去年的“930”新政給北京豪宅市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊可能比預(yù)想的更為嚴(yán)重。目前來(lái)看，在北京“8萬(wàn)元+”的豪宅市場(chǎng)上，在售項(xiàng)目幾乎都是2016年9月30日之前取得預(yù)售許可證的樓盤，而去年“930”新政之后，整盤想以“8萬(wàn)元+”的預(yù)售均價(jià)拿下預(yù)售證的項(xiàng)目，幾乎未見(jiàn)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向記者表示，進(jìn)入2017年以來(lái)，尚無(wú)整盤預(yù)售均價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目獲批，由此可以看出，監(jiān)管層對(duì)于預(yù)售價(jià)格的監(jiān)管極為嚴(yán)格，而8萬(wàn)元/平方米也成為明顯的價(jià)格界限。

公寓豪宅成交量大增

根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年2月份，北京公寓豪宅市場(chǎng)(成交價(jià)8萬(wàn)元/平方米以上)共實(shí)現(xiàn)成交243套，成交面積2.98萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上漲3.86倍與5.3倍。與此同時(shí)，2月份，北京公寓豪宅市場(chǎng)成交均價(jià)93768元/平方米，環(huán)比上漲12%。

顯然，1月份50套的成交量幾近觸底，而2月份則出現(xiàn)快速反彈，且力度強(qiáng)勁。

對(duì)此，郭毅表示，一方面，受到豪宅市場(chǎng)基數(shù)不斷擴(kuò)大的影響，2015年-2016年度高價(jià)地的頻出，使得大量純新盤與老項(xiàng)目紛紛進(jìn)入“價(jià)格豪宅”的行列，這也為公寓豪宅市場(chǎng)的成交提供了基礎(chǔ);另一方面，受到土地出讓特征的影響，真正的城區(qū)公寓豪宅項(xiàng)目未來(lái)將不斷減少。進(jìn)入2017年，在已成交的5宗住宅用地當(dāng)中，有4宗位于六環(huán)以外，而在未來(lái)的供地計(jì)劃當(dāng)中，六環(huán)外郊區(qū)占比也將不斷加重，因此城區(qū)公寓豪宅項(xiàng)目已逐漸進(jìn)入“后供應(yīng)時(shí)代”。受此影響，目前尚存的城區(qū)公寓豪宅項(xiàng)目受到較大青睞。

有數(shù)據(jù)顯示，2016年之前在普宅市場(chǎng)當(dāng)中，單價(jià)“8萬(wàn)元+”的產(chǎn)品成交占比一直處于1%以內(nèi)，而自2017年開(kāi)始，這一類型產(chǎn)品成交占比快速上升至3個(gè)百分點(diǎn)以上，尤其是五環(huán)內(nèi)的普宅市場(chǎng)當(dāng)中，2016年以前“8萬(wàn)元+”占比一直在10%以內(nèi)，而進(jìn)入2017年之后已經(jīng)攀升至25%。

郭毅認(rèn)為，雖然整體市場(chǎng)成交在不斷收縮，但是公寓豪宅占比卻在不斷提升。北京住宅市場(chǎng)豪宅化的趨勢(shì)自2015年開(kāi)始顯現(xiàn)之后，2016年進(jìn)入快速發(fā)展期，2017年開(kāi)年不斷延續(xù)深化，不過(guò)隨著土地市場(chǎng)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”規(guī)則的重啟，這一趨勢(shì)將在不遠(yuǎn)的未來(lái)被逐漸打破。2017年已出讓的5宗以及正在掛牌期的4宗純商住宅用地當(dāng)中，最高銷售限價(jià)為舊宮地塊的“不得超過(guò)54931元/平方米”，受此影響，未來(lái)公寓豪宅市場(chǎng)將逐漸進(jìn)入收縮周期。

均價(jià)8萬(wàn)元成拿證紅線

值得關(guān)注的是，對(duì)于北京豪宅市場(chǎng)供給端的限制，今年以來(lái)尤為明顯，限價(jià)是重要手段。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)觀察，在今年2月份入市項(xiàng)目當(dāng)中，僅有綠地·海珀云翡一個(gè)項(xiàng)目的部分房源，成交價(jià)有望沖擊8萬(wàn)元/平方米。

更重要的是，進(jìn)入2017年以來(lái)，尚無(wú)整盤預(yù)售均價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目獲批，由此可以看出，監(jiān)管層對(duì)于預(yù)售價(jià)格的監(jiān)管極為嚴(yán)格，而8萬(wàn)元/平方米也成為明顯的價(jià)格界限。

另有業(yè)內(nèi)人士稱，尤其對(duì)上市房企而言，即使“擠牙膏式”拿證，仍會(huì)對(duì)現(xiàn)金回籠造成壓力。

鑒于此，郭毅認(rèn)為，受此影響，部分資金壓力較大的房企將不得不通過(guò)調(diào)低預(yù)售價(jià)格的方式爭(zhēng)取快速“過(guò)關(guān)”，而在高昂地價(jià)的擠壓之下，對(duì)于產(chǎn)品的“減配”或?qū)⒃谒y免，在經(jīng)歷了2015年、2016年豪宅市場(chǎng)集體高調(diào)“做加法”之后，豪宅市場(chǎng)的產(chǎn)品風(fēng)向或?qū)⒊霈F(xiàn)變化。

另有豪宅操盤手則表示，調(diào)低預(yù)售價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)后，將打破原有的競(jìng)爭(zhēng)格局，屆時(shí)，不排除豪宅市場(chǎng)也可能出現(xiàn)個(gè)別項(xiàng)目需要“排隊(duì)搖號(hào)”買房的現(xiàn)象，而有一批項(xiàng)目將會(huì)受到重創(chuàng)，利潤(rùn)難以達(dá)到預(yù)期。