廊坊300畝法拍土地遇冷 地價(jià)高房?jī)r(jià)跟不上？

• 2018年1月28日 zengyan來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 1428 94
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  2018-2023年溫室大棚行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報(bào)告

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廊坊300畝法拍土地遇冷，地價(jià)高房?jī)r(jià)跟不上？1月24日，位于廊坊市安次區(qū)龍河工業(yè)園區(qū)的三幅司法拍賣(mài)土地標(biāo)的物展示進(jìn)入第三天，按照預(yù)期，正式競(jìng)價(jià)將于1月30日上午10點(diǎn)開(kāi)始，24小時(shí)后結(jié)束，起拍價(jià)為31.69億元，保證金為5億元。

廊坊300畝法拍土地遇冷 地價(jià)高房?jī)r(jià)跟不上？

1月24日，位于廊坊市安次區(qū)龍河工業(yè)園區(qū)的三幅司法拍賣(mài)土地標(biāo)的物展示進(jìn)入第三天，按照預(yù)期，正式競(jìng)價(jià)將于1月30日上午10點(diǎn)開(kāi)始，24小時(shí)后結(jié)束，起拍價(jià)為31.69億元，保證金為5億元。

三幅土地為黃金佳集團(tuán)資產(chǎn)，黃金佳集團(tuán)因涉嫌非法集資被查處。

第一次司法拍賣(mài)在1月3日至4日，當(dāng)時(shí)的起拍價(jià)是39.61億元，在開(kāi)放競(jìng)價(jià)的兩天里，因無(wú)人報(bào)名而流拍。

“地價(jià)太高，房?jī)r(jià)有點(diǎn)跟不上了。”一位廊坊市開(kāi)發(fā)商人士表示。從2017年6月廊坊市出臺(tái)限購(gòu)升級(jí)政策，要求非本地戶籍購(gòu)房者提供不間斷三年社保以來(lái)，廊坊市的樓市成交價(jià)格和成交量大幅回落，但2017年土地價(jià)格比2016年上漲近三倍，“那三幅地起拍價(jià)比市場(chǎng)價(jià)低，但也沒(méi)什么太大利潤(rùn)”。

300畝法拍土地

廊坊市廣陽(yáng)區(qū)人民法院公布的法拍信息顯示，三幅土地位于廊坊市區(qū)東南的龍河工業(yè)園區(qū)二號(hào)路附近，總面積為317.01畝，其中住宅用地面積300.87畝，容積率為1.3-2.0。第二輪拍賣(mài)起拍價(jià)為31.69億元。

三幅土地所有人為廊坊千萬(wàn)廈房地產(chǎn)有限公司，為黃金佳集團(tuán)子公司，2014年5月30日通過(guò)招拍掛獲取了土地，成交價(jià)格為7.3億元。

半年后，涉及3.6萬(wàn)人、53億元的黃金佳非法集資案爆發(fā)。

2017年9月13日，廊坊市廣陽(yáng)區(qū)法院正式下發(fā)三幅土地拍賣(mài)執(zhí)行裁定書(shū)。2017年12月2日，河北省金融辦召開(kāi)相關(guān)會(huì)議后，土地正式進(jìn)入拍賣(mài)程序。

2017年12月4日，第一輪拍賣(mài)啟動(dòng)，起拍價(jià)為39.61億元，自2018年1月3日進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)到1月4日競(jìng)價(jià)結(jié)束，沒(méi)有人報(bào)名，三幅土地流拍。

2018年1月12日，第二輪拍賣(mài)正式啟動(dòng)，起拍價(jià)降至31.69億元。即便按照這一拍賣(mài)價(jià)格計(jì)算，不到四年時(shí)間，三幅土地價(jià)格也比拿地時(shí)的7.3億元上漲了3.3倍。土地拍賣(mài)所得資金主要用于償還非法集資受害者的損失。

廣陽(yáng)區(qū)法院負(fù)責(zé)該項(xiàng)拍賣(mài)的李姓法官介紹，三幅土地為凈地，沒(méi)有歷史遺留問(wèn)題，但目前還沒(méi)有辦理土地證，僅僅與政府簽署了土地出讓合同，競(jìng)拍人拍得后，法院會(huì)協(xié)助辦理土地權(quán)屬過(guò)戶手續(xù)。

而上述開(kāi)發(fā)商人士判斷，第二次拍賣(mài)雖然起拍價(jià)降低了，但流拍的可能性依然不小。其判斷的依據(jù)是，當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)格從2017年4月的22000元 /平方米降到現(xiàn)在16000元/平方米左右，成交量則下降了2/3。

法拍公告顯示，參與報(bào)名者在競(jìng)拍土地時(shí)需交納5億元保證金，截至1月25日，還未有報(bào)名者參與。

地價(jià)太高，房?jī)r(jià)跟不上了

即便按照第一次拍賣(mài)價(jià)格計(jì)算，三幅土地單價(jià)也屬于市場(chǎng)價(jià)，且法拍土地為凈地，開(kāi)發(fā)商只要拍下完成過(guò)戶就可以按照程序進(jìn)行開(kāi)發(fā)，但第一次拍賣(mài)還是流拍了。

2017年，廊坊市土地成交面積為897.87萬(wàn)平方米，較2016年減少59.39萬(wàn)平方米，同期土地成交金額為264.46億元，比2016年增加了93.39億元。由此不難看出，土地出讓金增加主要得益于土地價(jià)格上漲。

2017年廊坊市區(qū)住宅土地成交樓面均價(jià)為2175.39元/平方米，同比上漲了77.57%;其中安次區(qū)土地成交樓面價(jià)為2831.67元/平方米，同比上漲了146%。

受土地指標(biāo)影響，2017年下半年的土地價(jià)格水平要遠(yuǎn)高于上半年。2017年末，首開(kāi)、華夏幸福等房企在廊坊市拿地樓面地價(jià)均接近1萬(wàn)元，2018年初，廊坊市推出的幾幅土地中，起拍樓面地價(jià)也均在8600元/平方米左右。

這三幅土地第二次拍賣(mài)起拍價(jià)位31.69億元，按照2.0容積率計(jì)算，317畝土地樓面地價(jià)為7496元/平方米。

與土地價(jià)格的漲勢(shì)相反，廊坊的房?jī)r(jià)在2017年中掉頭向下。

2015年以來(lái)環(huán)京樓市火爆，廊坊市區(qū)房?jī)r(jià)同樣搭乘上了“兩年漲三倍”的快車(chē)。2017年北京(樓盤(pán))市“317調(diào)控”出臺(tái)后，廊坊市也緊跟著出臺(tái)了“326樓市調(diào)控政策”，并在6月升級(jí)限購(gòu)政策為“三年社?！?，隨后廊坊樓市開(kāi)始冷卻，新建商品房月成交量從原來(lái)的三四千套下滑到一千套左右;每平方米單價(jià)從2.2萬(wàn)元左右降至1.6萬(wàn)元左右，跌幅接近三成。

上述開(kāi)發(fā)商人士表示，廊坊市房?jī)r(jià)的實(shí)際跌幅可能要比表面看到的更大，在樓市成交火熱的時(shí)候，這位開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中都通過(guò)綁定地下室或車(chē)位的方式突破備案價(jià)限制，“當(dāng)時(shí)實(shí)際成交價(jià)單價(jià)基本在兩萬(wàn)七八，現(xiàn)在網(wǎng)簽價(jià)降了，沒(méi)有加價(jià)，而且還贈(zèng)送車(chē)位和地下室。”

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年廊坊市區(qū)商品房網(wǎng)簽面積為239.94萬(wàn)平方米，同比下降了54.9%，網(wǎng)簽金額從2016年的555億元降至252億元，降幅達(dá)54.6%。

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