正所謂“金九銀十”，9月和10月歷來(lái)都是房地產(chǎn)市場(chǎng)一年中的鼎盛時(shí)期，更是房?jī)r(jià)走勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)，但今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“蜜月期”似乎明顯冷卻了下來(lái)。 

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，8月份六大城市(北京、上海、深圳、成都、天津和廣州)的二手住宅成交量合計(jì)約300萬(wàn)平方米，環(huán)比上月回落14%，是近14個(gè)月(除春節(jié)外)以來(lái)的最低值。其中北京、深圳和成都二手住宅成交量環(huán)比減少約兩成；上海和天津環(huán)比減少一成；廣州則比上月略減少3%。

　　價(jià)量齊跌

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭解析說(shuō)：“價(jià)格下降是可以預(yù)期的，但是整體的跌量值得關(guān)注。某種程度上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的過(guò)熱現(xiàn)象得到了控制?！?/P>

　　在房屋價(jià)格指數(shù)方面，根據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)，8月北京和深圳二手住宅價(jià)格指數(shù)繼續(xù)下跌。其中，北京連續(xù)第5個(gè)月保持下跌、深圳連續(xù)3個(gè)月保持下跌而且環(huán)比跌幅有擴(kuò)大的趨勢(shì)。深圳報(bào)價(jià)指數(shù)跌破15%，北京跌破25%，由此預(yù)計(jì)，9月的北京和深圳的二手房?jī)r(jià)格有望繼續(xù)下跌，且跌幅將有所擴(kuò)大。

　　上海、廣州和天津的報(bào)價(jià)指數(shù)相對(duì)較高，成都也仍維持上漲態(tài)勢(shì)。中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理瞿安新認(rèn)為，盡管如此，但隨著二手房成交低迷，以及新房降價(jià)范圍和幅度的逐步擴(kuò)大，預(yù)計(jì)未來(lái)價(jià)格下行的壓力將進(jìn)一步加大。

　　一線城市中，以北京、上海、深圳這三個(gè)城市為例，成交量都有不同程度的縮減。北京8月新建商品住宅成交數(shù)額為4305套，同比減少21.4%；環(huán)比減少44.3%。二手房成交量為7730套，同比減少了36.4%；環(huán)比減少了4.4%。深圳8月一手房的成交量在2507套，同比減少15.62%；環(huán)比減少34.68%。二手房成交數(shù)額為2384套，同比減少82.05%；環(huán)比減少63.57%。

　　相比北京和深圳，無(wú)論是新房還是二手房的成交量上，上海仍然位居首位，但成交量上也有明顯的下滑。上海8月一手房成交量為4964套，同比減少24.6%；二手房成交套數(shù)1.0281萬(wàn)套，同比減少12.93%。

　　上海區(qū)域市場(chǎng)中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年6月1日至9月20日期間，全市持續(xù)成交的新建公寓項(xiàng)目共有208個(gè)，如追蹤其逐月價(jià)格變化，發(fā)現(xiàn)均價(jià)環(huán)比下降的盤(pán)數(shù)由7月時(shí)的100個(gè)，擴(kuò)大至9月期間(截至9月20日)的114個(gè)，占比55%；而這些增加的降價(jià)盤(pán)，環(huán)比降幅多集中在10%以上，9月期間共有20個(gè)，也比7月期間的7個(gè)有明顯增加。而環(huán)比降幅在5%以下及5%~10%的盤(pán)數(shù)基本與7月份持平。

　　“從目前情況來(lái)看，這次的價(jià)格降幅是比較大的?？梢愿杏X(jué)到今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的秋天會(huì)很冷，‘金九銀十’不再名副其實(shí)，往年的輝煌將很難復(fù)制?！?SPAN id=Info.71956>21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中心研究部經(jīng)理黃河滔對(duì)記者感嘆道。

　　調(diào)控政策是主因

　　對(duì)于今年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和成交量的雙雙下跌，業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為限購(gòu)、限貸調(diào)控政策是最直接，也最主要的原因。

　　“限購(gòu)其實(shí)比限貸來(lái)得更嚴(yán)厲，”黃河滔解釋道，“很大的程度上，讓投資客這部分需求的愿望破滅了?！?/P>

　　在對(duì)上海300多家房產(chǎn)中介的門(mén)店調(diào)查中顯示，去年末全市購(gòu)買(mǎi)二手住宅的純粹投資套數(shù)比例約10.3%，今年6月則下降至5%以下。

　　除了投資客之外，目前主要的需求來(lái)自?xún)纱髩K分別是剛性需求和改善性需求。楊紅旭指出，這兩者之間剛性需求的比例應(yīng)該略高于改善性需求，然而這兩個(gè)“大限”恰恰最受影響的也就是有這部分需求的人。

　　中心城區(qū)：量跌價(jià)不跌

　　部分分析人士指出，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)謹(jǐn)慎、觀望的態(tài)勢(shì)。很有“敵不動(dòng)，我也不動(dòng)”的對(duì)陣策略。一些開(kāi)發(fā)商為了提高成交量，在價(jià)格上會(huì)略有松動(dòng)。另一方面，購(gòu)房者心中的預(yù)期價(jià)格在不斷變化，似乎永遠(yuǎn)期待更低位的價(jià)格出現(xiàn)。二手房方面，同樣出現(xiàn)價(jià)格上的動(dòng)搖，但中心城區(qū)，仍然可能是量跌價(jià)不跌的局面。相對(duì)偏遠(yuǎn)的區(qū)域出現(xiàn)下調(diào)價(jià)格的可能性較大，從而促進(jìn)成交量。

　　以北京為例，8月，北京新房市場(chǎng)在歷經(jīng)6個(gè)月的調(diào)控后，價(jià)格出現(xiàn)了較為明顯的松動(dòng)。

　　瞿安新指出，北京價(jià)格調(diào)整呈現(xiàn)出以下幾大特點(diǎn)：第一，郊區(qū)率先降價(jià)，出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)的項(xiàng)目主要集中在通州、大興和房山等北京外圍區(qū)域，這些區(qū)域的共同特點(diǎn)是新房供應(yīng)較大、價(jià)位相對(duì)較低，且在前期經(jīng)歷過(guò)大幅的價(jià)格上漲。第二，“特價(jià)房”形式“曲線”降價(jià)，降價(jià)主要形式是推出部分低價(jià)“特價(jià)房”吸引購(gòu)房者，直接降價(jià)的樓盤(pán)則較少出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商降價(jià)的目的，主要在于試探市場(chǎng)所能接受的價(jià)格底線，不排除未來(lái)進(jìn)一步更大規(guī)模的降價(jià)的可能性。第三，知名房企引領(lǐng)“降價(jià)潮”，參與本輪降價(jià)的開(kāi)發(fā)商既有中小開(kāi)發(fā)商，也有富力、遠(yuǎn)洋、華業(yè)、旭輝等知名房企。

　　中原地產(chǎn)對(duì)四大一線城市近期新房的銷(xiāo)售率進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)，發(fā)現(xiàn)從“開(kāi)盤(pán)30日銷(xiāo)售率”指標(biāo)來(lái)看，廣州新開(kāi)樓盤(pán)的30日銷(xiāo)售率相對(duì)較好，從7月的33.7%上升到8月的53.5%，市場(chǎng)保持相對(duì)溫和。而北京、上海、深圳的30日銷(xiāo)售率則不甚理想，分別僅為26.2%、32.4%、28.8%，庫(kù)存消化壓力較大。

　　“四地?zé)徜N(xiāo)樓盤(pán)有一些共性的特點(diǎn)?！敝性禺a(chǎn)研究中心研究員劉淵告訴記者，熱銷(xiāo)樓盤(pán)普遍位于郊區(qū)，絕對(duì)價(jià)格較低；戶(hù)型普遍較小，總價(jià)較低；周邊配套逐步完善，有一定升值潛力，“只有部分樓盤(pán)定價(jià)合理，且存在一定促銷(xiāo)、降價(jià)現(xiàn)象”。

　　價(jià)格戰(zhàn)有望爆發(fā)

　　那么，在經(jīng)歷“寒冷”的秋天之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)又將如何呢？

　　“我判斷，年底在量上會(huì)有一定的反彈。畢竟現(xiàn)在的秋天已經(jīng)那么冷了，不然寒冬太難過(guò)了?！秉S河滔告訴記者，成交量的回升還是取決于價(jià)格上的松動(dòng)，因?yàn)槎唐趦?nèi)調(diào)控政策不會(huì)有所放松，與此同時(shí)各地信貸政策也在暗中收緊?！八猿诵卤P(pán)打折促銷(xiāo)、部分板塊一、二手房?jī)r(jià)格倒掛外，部分新房項(xiàng)目的品質(zhì)相對(duì)較高也是吸引市民的重要原因?！?/P>

　　黃河滔還指出，“以舊換新”現(xiàn)象正成為激活局部二手房市場(chǎng)的新契機(jī)，置換型業(yè)主拋售出的房源價(jià)格下降、性?xún)r(jià)比上升，自然能吸引潛在買(mǎi)家接盤(pán)、活躍市場(chǎng)交投。

　　中原地產(chǎn)在報(bào)告中指出，從最近半年的供求比來(lái)看，成都、杭州的住宅供求比連續(xù)保持在較高水平，整體供求比分別為2.37、1.69，而北京、上海、深圳的供求比略高于正常水平，分別為1.19、1.35、1.27，廣州、重慶的供求比相對(duì)合理，分別是1.06、1.01。供求比高企，反映短期市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。部分城市新房供應(yīng)的集中區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈，爆發(fā)價(jià)格戰(zhàn)的可能較高。

　　但從長(zhǎng)期來(lái)看，黃河滔卻認(rèn)為房地產(chǎn)仍可能是較好的投資選擇。“因?yàn)闆](méi)有更好的替代品。限購(gòu)與限貸其實(shí)是在為保障房爭(zhēng)取時(shí)間，畢竟保障房現(xiàn)在只是剛剛開(kāi)始?！?/P>
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