含義：房企的戰(zhàn)略選擇。

　　在樓市“常態(tài)化的調(diào)控”市場(chǎng)背景下，尤其是二三線城市限購(gòu)、限價(jià)擴(kuò)容的背景下，張宏偉認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌或房企之間的分化過(guò)程中，大開(kāi)發(fā)商既要做大魚(yú)，也要做快魚(yú)，大開(kāi)發(fā)商通過(guò)高速周轉(zhuǎn)策略提高開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售速度，更要想方設(shè)法擴(kuò)大自己的市場(chǎng)份額，甚至兼并中小開(kāi)發(fā)商，快速進(jìn)行規(guī)模化擴(kuò)張，搶占行業(yè)第一軍團(tuán)的席位。

　　近期的購(gòu)地高潮背景和企業(yè)戰(zhàn)略意圖，也正在于此。與企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的戰(zhàn)略相比，當(dāng)前的市場(chǎng)拐點(diǎn)爭(zhēng)議，在不少企業(yè)決策層看來(lái)，似乎變得并不是首要考慮因素。

　　上海搜房網(wǎng)最新調(diào)查顯示，逾六成受訪開(kāi)發(fā)商認(rèn)為目前房?jī)r(jià)過(guò)高，近五成(49.38%)受訪開(kāi)發(fā)商認(rèn)為政策沒(méi)什么效果，逾五成(51.52%)受訪開(kāi)發(fā)商認(rèn)為今年上海樓市不會(huì)出現(xiàn)“金九銀十”。

　　即便如此，在具體的企業(yè)策略層面，很多人在喊拐點(diǎn)，一批企業(yè)卻選擇此時(shí)開(kāi)始新一輪土地儲(chǔ)備。