3月17日下午，北京房地產(chǎn)調(diào)控政策再升級：實施“認房又認貸”，二套房首付比例提高至60%。

　　2月中下旬以來，北京二手住宅市場的交易量再度爆發(fā)，恐慌性購房、跳價、搶房的現(xiàn)象有所抬頭，這背后有一個重要的支撐論調(diào)--“北京樓市庫存不足”。

　　近日發(fā)布的《北京市2017年國有建設用地供應計劃》顯示，住宅用地計劃供應610公頃。其中商品住宅用地計劃安排260公頃，比2016年的850公頃驟減近七成。

　　供地量減少被一些業(yè)內(nèi)人士拿來作為看漲房價的重要理由。搜索近年來的新聞不難發(fā)現(xiàn)，2013年、2016年兩個房價瘋漲的年份里，都出現(xiàn)了類似“北京樓市庫存不足XX套、半年后將面臨無房可售的局面”的報道。這種論調(diào)加劇了資金有限、害怕房價上漲的剛需族的恐慌心理。

　　盡管過去一年房地產(chǎn)去庫存取得了不錯的成效，尤其是在一二線城市，但是還沒有到庫存不足、無房可賣的地步。上述論調(diào)至少犯了兩個錯誤：一是房地產(chǎn)庫存是個動態(tài)的概念，并非靜態(tài)。在房子被賣掉的過程中，也會有新的房子補充到庫存中，并非一成不變。二是盡管土地供應量減少、新房庫存減少，但是并不能因此判定北京無房可賣，因為還有龐大的二手房市場。

　　有機構統(tǒng)計顯示，2016年，北京全年二手房成交27.2萬套，占全年商品住宅(剔除保障房自住房)成交總量的85%。北京已經(jīng)全面進入存量房時代。

　　北京存量房有多少?北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長陳志2015年在接受媒體采訪時分析說，北京有6億多平方米的住宅，按照單套100平方米計算，即存量房約600萬套。而偉業(yè)我愛我家的最新數(shù)據(jù)顯示，北京的存量房約在800萬套以上。

　　2016年北京常住人口為2172.9萬人，也就是說，如果按照一戶三口之家計算，北京的存量房戶均超過1套。

　　值得一提的是，由于統(tǒng)計口徑問題，大量商住房可能未被統(tǒng)計在存量房之內(nèi)。

　　據(jù)悉，2016年北京常住人口增量、增速保持“雙下降”;而北京常住外來人口807.5萬人，比2015年的822.6萬人下降了15.1萬人。2017年北京常住人口計劃控制在2200萬人以內(nèi)。

　　在嚴控人口的背景下，北京的存量房總量并不短缺，只是在一些局部(比如學區(qū))、特定時間內(nèi)出現(xiàn)供求不平衡。

　　“北京樓市庫存不足”的論調(diào)之所以能夠一次次出現(xiàn)，是因為大量的存量房并沒有真正有效流轉起來。在一些業(yè)內(nèi)人士看來，北京二手房3%左右的換手率并不算高。

　　戶均超過1套的推算也許讓不少人感慨被平均，因為現(xiàn)實的情況是一部分人沒有住房，而另一部分人可能持有多套房產(chǎn)。由于持有住房成本較低，不少持有多套住房的人在房價看漲的背景下，并不急于出手，這也造成了“庫存不足”的“假象”。在很多業(yè)內(nèi)人士看來，如果增加持有住房的成本，會擠出很多存量房，在不增加土地供應的情況下，依然能夠增加樓市供給，平穩(wěn)房價。

　　旁觀者清，當局者迷。能夠被“北京樓市庫存不足”論調(diào)嚇到的是剛需族，他們對樓市的任何風吹草動都很敏感，房價越上漲越是恐慌。他們越慌，二手房業(yè)主就越是坐地起價。北京3月17日升級房地產(chǎn)調(diào)控政策后，雙方也許將重新陷入觀望博弈狀態(tài)，誰贏誰輸難有定論。

　　2016年底的中央經(jīng)濟工作會議已為今年樓市定下“平穩(wěn)健康發(fā)展”主基調(diào)，提出要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，并就房地產(chǎn)市場長效機制建設做出了布局。讓一些熱點城市的住房從金融屬性回歸居住屬性是大勢所趨，也是眾望所歸，人們希望這個過程付出的代價少一點。