我國(guó)首次針對(duì)購(gòu)物中心行業(yè)設(shè)立景氣指數(shù)并于近日發(fā)布《2016年度購(gòu)物中心發(fā)展指數(shù)報(bào)告》，報(bào)告稱，中國(guó)零售市場(chǎng)和實(shí)體商業(yè)在歷經(jīng)過(guò)去幾年的緩行態(tài)勢(shì)后，或?qū)⒃?017年迎來(lái)轉(zhuǎn)折的契機(jī)。其中，從報(bào)告數(shù)據(jù)中可見(jiàn)，社區(qū)型購(gòu)物中心綜合指數(shù)69.8，運(yùn)營(yíng)能力97.4，成為幾大模式中表現(xiàn)最好的類型。在社區(qū)型購(gòu)物中心當(dāng)中，既有已經(jīng)建設(shè)成熟、運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)良好的企業(yè)，也有不少新入局的企業(yè)紛紛定位于此，結(jié)合線上嘗試落地新零售模式。

　　社區(qū)型物業(yè)運(yùn)營(yíng)能力指標(biāo)最高

　　在《2016年度購(gòu)物中心發(fā)展指數(shù)報(bào)告》當(dāng)中，購(gòu)物中心的物業(yè)被分為三類，包括都市型、地區(qū)型和社區(qū)型和奧特萊斯型。盡管社區(qū)型物業(yè)在物業(yè)體量、業(yè)態(tài)多樣化、品牌豐富度等方面略遜于其他類型，但在直接體現(xiàn)銷售額和租金收入的“運(yùn)營(yíng)能力”指標(biāo)上， 社區(qū)型物業(yè)錄得 97.4，明顯高于都市型物業(yè)和地區(qū)型物業(yè)。后兩者對(duì)應(yīng)的運(yùn)營(yíng)能力指標(biāo)分別為81和89.6。

　　報(bào)告指出，以周邊居民為主，以生活服務(wù)和周末家庭休閑消費(fèi)為核心的功能定位使得社區(qū)型物業(yè)在客流和銷售額方面都表現(xiàn)穩(wěn)定。這些也直接表現(xiàn)在社區(qū)型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的組合上，對(duì)于社區(qū)型購(gòu)物中心而言，大超市無(wú)疑是兼具生活與聚客的雙重重要角色，如常營(yíng)龍湖長(zhǎng)楹天街的永輝超市以及如今正在改造當(dāng)中的飄亮購(gòu)物中心的沃爾瑪。在后者的租賃結(jié)構(gòu)當(dāng)中，沃爾瑪?shù)恼急壬踔粮哌_(dá)36.6%，而整個(gè)飄亮購(gòu)物中心的建筑面積大概也才4萬(wàn)平方米。

　　兒童業(yè)態(tài)也是社區(qū)型購(gòu)物中心當(dāng)中的重要組成部分，但在兒童業(yè)態(tài)逐漸成為購(gòu)物中心標(biāo)配的同時(shí)，社區(qū)型購(gòu)物中心也在越來(lái)越多地承載一站式生活消費(fèi)，原先在購(gòu)物中心不多見(jiàn)的SPA、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)目前也在逐漸滲透，在北京商報(bào)記者此前的調(diào)查當(dāng)中，也有不少購(gòu)物中心有寵物護(hù)理類商戶。

　　社區(qū)型物業(yè)入局者漸多

　　隨著傳統(tǒng)商圈的密度加大已經(jīng)沒(méi)有多少新項(xiàng)目發(fā)展的可能和高壓的租金成本，社區(qū)型購(gòu)物中心成為不少企業(yè)謀局的選擇，新近開(kāi)業(yè)的上品折扣首家購(gòu)物中心業(yè)態(tài)“上品+”定位為互聯(lián)網(wǎng)城市奧萊，瞄準(zhǔn)的也是周邊的社區(qū)，奧萊元素對(duì)應(yīng)的商品價(jià)格優(yōu)勢(shì)則是其在競(jìng)爭(zhēng)中的差異化優(yōu)勢(shì)。此外，新零售也是上品折扣在“上品+”這一購(gòu)物中心當(dāng)中的發(fā)力點(diǎn)。據(jù)介紹，“上品+”未來(lái)有意針對(duì)周邊3公里區(qū)域內(nèi)提供上門(mén)送衣試穿等服務(wù)。

　　上述提到的飄亮購(gòu)物中心被港股上市公司華訊接手后，新調(diào)整的方向也是社區(qū)型購(gòu)物中心。大賣場(chǎng)和大比例多層次的餐飲業(yè)態(tài)布局就使得購(gòu)物中心部分停業(yè)的情況下仍保持了不低的人氣。

　　在華潤(rùn)五彩城和龍湖長(zhǎng)楹天街等案例當(dāng)中，大體量的休閑空間和多樣化的業(yè)態(tài)組合，則是相對(duì)成熟的案例。在此前中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)的相關(guān)報(bào)告中，也曾提到萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)，正是將目光瞄準(zhǔn)社區(qū)型購(gòu)物中心。

　　存量物業(yè)條件或是瓶頸

　　報(bào)告同時(shí)也指出，2016年中國(guó)購(gòu)物中心市場(chǎng)現(xiàn)狀指數(shù)為64.2，未來(lái)6個(gè)月預(yù)期指數(shù)進(jìn)一步上升7.5至71.7。預(yù)期指數(shù)短期內(nèi)的明顯增長(zhǎng)表明購(gòu)物中心業(yè)主對(duì)零售和消費(fèi)市場(chǎng)持有較強(qiáng)的信心，中國(guó)零售市場(chǎng)和實(shí)體商業(yè)在歷經(jīng)過(guò)去幾年的緩行態(tài)勢(shì)后，或?qū)⒃?017年迎來(lái)轉(zhuǎn)折的契機(jī)。

　　而在具體的發(fā)展指數(shù)當(dāng)中，運(yùn)營(yíng)能力指數(shù)當(dāng)中名列前茅的社區(qū)型物業(yè)表現(xiàn)并不出色，預(yù)期指數(shù)僅高于都市型物業(yè)。業(yè)內(nèi)人士分析指出，物業(yè)體量與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中相對(duì)優(yōu)勢(shì)的購(gòu)物中心輸出管理者的期望有差距或是原因之一。目前社區(qū)型物業(yè)中心不少是存量物業(yè)，諸如飄亮購(gòu)物中心和原來(lái)的北辰購(gòu)物中心北苑店，體量不大，改造難度不小。全國(guó)工商聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平也曾指出，盡管不少購(gòu)物中心都在尋求輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，如購(gòu)物中心做得相對(duì)出色的諸如大悅城等，在選擇物業(yè)時(shí)更傾向于體量較大的物業(yè)。

　　但中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)學(xué)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)武瑞玲指出，隨著專業(yè)購(gòu)物中心管理輸出的發(fā)展，以及現(xiàn)階段不同主體在不同方向上的投入建設(shè)，未來(lái)在整體的結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)主體上將迎來(lái)洗牌。早在幾年前，中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)就曾在報(bào)告中指出，與大型、巨型購(gòu)物中心相比，由于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)更低、管理可控、資本回報(bào)周期短，社區(qū)型的中小型購(gòu)物中心將成為未來(lái)發(fā)展的主流。和君集團(tuán)合伙人、和君商業(yè)零售研究中心主任丁昀也曾在中國(guó)實(shí)體百貨未來(lái)探討的問(wèn)題當(dāng)中提到，伴隨著中國(guó)的大規(guī)模城市化建設(shè)，大部分傳統(tǒng)商圈已經(jīng)被新的商圈所分化或吞并。這也就對(duì)應(yīng)著離生活空間更近的社區(qū)型商業(yè)綜合體的發(fā)展機(jī)遇。