這是國務(wù)院首次明確提出公租房面積標(biāo)準(zhǔn)，而單套建筑面積以40平方米為主的標(biāo)準(zhǔn)，在目前諸多類型的保障房中，屬極小面積戶型，因而引發(fā)網(wǎng)上“口水戰(zhàn)”。

　　但論戰(zhàn)者所不了解的現(xiàn)實(shí)是，本報(bào)從知情人處透露，近期在對(duì)公租房的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，絕大部分開工在建的公租房都已經(jīng)超過單套60平方米的標(biāo)準(zhǔn)。

　　采訪中有知情人士透露，此番劃定40平方米限制，實(shí)際上是不希望公租房變相成為企業(yè)福利房，希望面積的縮小，在一定程度上減少腐敗和尋租的空間。

　　據(jù)了解，此前公租房建設(shè)在多地采取政府為輔、企業(yè)為主的方式，企業(yè)自籌資金建設(shè)，在分配上也優(yōu)先企業(yè)內(nèi)部職工。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張?jiān)讼Ｍ夥磕苷嬲娃r(nóng)民工政策無縫對(duì)接，使超過億數(shù)的這部分人群也能得到城市住房保障。

　　對(duì)于公租房的下一步，關(guān)于產(chǎn)權(quán)持有主體和退出機(jī)制，仍在探索。

　　亂象急剎車

　　公租房保障市場(chǎng)整體是怎樣的狀況？

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生記憶猶新的是，今年年中，她曾帶領(lǐng)商會(huì)做過一次公租房調(diào)研。在調(diào)研中她發(fā)現(xiàn)，由于公租房來源很多，大部分公租房面積為60到70平方米，相當(dāng)于50平方米的使用面積。

　　但不久后，發(fā)展保障性住房最為積極的重慶市發(fā)生了一件事，讓聶梅生深感公租房政策可能面臨調(diào)整。

　　在率先試點(diǎn)公租房政策的重慶，由于推進(jìn)公租房過程中出現(xiàn)“租不夠”的現(xiàn)象，該市一舉將公租房申請(qǐng)門檻放寬到月收入5000元，這一門檻比2010年該市非私企年均工資35326元(合2943元/月)寬松近七成。

　　在今年7月份的21世紀(jì)博鰲房地產(chǎn)論壇上，有與會(huì)房產(chǎn)人士評(píng)價(jià)稱重慶“沒搞清保障對(duì)象而一味提高租金來滿足租住需求的做法”很不妥。中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)顧云昌就發(fā)出感慨：今年最大的感受就是，“情況不明就大干?！?/P>

　　爾后，全國各地陸續(xù)曝出公租房被轉(zhuǎn)租事件，重慶、青島等地先后發(fā)現(xiàn)有中介在網(wǎng)上掛牌轉(zhuǎn)租公租房小區(qū)房屋，后經(jīng)房管局查實(shí)，撤銷承租人權(quán)利。

　　同時(shí)一些探索性的做法，也引起爭(zhēng)議。

　　此前北京等地率先啟動(dòng)了部分公租房，屬于國企、政府內(nèi)部職工保障房項(xiàng)目。例如，在2010年7月啟動(dòng)的北控集團(tuán)、北京市公安局公租房項(xiàng)目，將分別提供4176套、2074套。

　　其中，北控集團(tuán)公租房項(xiàng)目，是當(dāng)年北京開工面積最大的公租房項(xiàng)目，由北控利用自有土地建設(shè)，建設(shè)資金企業(yè)自籌；項(xiàng)目建成后由北控集團(tuán)持有管理，面向社會(huì)公開配租，本單位符合條件的職工優(yōu)先。

　　即便如此，更多人并不建議推倒這項(xiàng)制度。采訪中有知情人士直言，相較經(jīng)適房、兩限房、廉租房等其他保障房形態(tài)，公租房產(chǎn)權(quán)較為明晰、風(fēng)險(xiǎn)更為可控，較不容易孳生制度漏洞和權(quán)錢交易。

　　自國家大力發(fā)展保障房以來，由于其他保障性住房資格申請(qǐng)及銷售環(huán)節(jié)諸多亂象，將公租房作為保障房建設(shè)主要形式的呼聲就不絕于耳。

　　而顯然，實(shí)施層面需要更多力氣。

　　有知情者透露，國務(wù)院此次明確規(guī)定的40平方米限制，實(shí)際上是不希望公租房變相成為企業(yè)的福利房。而40平方米也就因其不能充分滿足舒適性，所以，也在一定程度上有望減少腐敗和尋租的空間。

　　無疑，此番國務(wù)院政策下，各地超出面積的公租房將面臨整肅。

　　據(jù)聶梅生了解，盡管當(dāng)前全國的數(shù)據(jù)是保障房已經(jīng)開工86%，但當(dāng)中主要是用以銷售的限價(jià)房等，大規(guī)模公租房建設(shè)還沒有開始。

　　聶稱，國務(wù)院此番提出40平方米公租房概念并明確保障主體時(shí)機(jī)很好，恰好可以使一些剛冒出頭的問題急剎車。

　　操作40平方米

　　就面積而言，住建部政策研究中心副主任秦虹指出，世界各國的保障性住房都以基本保障為主，沒有大面積豪華保障的。在住房保障走在前列的香港、韓國等地，公租房面積基本在40平米左右。

　　而此間40平方米公租房的確定，也激發(fā)了無盡想象，有市民擔(dān)心此種公租房并不能滿足居住舒適性，或者擔(dān)心無法搭配廚衛(wèi)設(shè)施。

　　近期一則有關(guān)公租房的專門網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，71%的網(wǎng)友認(rèn)為，40平方米公租房偏小，根本不能滿足家庭居住需要；只有29%網(wǎng)友認(rèn)為能勉強(qiáng)滿足三口之家居住。

　　不僅網(wǎng)友擔(dān)憂，建筑設(shè)計(jì)師亦有疑問。中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院執(zhí)行總建筑師劉東衛(wèi)表示，從技術(shù)層面看，單套建筑面積40平方米對(duì)實(shí)際建筑設(shè)計(jì)提出了挑戰(zhàn)。

　　劉以近期參與公租房設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)稱，如果單套建面40平方米，扣除公攤部分，則一般單套使用面積只有20多平方米；而日本等國公租房，40平方米則是住戶專用面積，相當(dāng)于國內(nèi)使用面積概念。他擔(dān)心，國務(wù)院提出單套建筑面積為40平方米，可能令執(zhí)行過程出現(xiàn)難度。

　　但在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，單套面積40平方米設(shè)計(jì)并非沒有可能。

　　萬科副總裁毛大慶表示，如果控制好設(shè)計(jì)和使用率，單套建筑面積40平方米，室內(nèi)面積應(yīng)該可以達(dá)到28平方米左右，甚至還可以做出廚房和衛(wèi)生間。

　　“以日本和香港的超小型公寓為參照，國務(wù)院提出40平方米的公租房其實(shí)也合理?！泵f。

　　據(jù)了解，目前某大型開發(fā)商已經(jīng)針對(duì)年輕人群體研發(fā)出15平方米的超小戶型，廚房、浴室一應(yīng)俱全。

　　制度探索

　　而公租房制度的完善，還有很長(zhǎng)一段路要走。

　　聶梅生直言，目前仍尚有兩個(gè)問題沒有解決。第一是持有主體，究竟是政府還是工作單位，至今尚未明確；第二是退出機(jī)制。

　　接近政策的知情人士透露，也正是由于上述兩個(gè)問題沒有解決，國務(wù)院此番提出40平方米公租房概念也是未雨綢繆，避免更不好收拾的后果出現(xiàn)。

　　此間各地各種公租房建設(shè)模式，也進(jìn)一步探索前行。

　　就在近期，廣州市國土房管局表態(tài)廣州公租房將實(shí)行通過用人單位籌建公租房為主、政府提供公租房為輔的方式。

　　23日該局傳出消息，廣州市正在醞釀推出一批公租房專用地，考慮選址落戶南沙區(qū)、蘿崗區(qū)、從化市等郊區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以單位自建為主，主要解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)工廠工人、外來人員的居住問題。

　　而為了解決建設(shè)資金，房管局表態(tài)不排除參考香港等地做法，發(fā)行“公租房債券”或者“公租房基金”，讓社會(huì)資金加入公租房建設(shè)。

　　這種將公租房建設(shè)主要責(zé)任推給單位的做法剛一推出，就引起了社會(huì)公眾的擔(dān)心，在一些單位連住房公積金都不能落實(shí)的情況下，上班族們很擔(dān)心單位是否愿意或者有能力配合政府實(shí)施公租房。

　　在另外的城市，企業(yè)則選擇將責(zé)任與職工捆綁分擔(dān)。比如對(duì)于公租房建設(shè)資金難題，上海的方案是將公積金介入。

　　例如位于楊浦區(qū)新江灣城的尚景園，是上海市公積金管理中心于今年5月成功收購的首個(gè)公租房項(xiàng)目，總投資14.98億元。據(jù)上海市公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，尚景園的分配對(duì)象，是符合上海市公租房條件的公積金繳存者。

　　此外，在公租房退出機(jī)制方面也在探索。

　　重慶市提出，在重慶承租公共租賃住房的承租人，在其租賃滿5年后，可選擇申請(qǐng)購買居住的公租房。

　　上述知情人透露，有此心思的地方政府并不在少數(shù)。如果按此方式退出，地方政府更有動(dòng)力去建設(shè)更大戶型的公租房。但如此做法的反面效果是可能增加尋租和腐敗空間。

　　“國務(wù)院此番對(duì)面積的嚴(yán)格規(guī)定，也是希望對(duì)地方政府今后轉(zhuǎn)賣公租房起到一定制約?！痹撊耸糠Q。

　　下一步，有論者呼吁將公租房政策和農(nóng)民工政策有機(jī)對(duì)接起來。

　　在原建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)、現(xiàn)中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張?jiān)丝磥恚?0平方米公租房能不能持久推進(jìn)，背后更深層次的意義在于，將決定著農(nóng)民進(jìn)城后，能不能真正在城市留存下來。