手上有50萬(wàn)元，作為首付購(gòu)房還是租房并購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品?小周最近患上了“選擇困難癥”，不知道在樓市平穩(wěn)的情況下是否應(yīng)該堅(jiān)決入市，完成購(gòu)房大計(jì)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從投資收益角度看，購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品的策略優(yōu)于房產(chǎn)投資，但是購(gòu)房能帶來(lái)“無(wú)形收益”，建議小周這種處于事業(yè)上升期的年輕剛需買家可以選擇“進(jìn)取型”的投資策略。

　　建議

　　買老城區(qū)學(xué)位房

　　要考慮貸款年限

　　事實(shí)上，50萬(wàn)元首付的預(yù)算在廣州買房的選擇空間并不少，如何選擇合適的物業(yè)則因人而異。李超透露，目前“80后”、“90后”作為剛需主力軍，在購(gòu)房群體中占了6~7成，他們多有私家車，且對(duì)居住環(huán)境有偏好，可考慮選擇增城或花都地鐵旁的大戶型電梯樓，等地鐵開(kāi)通后將更方便出行。

　　如果是看重市中心教育資源的買家，可以考慮老城區(qū)學(xué)位房。但李超提醒，由于老房子樓齡超過(guò)20年，可貸款年限不足20年，月供負(fù)擔(dān)會(huì)相對(duì)大些。

　　對(duì)沒(méi)有明確偏好的買家，業(yè)內(nèi)人士建議不妨考慮即有較好教育資源，物業(yè)又不至于太老舊的“城市副中心”如番禺市橋板塊。據(jù)了解，這一帶買家中有一半以上是購(gòu)置學(xué)位房的剛需客。更靠近市中心，還可以選擇白云區(qū)京溪板塊。

　　案例

　　小周在一家大型國(guó)企擔(dān)任中層管理崗位，和太太的總月收入在15000元左右，10年來(lái)兩人存下50萬(wàn)元存款，計(jì)劃今年買房。3月時(shí)，小周看中了番禺南浦地鐵口附近的一處小兩房單位，總價(jià)150萬(wàn)元。還沒(méi)有下手就遇到接連出臺(tái)的樓市新政，觀望了一個(gè)多月，小周還是按捺不住買房的愿望：“小孩馬上面臨上小學(xué)，家庭需要相對(duì)穩(wěn)定的生活環(huán)境?！彼J(rèn)為，用50萬(wàn)元交納首付后，每月月供大概在6500元左右，養(yǎng)房壓力并不算大。

　　分析

　　滿足自住需求是無(wú)形收益

　　記者了解到，像小周這樣的普通家庭為數(shù)不少，大多數(shù)能承擔(dān)50萬(wàn)元左右的首付，家庭月收入在1.5萬(wàn)~2萬(wàn)元之間。房天下廣州二手房高級(jí)分析師李超為我們算了一筆賬。

　　策略一：選擇買房

　　20年增值收益195萬(wàn)元

　　以小周一家為例，買房支出包括首付50萬(wàn)元及每個(gè)月月供6544元(按商業(yè)貸款100萬(wàn)20年期計(jì)算)，20年還款總額為157萬(wàn)元，首付和月供成本共計(jì)207萬(wàn)元。

　　買房收益方面，如果以房?jī)r(jià)年均漲幅去評(píng)估未來(lái)房產(chǎn)的增值幅度，根據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，番禺二手房網(wǎng)簽均價(jià)3年以來(lái)(2014年4月~2017年4月)從13241元/平方米上漲到18572元/平方米，年均漲幅13.4%;因此按番禺成交價(jià)的年均漲幅計(jì)算，20年后房子總價(jià)約達(dá)到現(xiàn)在的2.68倍，即402萬(wàn)元，因此房子增值的收益是20年后房產(chǎn)總價(jià)402萬(wàn)元減去首付和月供成本207萬(wàn)元，即195萬(wàn)元。

　　策略二：租房+買理財(cái)產(chǎn)品

　　20年凈收益289萬(wàn)元

　　還以小周一家為例，如果選擇租房，可以用現(xiàn)有租金水平計(jì)算月租成本，根據(jù)房天下數(shù)據(jù)中心的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，以番禺二房單位平均月租2750元/套計(jì)算，20年租金成本共66萬(wàn)元。另一方面，使用不買房省下的首付和還款成本207萬(wàn)元用于理財(cái)?shù)氖杖耄缳?gòu)買定期保本理財(cái)產(chǎn)品，一般年化收益率為5%左右，按20年復(fù)利計(jì)算總收入562萬(wàn)元，減去租金成本則凈收益289萬(wàn)元。

　　專家觀點(diǎn)

　　從策略一和策略二可見(jiàn)，租房+購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品的凈收益比購(gòu)房的收益多出91萬(wàn)元。

　　房天下廣州二手房高級(jí)分析師李超認(rèn)為，對(duì)于事業(yè)處于上升期的、暫時(shí)還沒(méi)有小孩的夫妻來(lái)說(shuō)，可以考慮先租房，并以理財(cái)投資的方式令存款繼續(xù)增長(zhǎng)，但對(duì)于同樣具有上升能力、但對(duì)已有小孩的家庭來(lái)說(shuō)，對(duì)于擁有長(zhǎng)期穩(wěn)定居所、解決入戶和小孩入讀小學(xué)問(wèn)題有強(qiáng)烈的需求，而這些長(zhǎng)遠(yuǎn)看也是一種“無(wú)形收益”，因此建議這些剛需買家可傾向于選擇按揭購(gòu)房。