第1環(huán)：看房

　　●雷區(qū)虛假廣告宣傳、虛假學(xué)位/學(xué)區(qū)承諾、制造“售罄”假象、偷換區(qū)位概念

　　●案例

　　今年2月19日，羅湖“太子道”冒雨開盤，這個(gè)自稱帶深圳中學(xué)學(xué)位的小戶型低總價(jià)的樓盤，攪起樓市巨浪。但開盤第二日，就有購房者表示根據(jù)“太子道”提供的房屋編碼，并未在羅湖區(qū)教育局基礎(chǔ)教育科網(wǎng)站查詢到深圳中學(xué)學(xué)位。事后經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“太子道”只屬于深圳中學(xué)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，并不是所謂深圳中學(xué)“學(xué)位房”。原則上，每年3月份深圳中學(xué)學(xué)區(qū)會根據(jù)當(dāng)年實(shí)際情況進(jìn)行劃片調(diào)整，存在變數(shù)。除了學(xué)位房不實(shí)，“太子道”還疑似銷售造假，有現(xiàn)場購房者反映，現(xiàn)場售樓人員表示“基本售罄”但后面咨詢竟然還可選購。對此，項(xiàng)目方表示，后續(xù)還可以進(jìn)行咨詢選購是因?yàn)榧油啤?/p>

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　　購房者對于一個(gè)樓盤的了解，往往是通過開發(fā)商宣傳，以及售樓人員介紹。但是為了銷售，這里面難免會有一些水分。而在房屋買賣合同里，開發(fā)商往往會注明“所有宣傳均不具備法律效力”或者“以最終審核為準(zhǔn)”，所以在簽訂合同之后，維權(quán)非常困難。在這方面的維權(quán)，只能預(yù)防。針對開發(fā)商的宣傳承諾，購房者一定要理性看待，抱著“寧可信其無，不可信其有”的態(tài)度。第二，要盡自己所能，去查驗(yàn)信息，譬如學(xué)位信息，去走訪一下學(xué)校，走訪一下教育行政部門，走訪相關(guān)的咨詢?nèi)耸烤秃鼙匾?/p>

　　第2環(huán)：選房

　　●雷區(qū)中介索取“喝茶費(fèi)”、“黃牛黨”高價(jià)賣認(rèn)籌號、房屋被查封、鎖定或抵押

　　●案例

　　“喝茶費(fèi)”作為深圳特色，幾乎跟樓市的火爆與低迷呈正相關(guān)關(guān)系。在2015年、2016年樓市火爆時(shí)，深圳南山一處豪宅的“喝茶費(fèi)”叫價(jià)最高竟達(dá)60萬元。去年10月9日，南山“山語?！遍_盤，“喝茶費(fèi)”現(xiàn)象也隨之出現(xiàn)。作為“深八條”之后首個(gè)開盤的項(xiàng)目，由于有諸多利好，“山語?！庇瓉怼扒诉x房夜”。但這樣熱鬧的選房場面，也催生“喝茶費(fèi)”的出現(xiàn)。在開盤現(xiàn)場200米之外，就有兜售“喝茶費(fèi)”的中介，開價(jià)從外場的25萬，到內(nèi)場的15萬、10萬、5萬不等，有中介甚至表示，“不交喝茶費(fèi)很難選到房的，畢竟別人內(nèi)部認(rèn)購就認(rèn)了180多套。”

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　　“喝茶費(fèi)”、黃牛黨這個(gè)東西，肯定是擾亂正常的市場交易秩序的。但是這也是市場催生的一個(gè)現(xiàn)場，是一種市場行為。對于“喝茶費(fèi)”的選擇，最重要是購房者自身需要進(jìn)行一個(gè)預(yù)判，付了“喝茶費(fèi)”能否獲得真實(shí)的房源，付了“喝茶費(fèi)”之后，是否能買到心儀的房子。而且付了“喝茶費(fèi)”之后，購買的房屋的均價(jià)是否合理。從法律層面來說，如果中介利用自己的信息，收“喝茶費(fèi)”，這種情況購房者可以自行選擇是否付費(fèi)，但如果開發(fā)商和黃牛聯(lián)手，出賣房源然后與之分成，這屬于違規(guī)。

　　第3環(huán)：認(rèn)購

　　●雷區(qū)定金與訂金傻傻分不清、變相內(nèi)部認(rèn)購優(yōu)惠、認(rèn)購書對房子房號、單價(jià)、總價(jià)、付款方式等內(nèi)容描述不清、一房多賣、沒有約定定金可以退還的情況

　　●案例

　　從2016年3月起，深圳市就已叫停首付貸和眾籌購房。但2016年5月中，卻有購房者劉女士爆料表示，自己在南山區(qū)半島城邦三期定了一套房，并經(jīng)不住售樓小姐游說，準(zhǔn)備使用“首付貸”形式支付首期款。但交了5萬元定金，正當(dāng)其要進(jìn)行下一步的時(shí)候，卻發(fā)現(xiàn)“首付貸”已經(jīng)被銀行監(jiān)管部門明令禁止。之后，劉女士致電開發(fā)商相關(guān)人員，要求終止購房交易并拿回5萬元定金，卻被一口拒絕。

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　　處于購房的不同時(shí)間點(diǎn)，所對應(yīng)的程序是不一樣的。譬如在認(rèn)籌階段交付的是訂金，無法律強(qiáng)制約束力，是可以退還的，但是在簽認(rèn)購書階段，交付的是定金，就是必須要買，不買就承擔(dān)一定違約責(zé)任。購房者要根據(jù)時(shí)段進(jìn)行判定。

　　第4環(huán)：簽署購房合同

　　●雷區(qū)合同權(quán)責(zé)不明晰、合同未約定內(nèi)容不受支持、合同價(jià)與真實(shí)價(jià)格不符、按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)、開發(fā)商為自己免責(zé)、補(bǔ)充合同暗做手腳、空白條款藏玄機(jī)

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　　房屋買賣合同大多數(shù)時(shí)候由開放商單方面制定，里面會制定眾多對開發(fā)商有利的條款。而且一旦簽了合同，就一切都以合同為準(zhǔn)。對于購房者來說，即使認(rèn)真審閱合同，發(fā)現(xiàn)問題也很難更改，更何況大多數(shù)購房者缺乏相關(guān)知識，看不懂條款究竟代表著什么。所以對于購房者來說，這方面的維權(quán)是非常無力的。要么接受它的霸王條款，要么不買。而針對這個(gè)困局，其實(shí)應(yīng)該從政府開始解決，在制度設(shè)計(jì)方面，將合同的補(bǔ)充協(xié)議由現(xiàn)行的備案制改為審查制，由目前的只備案不查看，改為要查看其中是否有違法的、不公平的條款，而針對這些對違法的、不公平的條款是否要進(jìn)行糾正;此外，將開發(fā)商的合同，納入格式合同監(jiān)管，加重合同提供方的責(zé)任承擔(dān)，此外也受《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)合同格式條款條例》監(jiān)管，發(fā)生問題時(shí)，市場監(jiān)督局可以直接介入，進(jìn)行查處。

　　第5環(huán)：交房

　　●雷區(qū)逾期交房、房產(chǎn)證“難產(chǎn)”、未出示“五證兩書”、規(guī)劃變更、面積縮水、產(chǎn)權(quán)年限“縮水”、巧立名目亂收費(fèi)

　　●案例

　　經(jīng)過漫長的看房、選房、簽約環(huán)節(jié)，購房者都以為這條買房之路快要迎來曙光，但是事實(shí)上在交房環(huán)節(jié)，也有眾多危險(xiǎn)埋伏在途中。逾期交樓、違約不按合同賠償、被曝欠工程款、房屋質(zhì)量問題多……位于龍華的卓能雅苑問題就一直沒停過。據(jù)了解，2016年前11個(gè)月，關(guān)于卓能雅苑開發(fā)商、業(yè)主、施工方之間的糾紛已不下50起。但引爆業(yè)主積怨的，還是逾期交樓、無法拿到房產(chǎn)證。

　　按照卓能雅苑的業(yè)主和開發(fā)商簽訂的合同，開發(fā)商應(yīng)于2016年9月30日前交樓。但直到10月25日，經(jīng)過多方溝通，業(yè)主才拿到入伙通知書。由于開發(fā)商并未履約向業(yè)主提供由深圳市地籍測繪大隊(duì)出具的預(yù)售面積測繪報(bào)告和竣工面積測繪報(bào)告等多份文件，眾多業(yè)主即使拿到入伙通知書也無法裝修、無法辦理房產(chǎn)證。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會表示，“在11月1日的協(xié)調(diào)會上了解到，卓能雅苑當(dāng)時(shí)確實(shí)還沒拿到竣工面積測繪報(bào)告?！笔幸?guī)土委龍華管理局處也證實(shí)，該開發(fā)商當(dāng)時(shí)還未拿到規(guī)劃驗(yàn)收合格證。

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　　根據(jù)房屋買賣合同，延期交房、房產(chǎn)證難產(chǎn)等等問題，若是由于開發(fā)商責(zé)任，購房者是可以依法追究違約責(zé)任的。但是有很多情況下，本應(yīng)是先驗(yàn)房再交房，但開發(fā)商為了避免房子交不出去，就違反相關(guān)規(guī)定，讓購房者先簽署收樓意見書，先把手續(xù)辦了，然后再驗(yàn)房。但是到了這個(gè)時(shí)候，即使發(fā)現(xiàn)問題也無法追究開發(fā)商責(zé)任。

　　第6環(huán)：裝修

　　●雷區(qū)房屋漏水、用材劣質(zhì)、偷工減料、隱性收費(fèi)項(xiàng)目

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　　裝修環(huán)節(jié)涉及的這些問題，多半出現(xiàn)在開發(fā)商帶裝修的情況下。這種糾紛有兩種情況，第一是開發(fā)商賣的房子就是帶裝修的，由開發(fā)商負(fù)責(zé)裝修，在這種情況下，如果裝修不合格，或者裝修出現(xiàn)問題，由開發(fā)商負(fù)責(zé)，購房者可根據(jù)合同對開發(fā)商追究責(zé)任。還有一種是，開發(fā)商引入第三方裝修，譬如開發(fā)商賣房，在與購房者簽訂合同時(shí)，合同寫明毛坯房交房，在此之外另簽一份委托裝修協(xié)議，將裝修委托給第三方裝修公司，裝修費(fèi)用由開發(fā)商裹在房價(jià)里，或者費(fèi)用剝離但其實(shí)多數(shù)時(shí)候仍由開發(fā)商出，在這種情況下，如果裝修出現(xiàn)問題，就不能找開發(fā)商維權(quán)了，因?yàn)閷?shí)際上是你委托裝修公司進(jìn)行裝修，裝修主體是你，維權(quán)需要另找裝修公司，雖然大多數(shù)時(shí)候，這個(gè)裝修公司是開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司。

　　　　觀點(diǎn)

　　仔細(xì)閱讀合同最好有法律界人士相伴

　　深圳市職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺：開發(fā)商跟購房者間的消費(fèi)糾紛確實(shí)不少，其主要原因有幾個(gè)方面：一、房子作為一個(gè)商品來講有復(fù)雜的一面，出現(xiàn)問題的概率比較大;二、房子是比較貴重的商品，所以為避免損失，消費(fèi)者會據(jù)理力爭;三、當(dāng)房子遭遇市場降價(jià)時(shí)，消費(fèi)者會想方設(shè)法把房子退掉，因此會盡可能在房子中找出質(zhì)量問題來，這也是讓人感覺房子質(zhì)量問題比較多的原因之一，但事實(shí)上，因?yàn)榻ㄔ旒夹g(shù)、開發(fā)商投入等問題，房子有質(zhì)量問題是普遍存在的現(xiàn)象，片面地去理解為某一方的責(zé)任不太公平。

　　對于海外置業(yè)，消費(fèi)者或要承擔(dān)更大的質(zhì)量方面的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楫惖刭|(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不同，同時(shí)開發(fā)商也無法了解消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)情況，一旦出現(xiàn)問題就很難處理，尤其要考慮的是，其背后是海外法律法規(guī)與國內(nèi)不同的問題，對于消費(fèi)者來說，某些信息是相對閉塞，消費(fèi)者會被變得非常被動(dòng)。所以如果海外置業(yè)，建議選擇大開發(fā)商的產(chǎn)品。

　　此外，在消費(fèi)者權(quán)益保證方面，建議消費(fèi)者在購房過程中要仔細(xì)閱讀合同，最好有法律界人士來做專業(yè)鑒定，避免合同中隱藏有陷阱。

　　其實(shí)，任何的買賣行為都是一種契約行為，而遵守契約做到幾個(gè)方面：一是市場競爭很重要，在公平的市場競爭上欺詐行為會變少;二是，要有健全的法律法規(guī)，讓賣方違法成本變高，使得經(jīng)營者知法守法;三是，政府要引導(dǎo)，形成良好的社會風(fēng)氣;四是政府部門在執(zhí)法過程中，需要公平公正。