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根據(jù)克爾瑞發(fā)布的《2016-2017年中國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，截至2016年底，累計(jì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目總數(shù)為8918個(gè)，全年旅游地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量增速雖有所下降，但中國(guó)旅游地產(chǎn)實(shí)際完成投資額高達(dá)12997億元，達(dá)到歷史新高點(diǎn)。

“從第一個(gè)“吃螃蟹”的深圳華僑城旅游主題公園的成功到海南旅游地產(chǎn)在全國(guó)引發(fā)的“南海傳說”效應(yīng)，再到重慶旅游地產(chǎn)的爆發(fā)式增長(zhǎng)?！?/p>

在業(yè)內(nèi)人士看來，市場(chǎng)高供應(yīng)背后是旅游地產(chǎn)廝殺升級(jí)，從過去價(jià)格，到如今品牌、概念、產(chǎn)品、服務(wù)、配套等全方位大比拼，不良旅游地產(chǎn)項(xiàng)目正逐漸淘汰，未來房企將更加細(xì)分。

重慶一旅游巨擘項(xiàng)目倒下

“從買房、一再延期下到終于接房，延期交房通知來了N張?！敝芘?，2014年1月份在萬盛黑山谷買了一套50平米的度假房。本想給父母帶著孩子夏天過去避暑。然而，令周女士沒有想到的是，交房日期拖了三次，等到好不容易接房了，各種問題接踵而至。

“2015年4年份準(zhǔn)備進(jìn)場(chǎng)裝修，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間排水管被建筑垃圾堵塞，找了物管、建筑公司、開發(fā)公司，電話打了很多次，一個(gè)多月都沒辦法處理?！敝芘空f，據(jù)她了解，很多業(yè)主都面臨了這樣得問題，他們根本不敢裝修，房子也一直空起，都不敢進(jìn)去住了。

“現(xiàn)在想到這套房子就心里堵得慌。”周女士說，買的避暑房也不敢住，這兩年夏天，她都在石柱給父母孩子租的避暑房住。

記者了解到，周女士所買的項(xiàng)目在萬盛黑山谷5A風(fēng)景區(qū)南門和北門之間，開發(fā)商宣稱的是打造國(guó)際旅游度假區(qū)，涵蓋37萬平米旅居地產(chǎn)、約80000方酒店群/商業(yè)地產(chǎn)和約4萬方的游樂設(shè)施?！皟H從開發(fā)體量上上看，該項(xiàng)目實(shí)屬旅游地產(chǎn)巨擘項(xiàng)目?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

然而，幾年過去了，當(dāng)初的說好的旅游設(shè)施沒有了，甚至連已經(jīng)銷售的度假房都無法按時(shí)交房。另一業(yè)主接受采訪時(shí)吐槽，“買房的時(shí)候宣傳的項(xiàng)目是如深圳華僑城一樣的項(xiàng)目，宣傳什么風(fēng)洞、滑雪場(chǎng)、藥園等等，現(xiàn)在什么都沒有了，景區(qū)變成了雜草叢生無人打理的爛尾樓……”

一位接近該項(xiàng)目的知情人士透露，“前兩年該項(xiàng)目資金鏈就已經(jīng)斷裂，一直處于停擺狀態(tài)，最終最大可能是當(dāng)?shù)卣ァ颖P’。”

重慶旅游地產(chǎn)經(jīng)歷三個(gè)時(shí)代

事實(shí)上，以上旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的倒下并非個(gè)案。記者實(shí)地打探該區(qū)域了解到，此前還出現(xiàn)過“開發(fā)商退地”現(xiàn)象，即開發(fā)完一期就直接走人。

“供應(yīng)量的井噴，殺紅眼的價(jià)格都直接導(dǎo)致旅游地產(chǎn)停擺、退地現(xiàn)象出現(xiàn)?！敝貞c觀合房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問公司總經(jīng)理李晶表示，貴州一些區(qū)域的旅游地產(chǎn)價(jià)格在3000多元/平方米，而現(xiàn)在黑山谷的價(jià)格要貴1倍多。出行時(shí)間多1個(gè)小時(shí)，價(jià)格卻便宜1倍以上，這自然會(huì)分流客戶。

正如他所言，據(jù)了解，重慶旅游地產(chǎn)僅在2014年的供應(yīng)量在100萬平方米以上，僅傳統(tǒng)熱門區(qū)域黑山谷的在售項(xiàng)目就高達(dá)20幾個(gè)。

一份數(shù)據(jù)也證明了這點(diǎn)。重慶正式發(fā)布《重慶市避暑休閑地產(chǎn)規(guī)劃(2014-2020)》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》)，擬優(yōu)先集中打造8個(gè)片區(qū)、重點(diǎn)開發(fā)20個(gè)片區(qū)的避暑休閑地產(chǎn)梯度發(fā)展，到2020年新建避暑休閑地產(chǎn)57萬套、總建筑面積3000萬平方米。

“最近幾年里，重慶旅游地產(chǎn)經(jīng)歷著三個(gè)時(shí)代?！睋?jù)李晶觀察，第一個(gè)階段是“產(chǎn)品時(shí)代”，做剛需旅游度假產(chǎn)品。數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)業(yè)主使用旅游地產(chǎn)住宅的目的和時(shí)間，單次使用時(shí)間超過30天的自住型客群，如老人帶小孩避暑的，占比高達(dá)70.4%。由于自住型需求占了絕對(duì)大的比重，因此購(gòu)買的旅游地呈現(xiàn)“剛需化”，客戶熱衷于購(gòu)買建面30多平方米的小戶型;

第二個(gè)階段是“返租時(shí)代”：由于旅游地產(chǎn)的空置期相對(duì)較長(zhǎng)，開發(fā)商為了促進(jìn)成交，紛紛在銷售時(shí)加入了“金融概念”，也就是我們常說的“售后返租”，每年固定返X%，打開百度一搜索就會(huì)彈出相關(guān)信息;

第三個(gè)階段則是“度假房+旅游地產(chǎn)”開發(fā)模式，即開發(fā)商在項(xiàng)目中興建了會(huì)所、商業(yè)街、娛樂設(shè)施等大型配套，同時(shí)加入觀光旅游等概念，企業(yè)從傳統(tǒng)的開發(fā)商上升為景區(qū)運(yùn)營(yíng)商。

買旅游地產(chǎn)注意事項(xiàng)

那么，購(gòu)房者在選購(gòu)旅游地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)呢?

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，首先是要選高美譽(yù)度的知名品牌開發(fā)商。對(duì)旅游地產(chǎn)來說，知名品牌開發(fā)商的美譽(yù)度會(huì)有更大的優(yōu)勢(shì)。一般情況下，品牌開發(fā)商具有較強(qiáng)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和開發(fā)能力，且有足夠的資金作保證，在同樣的市場(chǎng)條件下，抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也相對(duì)較低。

其次是要考慮空置和物業(yè)管理的問題。一般來說，除了打算買來做常住型的第二住所式公寓或別墅外，其他各種類型的旅游度假產(chǎn)品，受空間限制，在投資者無法入住的時(shí)間里，都存在相對(duì)較長(zhǎng)時(shí)間的空置問題。因此，如何解決長(zhǎng)期空置問題，所以，投資者除了必須重點(diǎn)考察項(xiàng)目所在的旅游市場(chǎng)發(fā)展前景，項(xiàng)目配套設(shè)施、物業(yè)的裝修程度外，更要注重考慮項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式。

另外，在出手購(gòu)房時(shí)，還要先搞清楚該旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品特征，是商業(yè)性質(zhì)還是住宅性質(zhì)，土地年限是多少。值得一提的是，在某些區(qū)域，有不少旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是既有住宅用地，又有商業(yè)用地，即使是有些住宅項(xiàng)目，也只有50年的產(chǎn)權(quán)。