京貿(mào)國(guó)際城此前最高曾售價(jià)每平方米26800元，后降至每平方米19800元，近日即將推出的樓盤價(jià)格再次下跌為每平方米15000元左右。讓人關(guān)切的是，京貿(mào)國(guó)際城并非個(gè)案，最近通州區(qū)的華業(yè)東方玫瑰、珠江拉維等項(xiàng)目也紛紛跳水，明顯降價(jià)，潤(rùn)楓領(lǐng)尚推出的特價(jià)更明顯沖擊通州區(qū)域的市場(chǎng)均價(jià)，影響著開發(fā)商的心理。

    北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在限購(gòu)執(zhí)行后的3月和4月，通州商品房住宅月簽約分別為156套及170套。7月份僅簽約231套，按照這個(gè)消耗速度，目前通州1.5萬套左右的商品房住宅庫(kù)存需要消耗5-7年。通州市場(chǎng)已經(jīng)到了大降價(jià)的邊緣，通州將是全北京最可能從點(diǎn)到面降價(jià)的區(qū)域。

    據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至9月21日，今年通州區(qū)新建商品住宅成交量為2854套，同比下降55%。在價(jià)格上，9月通州區(qū)新房成交均價(jià)為17073元/平方米，同比去年同期下降6%，環(huán)比下降12%。存量房市場(chǎng)，截至9月21日，今年通州區(qū)存量房成交量為5395套，同比下降43%；成交均價(jià)方面，9月通州區(qū)二手住宅成交均價(jià)為14129元/平方米，同比去年同期下跌了7.5%，環(huán)比8月下降4%。這表明，通州區(qū)的房?jī)r(jià)在北京已率先進(jìn)入下降通道，并呈現(xiàn)出明顯的下滑態(tài)勢(shì)。

    就在通州的房地產(chǎn)市場(chǎng)因率先降價(jià)而成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)之際，昌平的房?jī)r(jià)在9月份也開始出現(xiàn)全面回落，成為繼通州之后北京又一個(gè)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅回落的區(qū)縣之一。

    據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至9月21日，今年昌平區(qū)新建商品住宅成交量為3107套，同比下降30%；價(jià)格方面，9月昌平區(qū)新房成交均價(jià)為19921元/平方米，環(huán)比上月下降4%。存量房市場(chǎng)，截至9月21日，今年昌平區(qū)存量房成交量為11600套，同比下降45%；成交均價(jià)方面，9月昌平區(qū)二手住宅成交均價(jià)為11523元/平方米，同比去年同期下跌了22%，環(huán)比8月下降24%。

    這僅僅是開始。

    北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，至9月25日，北京商品房住宅庫(kù)存達(dá)到了113125套，創(chuàng)造了2009年6月24日以后的庫(kù)存最高點(diǎn)。在積壓的住宅庫(kù)存中，大興、通州、昌平、順義、房山5個(gè)區(qū)縣的住宅庫(kù)存積壓增加就達(dá)到了1.7萬套，占到了全市新增加庫(kù)存積壓的86.4%，5個(gè)郊區(qū)的庫(kù)存占比也首次達(dá)到了全市住宅庫(kù)存的五成以上。而大興、通州、昌平、順義、房山，五個(gè)區(qū)縣供應(yīng)的土地供應(yīng)量則在最近三年占到了全市住宅土地供應(yīng)量的68.1%。

    不可忽視的是限購(gòu)后需求銳減，最近萬科發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，在嚴(yán)格的限購(gòu)政策下，北京現(xiàn)在只有3%的家庭有資格、有能力、有意愿買房。這一家庭總量大概在20萬戶左右。而在限購(gòu)執(zhí)行接近7個(gè)月來，北京樓市已經(jīng)購(gòu)房的家庭達(dá)到了(46156商品房住宅+57130二手房住宅)超過10萬戶。

    目前還活躍的購(gòu)房需求只有10萬戶左右。而目前的商品房庫(kù)存總量已經(jīng)高達(dá)11萬套，再加上最近一年潛在供應(yīng)量北京可能高達(dá)2000萬平方米，提供住宅可能高達(dá)15萬套。在市場(chǎng)限購(gòu)不放松的情況下，北京樓市已經(jīng)明顯的過度到完全的買方市場(chǎng)中。

    5月份之后昌平新房供應(yīng)的增加以及均價(jià)的回落，給該區(qū)域大量的二手房源很大的降價(jià)壓力。偉業(yè)我愛我家反映，雖然該區(qū)域二手房掛牌價(jià)并未出現(xiàn)明顯回落，但是9月份的成交均價(jià)回落非常明顯，購(gòu)房者對(duì)150萬左右中小戶型房源需求量的增加，將進(jìn)一步加大的房屋總價(jià)在200萬元以上中大戶型房源的降價(jià)壓力。四季度昌平仍會(huì)有大量新盤開盤入市，項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，新房成交均價(jià)還將進(jìn)一步回落，新房市場(chǎng)低總價(jià)房源供應(yīng)的大量增加，將會(huì)進(jìn)一步增大昌平二手住宅的降價(jià)壓力，四季度昌平的房?jī)r(jià)還將進(jìn)一步回落。

    限購(gòu)后，北京商品房庫(kù)存突破2萬套，近九成積壓在郊區(qū)。北京中原的分析人士預(yù)期，在調(diào)控政策不放松的影響下，北京樓市還會(huì)呈現(xiàn)連鎖反應(yīng)，通州市場(chǎng)均價(jià)很可能回到1.5萬每平方米的區(qū)間，而這個(gè)價(jià)格很難說就是市場(chǎng)的底部。目前市場(chǎng)已經(jīng)處于下行通道，大部分項(xiàng)目繼續(xù)降價(jià)的可能性非常大，特別是部分郊區(qū)，下調(diào)的幅度甚至?xí)^10%-20%。