今年的政府工作報(bào)告提出，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地。如何做好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控?記者采訪了全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松。

“分類調(diào)控如今在房地產(chǎn)領(lǐng)域已成為出臺(tái)調(diào)控政策的一種共識(shí)，這也是十幾年房地產(chǎn)調(diào)控總結(jié)出來(lái)的經(jīng)驗(yàn)，是一種比較切合實(shí)際的做法?！壁w松說(shuō)，“大家都已經(jīng)意識(shí)到，房地產(chǎn)調(diào)控再也不能一刀切了。今年的政府工作報(bào)告也提出要因城施策。”

“分類調(diào)控落實(shí)到土地政策，主要體現(xiàn)在供地上。其實(shí)供地方面的分類調(diào)控政策，國(guó)土資源部近兩年一直都在實(shí)施，并不是一個(gè)新生事物?！壁w松介紹，在今年的全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上，姜大明部長(zhǎng)就強(qiáng)調(diào)，2017年要著力形成促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性土地制度，首先就是要推動(dòng)建立分類調(diào)控制度。對(duì)保障性住房用地應(yīng)保盡保，對(duì)商品房根據(jù)供需形勢(shì)因城因地施策，建立住宅用地供應(yīng)分類管理制度。對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例;對(duì)去庫(kù)存壓力大的特別是三四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。

“房?jī)r(jià)上漲快的城市增加住宅用地供應(yīng)，庫(kù)存多的城市調(diào)減甚至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)，這就是分類調(diào)控的直接表現(xiàn)。但真正調(diào)控起來(lái)并不是這么簡(jiǎn)單?！壁w松說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控要想達(dá)到預(yù)期效果，要做好基礎(chǔ)調(diào)查分析，進(jìn)一步細(xì)化分類。比如，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲壓力較大的一二線城市，也不能一刀切，而要分析造成房?jī)r(jià)上漲的實(shí)際原因是什么。如果購(gòu)房需求大多是國(guó)家鼓勵(lì)和支持的居住性需求，那么就應(yīng)當(dāng)盡量地去滿足，增加住宅用地供應(yīng)。但是如果投資、投機(jī)性的需求所占的比例較大，甚至把房子當(dāng)作金融產(chǎn)品去炒作經(jīng)營(yíng)，對(duì)于這種需求，絕不能加大供地量去滿足?！斑@種投機(jī)性需求，任你怎么加大供地量也無(wú)法‘填飽’。如果把大量的土地投到這里面去，就會(huì)造成資源的低效利用和浪費(fèi)，將來(lái)可能會(huì)引起更大的問(wèn)題。”趙松說(shuō)。

“在去庫(kù)存方面同樣也要深入分析實(shí)際庫(kù)存情況?，F(xiàn)在政府關(guān)注的更多是開(kāi)發(fā)商手里的庫(kù)存，房子蓋好了沒(méi)賣出去的，變成了庫(kù)存。但如果房子賣出去了，到了購(gòu)房人手里，卻一直閑置著，沒(méi)有真正地發(fā)揮其居住功能，這又何嘗不是另一種庫(kù)存呢?”趙松認(rèn)為，這種情況只不過(guò)是購(gòu)房者當(dāng)了“接盤(pán)俠”，在我國(guó)土地資源非常稀缺的國(guó)情下，這種庫(kù)存也應(yīng)當(dāng)引起政府的高度重視?！胺孔邮怯脕?lái)住的，不是用來(lái)炒的”，不能說(shuō)房子賣出去就行了，還要進(jìn)一步跟蹤了解房子是不是真正發(fā)揮了居住功能。

趙松指出，要想做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類調(diào)控，基礎(chǔ)工作首先要做細(xì)。政府需要掌握的數(shù)據(jù)，不僅是人均住房面積、商品房均價(jià)等，還包括房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的分布，比如擁有一套房的占多大比重?擁有兩套的、多套的占多大比重?長(zhǎng)期空置的房子占多大比重?這些基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)都應(yīng)當(dāng)調(diào)查清楚。這樣才能根據(jù)實(shí)際情況使政策制定的更加精準(zhǔn)，避免資源錯(cuò)配，使房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控取得實(shí)實(shí)在在的效果。

目前，很多地方在嘗試用創(chuàng)新招拍掛方式的手段進(jìn)行調(diào)控，形成了多種多樣的招拍掛方式。趙松認(rèn)為，這些靈活的招拍掛方式主要分為兩類。一類是增加一些附加條件，直接限制地價(jià)，比如競(jìng)保障房面積、競(jìng)自持面積，還有的和預(yù)售掛鉤，和土地出讓金繳納的時(shí)限掛鉤等。另一類是地價(jià)和房?jī)r(jià)同時(shí)控制的，比如限地價(jià)、向下競(jìng)房?jī)r(jià)等。這些政策本意都是好的，在解決招拍掛固定、單一的規(guī)則無(wú)法與調(diào)控目標(biāo)的靈活性、多樣性銜接的問(wèn)題，穩(wěn)定市場(chǎng)上的地價(jià)信號(hào)，避免一些異常的價(jià)格信號(hào)擾動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)而影響到房?jī)r(jià)方面，起到了一定的作用。但這些方法并不能解決本質(zhì)問(wèn)題，比如競(jìng)保障房面積、競(jìng)公共配建面積等方式，其本質(zhì)上是把開(kāi)發(fā)商原有出價(jià)能力的一部分轉(zhuǎn)為以其他形式支付了，有些是以實(shí)物地租的形式。無(wú)論以何種形式支付，開(kāi)發(fā)商都會(huì)核算這部分成本，在賣方市場(chǎng)的背景下，最終還是會(huì)轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上。

趙松指出，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)和國(guó)土資源部監(jiān)測(cè)的地價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，一二線城市房?jī)r(jià)、地價(jià)漲幅正在回穩(wěn)，甚至個(gè)別城市出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)?！霸谀壳罢呖刂频帽容^緊的情況下，一二線城市房?jī)r(jià)短期內(nèi)還是能夠穩(wěn)得住的?！壁w松說(shuō)，但真要解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的本質(zhì)問(wèn)題，還是要像政府工作報(bào)告中要求的那樣，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。建立長(zhǎng)效機(jī)制，需要土地、金融、財(cái)稅等各方面綜合發(fā)力，需要基礎(chǔ)制度的保障。就土地管理領(lǐng)域來(lái)說(shuō)，土地供應(yīng)制度、城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)建設(shè)，農(nóng)村土地制度改革的探索等，都和房地產(chǎn)市場(chǎng)有著直接或間接的關(guān)系。只有健全完善基礎(chǔ)制度，才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)在制度的規(guī)范下平穩(wěn)健康發(fā)展。