這兩天，因?yàn)樯嫦舆`規(guī)代理商辦類房屋銷售和虛假宣傳，代理朝陽區(qū)中弘北京像素項(xiàng)目的鏈家五里橋二街分店關(guān)門了。因同樣原因被北京市住建委責(zé)令停業(yè)整頓的，還有我愛我家五里橋分店等15家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

在此之前，因發(fā)布“商改住”項(xiàng)目信息，北京搜房網(wǎng)房天下獨(dú)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司被北京住建委注銷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案。消息爆出后，于美國紐交所上市的北京搜房網(wǎng)房天下母公司搜房控股股價創(chuàng)出3年來新低。

在北京，這一輪被北京住建委注銷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案的有53家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)，今后將不得再從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

而仍在營業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，也較往日低調(diào)很多。

一切緣于3月17日開始的北京“史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控”。

網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心顯示，3月17日前，北京東城區(qū)的一手房均價已超過12萬元，但4月9日前這一周成交數(shù)量持續(xù)為0。

“房價高企、調(diào)控政策密集出臺也讓投資變得審慎，誰都不想成為最后一幫接力人。”中國社會科學(xué)研究院經(jīng)濟(jì)所研究員汪利娜對時代周報(bào)記者分析。

從限貸、限購到限離，再從限制商改住到嚴(yán)查違規(guī)中介，然后放出未來5年住宅供地6000公頃的大招……18天10道令，一塊塊板子打下來，北京的調(diào)控思路漸漸清晰。

3月29日，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開電視電話會議上，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會主任徐賤云代表北京市介紹了房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)和成果。住建部表示，北京的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)值得各地認(rèn)真學(xué)習(xí)。

在北京10道令的帶動下，全國多個城市均學(xué)習(xí)北京調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，因城施策開啟“打補(bǔ)丁模式”，在短時間內(nèi)多次加碼調(diào)控政策。

北京的房地產(chǎn)調(diào)控邏輯

始于3月17日的限貸限購，之后10項(xiàng)調(diào)控措施密集出臺。從將平房“通道”記入不動產(chǎn)權(quán)證、抬高非京籍購房繳稅門檻、規(guī)定異形房一律不能登記、落戶、入學(xué)，再到限離、嚴(yán)禁商改住和嚴(yán)查違規(guī)中介。北京這一輪房地產(chǎn)調(diào)控幾乎將購房需求端的每一個重點(diǎn)環(huán)節(jié)堵死，堪稱史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控。

從具體政策落點(diǎn)的軌跡和前后關(guān)聯(lián)來看，接受時代周報(bào)記者采訪的多位專家普遍認(rèn)為，本次北京房地產(chǎn)調(diào)控是為了具體落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”精神，和以往重拳打擊炒房，抑制房價上漲過快的目標(biāo)類似，但這次拿出的控思策略卻略有不同。

業(yè)內(nèi)將之形容為“先吃藥后點(diǎn)滴再手術(shù)”?！氨本┻@一輪調(diào)控并未像過去一股腦出臺大政策，而是換成若干個小政策，這樣的針對性更強(qiáng)、效果也更好。調(diào)控的邏輯就是精準(zhǔn)診療癥結(jié)、逐步升級調(diào)控，最終達(dá)到抑制資產(chǎn)泡沫膨脹的目的?！毙鲁强毓杉瘓F(tuán)有限公司高級副總裁歐陽捷向時代周報(bào)記者分析。

4月7日，繼連出十策之后，北京市又放出房地產(chǎn)調(diào)控重磅“炸彈”，發(fā)布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》和《北京市2017年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》(下稱《計(jì)劃》)，明確未來5年內(nèi)將建立購租并舉的住房制度，并公布了北京市未來五年的土地供應(yīng)計(jì)劃。

《計(jì)劃》指出，未來5年北京市將供地6000公頃，住房建設(shè)需求150萬套，其中產(chǎn)權(quán)類住房100萬套，租賃住房50萬套。并將2017年全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地調(diào)整為1200公頃，這個面積是此前計(jì)劃的2倍。

早在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控啟動之前，北京市政府等有關(guān)部門多次提到將“疏堵結(jié)合”，北京市市長蔡奇曾多次在公開講話中強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn)發(fā)力，深化房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。但基于一直沒有實(shí)質(zhì)性的措施出臺，加上市場普遍認(rèn)為北京的土地供應(yīng)已經(jīng)非常緊張，這一信號在當(dāng)時并未引起市場的充分注意。(下轉(zhuǎn)A06)

從供給端發(fā)力，同時結(jié)合需求側(cè)的政策收緊，這一做法與多位分析人士提出的控制房價的基本邏輯相同，即“均衡土地供求關(guān)系，穩(wěn)定市場預(yù)期”。

事實(shí)上，這一思路在北京市2017年政府工作報(bào)告中早已明確：“把握住房的居住屬性，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求，金融、財(cái)稅、土地、市場監(jiān)管等多措并舉，探索建立符合國情市情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制?！?/p>

“如果按照這個思路，北京市政府接下來應(yīng)是抓緊研究建立符合國情市情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制?！币幻康禺a(chǎn)分析師對時代周報(bào)記者表示。

從供給側(cè)上下功夫

在3月29日的整頓規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為電視電話會議上，住建部表示，北京的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)值得各地認(rèn)真學(xué)習(xí)。所推介的經(jīng)驗(yàn)不離這次會議的主題，即北京綜合施策，嚴(yán)抓二手房市場的經(jīng)驗(yàn)，但不止于此。

一周后發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》(建房[2017]80號)(下稱《通知》)可以證明這一點(diǎn)。

從這份由住建部和中國國土資源部共同簽發(fā)的文件內(nèi)容來看，主要圍繞改善住房供求關(guān)系，穩(wěn)定市場預(yù)期，一定程度上融匯了北京此輪房地產(chǎn)調(diào)控的一些經(jīng)驗(yàn)。同時，這也是自北京開啟全國房地產(chǎn)調(diào)控升級后，住建部第一次出臺全國房地產(chǎn)調(diào)控的統(tǒng)領(lǐng)性文件。

《通知》要求，各省級國土資源主管部門要按照“五類”(顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少直至?xí)和?調(diào)控土地供應(yīng)，并將地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣(縣級市)的計(jì)劃實(shí)施情況每半年匯總一次報(bào)國土資源部。同時要求2017年6月底前，地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上的縣(縣級市)編制完成住宅用地供應(yīng)中期(2017-2021年)規(guī)劃和三年(2017-2019年)滾動計(jì)劃，并向社會公布。

“和以往調(diào)控策略不同的是，這個文件通篇都在講供給端，說明開始從供給側(cè)改革上下功夫。同時制定三年土地供應(yīng)滾動計(jì)劃，體現(xiàn)政府有意識通過政策調(diào)整市場預(yù)期，以此來有效抑制購房恐慌?！睔W陽捷分析。

同時，《通知》要求，各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序，對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地;36-18個月的，要減少供地;12-6個月的，要增加供地;6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。“這明顯有別于過去宏觀調(diào)控政策的‘一刀切’，在具體的措施上指出了具體計(jì)劃，分類清晰，操作性也比較強(qiáng)。”

但他認(rèn)為更深層的原因是，北京做法符合2017年政府工作報(bào)告和去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議的核心訴求。2017年政府工作報(bào)告中，“穩(wěn)”字出現(xiàn)了49次。“既要抑制資產(chǎn)泡沫，又要防止大起大落，房地產(chǎn)只要基本穩(wěn)住，沒有大跌，不出大亂，就是對中國經(jīng)濟(jì)的最大支撐。”

劍指都市圈泡沫，地方政府陸續(xù)響應(yīng)

4月6日《通知》甫一發(fā)布，在之后幾日里便陸續(xù)得到地方政府響應(yīng)。

4月8日，珠海出臺“史上最嚴(yán)調(diào)控”。在限貸、限賣的同時將明確加大住宅用地供應(yīng)力度，完善土地出讓機(jī)制，但并未公布具體的土地供應(yīng)計(jì)劃。同一天，惠州也發(fā)布新政稱加大商品住房有效供應(yīng)。9日，福州出臺新政，明確2017年福州市區(qū)普通商品住宅用地供應(yīng)量要在2016年的基礎(chǔ)上增加一倍以上，同時為地塊設(shè)定最高限制價格……常州、武漢等城市陸續(xù)對新一輪調(diào)控作出回應(yīng)。

盡管4月6日的《通知》里沒有明說，但多位分析人士認(rèn)為，從《通知》強(qiáng)化地方政府主體責(zé)任等一系列提法來看，本次調(diào)控或劍指一線或熱點(diǎn)二線城市周邊都市圈，未來這些城市的房地產(chǎn)調(diào)控將再度加碼。

原中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任、青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授易憲容接受時代周報(bào)記者采訪時認(rèn)為，始于去年10月的房地產(chǎn)調(diào)控某種程度上加劇了市場分化：一邊是一二線熱點(diǎn)城市住房銷售逐漸冷卻，投機(jī)炒作在短期內(nèi)得到遏制;另一邊是一些三四線城市銷售火爆。

事實(shí)也確實(shí)如此。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的1-2月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，38個一二線城市整體成交量下降了8.3%。但受剛性擠出和投資炒房推動，都市圈周邊城市住房交易量猛增，尤其是京滬深周邊。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，58個重點(diǎn)三四線城市中，42個三四線城市成交量同比去年1-2月平均增長+57.1%，16個城市成交量平均下降-29%，整體增長23.6%。以惠州為例，深圳去年10月最嚴(yán)限購政策出臺后，鄰近惠州的一手房交易均價和成交量便一路走高。一手房均價從7000元上漲至1.4萬元，鄰近深圳的一些樓盤均價甚至達(dá)1.7萬元，北京周邊的廊坊、香河等地房價去年同比漲幅超過100%。

“基于和一線城市資源互換的需求，這些城市多數(shù)打擦邊球。此前有些房價上漲過快的城市至今未出臺有力的限購政策，《通知》正是針對此類現(xiàn)象?！碧m德機(jī)構(gòu)總裁宋延慶接受時代周報(bào)記者采訪時認(rèn)為。

《通知》在“五類”城市基礎(chǔ)上要求公布土地供應(yīng)計(jì)劃的同時，強(qiáng)調(diào)了地方主體問責(zé)。“對工作不力、市場出現(xiàn)較大波動、未實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部將對有關(guān)地方主管部門和責(zé)任人約談問責(zé)。對虛假編造、采用技術(shù)性手段調(diào)整相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的，嚴(yán)格追究有關(guān)人員的責(zé)任;情節(jié)嚴(yán)重的，依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。”

借鑒“北京經(jīng)驗(yàn)”給出的“疏堵結(jié)合”和精準(zhǔn)施策，有望能達(dá)到這兩個目的。

成交量銳減，房價仍堅(jiān)挺

北京調(diào)控加碼至今，市場似已冷靜不少。一組數(shù)據(jù)顯示，2017年4月2-4日，北京商品住宅(不含保障房與自住房)成交163套，成交面積2.07萬平方米，同比分別下滑83%、75%，成交量創(chuàng)下近四年的同期新低。

成交量銳減的同時，房價依然堅(jiān)挺。在不少中介口中，房主們依然相信北京、甚至環(huán)京一些區(qū)域房產(chǎn)的保值功能。4月10日，經(jīng)過一周低迷后，北京房地產(chǎn)呈現(xiàn)逐步回暖趨勢。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)日北京一手房成交均價環(huán)比上升12%，成交套數(shù)則環(huán)比上升118%。

在歐陽捷看來，基于北京、上海、深圳等一線城市的調(diào)控目的主要在于疏解大城市人口壓力，未來這些城市很可能會保持長期限價，但嚴(yán)重供需不足將促使北京房價在一定時間內(nèi)保持量縮價穩(wěn)。

汪利娜認(rèn)為，增加有效供給是抑制房價上漲最有利的手段。這一次住建部出臺的土地供應(yīng)與庫存、人口狀況掛鉤的政策，正體現(xiàn)為增加供給。

“但如何增加有效供給，即老百姓買得起的或可支付的住房，政府還要從控制地價入手?！彼赋?。

歐陽捷認(rèn)為，《通知》出臺雖然抓到了調(diào)控房價市場的核心要害，能部分解決問題，但企圖僅僅以此解決房價上漲預(yù)期不太現(xiàn)實(shí)，必須尋求建立穩(wěn)定房價的長效機(jī)制，同時也須在“房子是用來住的”思路指引下，針對住房保障完善更多細(xì)節(jié)配套。至于未來，他認(rèn)為，在《通知》給出的差異化政策框架下，一段時間內(nèi)，如都市圈周邊城市因過去幾年土地供應(yīng)量過大，未來的房價可能保持量縮價穩(wěn)。

“但前提是，這些城市能出臺有力的調(diào)控政策?！彼a(bǔ)充說。