小城丹東樓市兩天漲五成 未來房價走勢如何？

• 2018年5月2日 ZhouXun來源：e公司官微 1048 66
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  2018-2023年版綠色環(huán)保建筑產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位規(guī)劃及招商策略咨詢報告

  “產(chǎn)業(yè)園區(qū)”是執(zhí)行城市產(chǎn)業(yè)職能的重要空間形態(tài)，園區(qū)在改善區(qū)域投資環(huán)境、引進外資、促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展經(jīng)濟等方面發(fā)揮積極的輻射、示范和帶動作用，成為城市經(jīng)濟騰飛的助推器。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是...

3月25日至28日，朝鮮勞動黨委員長、國務(wù)委員會委員長金正恩對中國進行非正式訪問;4月21日，朝鮮宣布從即日起停止核試驗和洲際導(dǎo)道試射，將廢棄北部核試驗場，集中一切力量進行社會主義經(jīng)濟建設(shè);4月27日，國務(wù)委員會委員長金正恩與韓國總統(tǒng)文在寅舉行會談……種種跡象表明，半島局勢正在向好的方向發(fā)展，也讓國際社會看到了半島走向和平的曙光。

外界普遍認為，半島局勢趨于穩(wěn)定，朝鮮即將改革開放，將會令地處東北邊境的遼寧省丹東市從中受益。在此之前，丹東對朝貿(mào)易進出口總額占全國對朝進出口額的近七成。

4月25日，丹東市不動產(chǎn)登記中心發(fā)布《通知》稱：“近期，由于辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)急劇增加，超出我中心每日辦理260件不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的能力，為避免辦事群眾、企業(yè)擁擠和早起排隊現(xiàn)象，從今日起，實行預(yù)約發(fā)號，請申請人持身份證及相關(guān)申衣材料原件，領(lǐng)取預(yù)約號，并請按時照預(yù)約時間來辦理。”這一舉措，讓外界將目光聚焦向丹東的房地產(chǎn)市場。

丹東市不動產(chǎn)登記中心為何要選擇當前時點發(fā)布《通知》?是否是半島局勢影響丹東房地產(chǎn)市場發(fā)生了新變化?外地前往丹東購房的人數(shù)是否急劇增加?為了厘清這些大家普遍關(guān)注的問題，4月28日至4月30日，記者前往丹東進行采訪，試圖勾勒出真實的丹東房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀。

引人關(guān)注的《通知》

4月28日，五.一小長假前的最后一個工作日，丹東的戶外氣溫9至20度，令人感覺非常舒服。按照以往慣例，從小長假的第一天開始，丹東這座旅游城市就會迎來大量的游客，賓館旅店的住宿價格也將大幅上漲。與往年有所不同是，丹東在今年小長假期間迎來大量游客的同時，還將迎來相當數(shù)量的看房客。

4月28日12時，證券時報·e公司記者下了火車之后，直接前往丹東市不動產(chǎn)登記和房屋交易大廳。

該大廳于2017年10月9日正式運營，丹東市不動產(chǎn)登記中心、丹東市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理處、丹東市房地產(chǎn)交易管理所、丹東市國有房產(chǎn)經(jīng)營管理中心等單位集中在此辦理各類不動產(chǎn)登記和房屋交易相關(guān)業(yè)務(wù)。

在大廳的幾個醒目位置都張貼有4月26日最新發(fā)放的《通知》。與4月25日發(fā)布的《通知》有所不同的是，4月26日最新發(fā)放的《通知》里的表述是“即日起，實行順延預(yù)約發(fā)號，如果當日號發(fā)放完畢，順延發(fā)放第二日的預(yù)約號，以此類推，不進行選擇性預(yù)約?！?/p>

“現(xiàn)在幾個部門都在這個大廳辦公，所以辦業(yè)務(wù)的人都聚集到這里，如果是周一或者周二，在這里等待辦理業(yè)務(wù)的人要比現(xiàn)在多上幾倍。”一位在大廳內(nèi)辦理業(yè)務(wù)的房產(chǎn)中介人士告訴記者，“由于是采取的過號作廢規(guī)則，因此大家都不敢離開，否則又得重新排隊?！?/p>

一位不動產(chǎn)咨詢領(lǐng)號處負責發(fā)號的工作人員介紹說，現(xiàn)在每天能夠發(fā)放200多個號，4月28日的號已經(jīng)全部在前一天13時左右發(fā)放完了，5月2日的號還剩下20、30個左右?！稗k一個件要半個小時左右，稍微復(fù)雜一些的則要花費40、50分鐘，由于近期辦件的人太多，所以只能采取預(yù)約發(fā)號的方式?！边@位工作人員表示，“即便這樣，我們的工作人員每天晚上都要加班到很晚?！?/p>

近期辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)急劇增加，是否是因為朝鮮半島局勢趨于穩(wěn)定，吸引大量外地人來丹東買房所致?對此，丹東市不動產(chǎn)登記中心的一位負責人給出了否定的回答?！暗|有多個竣工驗收的樓盤在近期集中為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)，僅萬達一個樓盤就有1500多戶。再加上其他一些辦理業(yè)務(wù)的市民，使得近期的工作量驟然增加?！边@位負責人表示，從我們目前掌握的情況看，目前辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)急劇增加，與外地人來丹東買房沒有關(guān)系。

“朝鮮宣布棄核后，就開始有很多外地人來丹東看房、買房，但是絕大多數(shù)還沒有到辦理產(chǎn)權(quán)的程序，目前不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)急劇增加，的確是當?shù)匾恍潜P集中辦理業(yè)務(wù)所致。”前述房產(chǎn)中介人士說。

據(jù)證券時報·e公司記者了解，丹東市不動產(chǎn)登記中心在2017年10月11日也曾因居民辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)量急劇增加而發(fā)布內(nèi)容類似的《通知》。

“那一次是因為房交會過后，很多丹東百姓都集中辦理業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)量超出了我們每日的處理能力。”前述丹東市不動產(chǎn)登記中心的負責人解釋說。

與半島局勢相關(guān)的城市經(jīng)濟

丹東地處東北亞經(jīng)濟圈與環(huán)渤海、環(huán)黃海經(jīng)濟圈的交匯處，是中國沿海的北方起點，約1.8萬公里的海岸線從這里向南延伸。

丹東與朝鮮的新義州市隔江相望，是中國對朝貿(mào)易最大的口岸城市、國家特許經(jīng)營赴朝旅游城市，作為連接中國東北地區(qū)與朝鮮半島的重要節(jié)點，戰(zhàn)略地位十分重要。

在遼寧當?shù)厝耸靠磥?，中朝關(guān)系的改善、半島局勢趨于穩(wěn)定、朝鮮將進行改革開放，都將會對丹東這座中國東北的邊境小城構(gòu)成實質(zhì)性利好。

“丹東的經(jīng)濟發(fā)展和對朝貿(mào)易息息相關(guān)，丹東的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)對對朝貿(mào)易依賴性很強，如果中朝貿(mào)易發(fā)展較好，那么受到利好影響最大的中國邊境城市就應(yīng)該是丹東?！辟Y深半島問題專家、遼寧省社科院研究員呂超在此前接受證券時報.e公司記者時介紹說，從歷史的角度看，丹東的經(jīng)濟一直是呈波浪式向前發(fā)展，有高峰有低谷，中朝經(jīng)貿(mào)關(guān)系發(fā)展得比較好的時候，丹東的經(jīng)濟發(fā)展得比較好;中朝貿(mào)易受挫的時候，就會影響到丹東的經(jīng)濟發(fā)展。

呂超舉例說，在最初進行“兩島一橋”的開發(fā)時，丹東的經(jīng)濟狀況立刻就有所表現(xiàn)，房地產(chǎn)價格也提高了，特別是丹東新區(qū)房地產(chǎn)市場尤其好。但是隨著朝鮮黃金坪島開發(fā)遲遲沒有進展，新中朝鴨綠江大橋建成后也沒有如期開通(該橋原本預(yù)計在2014年7月建成通車)，直接影響到了丹東當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展。

丹東市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報顯示，按可比價格計算，丹東市2011年至2014年GDP增長速度分別是13.6%、10.5%、9.3%、5.6%;2015年和2016年分別下降3.0%、2.2%;2017年的經(jīng)濟增速是2.8%。

雖然目前看半島局勢已經(jīng)趨于穩(wěn)定，但是短期內(nèi)恐怕還難以對丹東的經(jīng)濟起到真正的實質(zhì)性影響。

“聯(lián)合國對朝鮮的制裁還沒有解禁，目前朝鮮仍然處于聯(lián)合國的制裁之中，所以中朝雙方的經(jīng)貿(mào)不會無視聯(lián)合國安理會的制裁而隨便恢復(fù)?！庇羞|寧當?shù)厝耸扛嬖V記者，就短期而言，半島局勢對于丹東經(jīng)濟增長的拉動作用有限。

今年3月末，證券時報.e公司記者曾電話采訪過丹東當?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)人士。彼時，丹東的二手房均價在5600元/平方米左右，新房的價格在6500元/平方米至7000元/平方米之間，而新中朝鴨綠江大橋所在的丹東新區(qū)的平均房價則是4000元/平方米。“丹東新區(qū)的平均房價曾經(jīng)一度逼近過6000元/平方米左右，但是因為新中朝鴨綠江大橋建成后始終沒有通車，所以新區(qū)的房價就不斷下降，一些在建的樓盤也處于停工狀態(tài)?！痹诘|從事房地產(chǎn)行業(yè)的張宇(化名)說，丹東新區(qū)能否發(fā)展起來，丹東新區(qū)的房價能否持續(xù)上漲，關(guān)鍵在于半島局勢是否穩(wěn)定、新中朝鴨綠江大橋能否通車。

在張宇看來，如果新中朝鴨綠江大橋能夠通車，聯(lián)合國能夠解除對朝鮮的經(jīng)濟制裁，那么丹東老城區(qū)的絕大多數(shù)物流業(yè)務(wù)都會轉(zhuǎn)移到丹東新區(qū)。由于丹東對朝貿(mào)易進出口總額占全國對朝進出口額的近七成，意味著國內(nèi)絕大多數(shù)的對朝貿(mào)易都要在丹東新區(qū)進出關(guān)。

“對于朝鮮半島局勢的變化，丹東還是相當敏感的，畢竟這座城市的經(jīng)濟與半島局勢有著非常密切的關(guān)聯(lián)性。如今，朝鮮宣布放棄核武，進行改革開放，讓人們看到了新中朝鴨綠江大橋通車的希望。”張宇說，最為直接的體現(xiàn)就是丹東新區(qū)的房價已經(jīng)出現(xiàn)明顯上漲。

大漲的丹東新區(qū)房價

丹東夏無酷暑、冬無嚴寒，年平均氣溫9℃，是中國東北地區(qū)最溫暖最濕潤、最適合人類居住的城市之一，曾獲選為“中國十大養(yǎng)老勝地”稱號。

“丹東有山有水，消費水平也不高，生活節(jié)奏也不快，比較適合人居住。前些年，很多外地人都來丹東買房，甚至一些北京人也選擇在丹東置業(yè)。”張宇說，近幾年由于半島局勢緊張，嚴重影響了外地人前往丹東購房。

現(xiàn)在一切正在發(fā)生著變化。4月22日，家住天津的黃坤(化名)就已經(jīng)來到了丹東。“朝鮮在4月21日宣布棄核進行改革開放之后，我和幾個朋友就覺得丹東的房地產(chǎn)‘有戲’，于是結(jié)伴來到丹東?！?月28日，在丹東新區(qū)某樓盤內(nèi)，記者偶遇十分健談的黃坤。

在前往丹東之前，黃坤和朋友們就已經(jīng)做足了功課，并一致認為認為最有潛力的還要屬丹東新區(qū)的樓盤。經(jīng)過一番考察之后，黃坤的一個朋友在4月24日決定在丹東新區(qū)某樓盤購入房產(chǎn)。“他是以3500元/平方米的價格購入了4套商品房，每套商品房的面積均是109平方米?！秉S坤說。

當時，黃坤還勸說這位朋友冷靜一些，多走幾家樓盤好好比對一下。但是這位朋友認為以3500元/平方米的價格購入丹東新區(qū)的房產(chǎn)，未來虧錢的風(fēng)險極小。開始的時候，黃坤和身邊的其他人都覺得朋友的決定有些草率，但是兩天之后，黃坤卻發(fā)現(xiàn)這位朋友當初的決定是那么的明智。

4月26日，當黃坤回到朋友購買房產(chǎn)的樓盤準備出手置業(yè)的時候，該樓盤的售樓員告訴他說：“3500元/平方米是兩天前的價格，現(xiàn)在的售價是5500元/平方米?！眱H僅兩天時間，就要比朋友高出2000元/平方米的價格購買同一樓盤的房產(chǎn)，顯然讓黃坤難以接受。

“我想再觀察一下，看看這兩天新區(qū)樓盤的價格是否還會有變化，如果有好的機會就果斷出手，實在不行就當成是來丹東旅游了。”黃坤說。

丹東新區(qū)某樓盤的銷售經(jīng)理張美麗(化名)向證券時報.e公司記者介紹說，在4月20日之前，丹東新區(qū)的房地產(chǎn)均價還是在4000元/平方米左右，但是從4月21日之后，就開始不斷上漲，目前的均價已經(jīng)達到5000元/平方米左右?！拔覀冃麄骱笊系膬r格是4700元/平方米，那其實已經(jīng)是兩天前的價格，現(xiàn)在的報價是5200元/平方米?！睆埫利愓f，“在4月27日朝韓領(lǐng)導(dǎo)人舉行會談之后，我們樓盤的售價又調(diào)高了100元/平方米左右。現(xiàn)在丹東新區(qū)的房價一天一變，有些樓盤甚至一天幾變，要想在丹東新區(qū)買房就趁早，今天出手永遠比明天便宜?！?/p>

記者在采訪當中發(fā)現(xiàn)，漲價成為近期丹東新區(qū)房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞?！耙I就一定要趕在5月1日之前買，否則5月1日之后新區(qū)的房價還要漲。”丹東新區(qū)一家樓盤的馬姓銷售經(jīng)理說。

一個值得注意的現(xiàn)象是，4月29日、4月30日，小長假開啟之后，前往各個樓盤看房的人明顯增多。從一些售樓處外停著的車輛看，主要以沈陽和大連牌照的車輛為主。

張美麗說，最近一周，丹東新區(qū)迎來了很多外地人。除了遼寧本省的之外，主要以北京、上海、天津、深圳等大城市的人為主，另外還有不少是來自河北的購房者。雄安房地產(chǎn)價格在2017年出現(xiàn)大幅上漲，給河北人很好地上了一課。所以在朝鮮宣布棄核發(fā)展經(jīng)濟之后，一些眼光敏銳的河北人就來到丹東尋找投資機會。

“新區(qū)的房價很大程度是被你們外地人買起來的?！钡|新區(qū)銀河大街一家在售樓盤的銷售顧問也表示，現(xiàn)在丹東本地人聽到新區(qū)房價上漲的消息后，多是過來打聽一下情況，還保持觀望狀態(tài)，真正出手購房的以外地人居多。目前丹東房價的上漲更多還是體現(xiàn)在新區(qū)，老城區(qū)房價相對較為平穩(wěn)。

“更為夸張的是，已經(jīng)有個別新區(qū)的樓盤封盤不再出售，他們希望等丹東新區(qū)的房價繼續(xù)上漲之后賣個更好的價格?！边@位銷售顧問介紹說。

本地人的看法

家住丹東市的鄭光(化名)是一名“90后”。長著一副娃娃臉的鄭光，為人比較熱情，喜歡主動攀談。接連兩天在同一家樓盤相遇后，鄭光與記者也熟絡(luò)起來。

據(jù)了解，在小長假前的幾天里，鄭光就不時前往丹東新區(qū)的幾個樓盤看房。雖然現(xiàn)在還沒有女朋友，但是鄭光也想提前購置一套住房，用鄭光的話說“能給自己找對象時加分”。

鄭光之所以選擇要在丹東新區(qū)購房，主要是就新開盤的樓盤銷售價格而言，丹東新區(qū)的房價要低于丹東老城區(qū)的房價。雖然新區(qū)的公共交通不如老城區(qū)發(fā)達，但是如果在新區(qū)買一套房，還是可以省出購置私家車的錢。鄭光在新區(qū)買房就是為了以后結(jié)婚用，根本沒有考慮等待升值后再出售的問題。

但是現(xiàn)在新區(qū)的房價在短期內(nèi)出現(xiàn)快速上漲，很多樓盤的價格并不比老城區(qū)便宜，這令鄭光猶豫起來。

在鄭光看來，新中朝鴨綠江大橋何時能夠通車仍然未知，目前丹東新區(qū)的房價之所以出現(xiàn)上漲，一方面肯定是開發(fā)商借著朝鮮半島局勢發(fā)生變化進行炒作造成的，另一方面的確是外地人前來購房推動的。

幾天前，在新區(qū)的一個樓盤里，鄭光親眼見證了一位外地人一次性購買三套房產(chǎn)，其中一套全款購買，兩套貸款購買?！巴獾厝嗽诘|新區(qū)買房，幾乎都是以投資為目的，極少會用于自住。推漲了新區(qū)房價的同時，也提高了丹東本地人在新區(qū)購房的成本?！编嵐庹f，“就我個人而言，真不希望有大量的外地人來丹東新區(qū)買房，雖然這不是我能決定的?！?/p>

姜先生是丹東本地的一位出租車司機，這幾天經(jīng)常會遇到前往丹東新區(qū)看房的乘客，他也會時不時向乘客介紹一下新區(qū)的樓盤情況。據(jù)姜先生介紹，因為新區(qū)的商品房在最近一段時間不斷上漲，也刺激了一些原本處于停工狀態(tài)的樓盤恢復(fù)施工。

“現(xiàn)在民間有傳言說，因為朝鮮半島局發(fā)生變化，所以丹東的房價接下來要使勁漲。這對于那些名下有多處房產(chǎn)的人來說肯定是好消息，因為這意味著他們的資產(chǎn)又要升值。”姜先生一邊開車一邊和記者聊天說，但是對于絕大多數(shù)丹東本地人而言，只是將當前丹東新區(qū)房價上漲作為一個談資。因為丹東人每個月的人均收入只有2000多元，所以大多數(shù)家庭也沒有閑錢去炒新區(qū)的房子。自己有一套房子住就可以了，即便丹東老區(qū)的房價被帶動起來，也不可能將自己現(xiàn)在住的房子賣掉。

國家統(tǒng)計局丹東調(diào)查隊發(fā)布的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2017年，丹東城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入27944元。

在丹東老城區(qū)，老楊一家三代5口人住在一套兩房一廳的老房子里。老楊的兒子從事家裝、工裝設(shè)計工作，每個月收入5500多元，這在丹東當?shù)氐哪贻p人里算是不錯的收入水平。去年下半年，老楊的兒子在臨近丹東新區(qū)的佳兆業(yè)買了一套房，當時購房價格是4000元/平方米左右。

前幾天，兒子告訴老楊說，如果現(xiàn)在將佳兆業(yè)的房子出手，至少能賺10萬元。不到1年時間就賺10萬元，對于老楊這樣普通的丹東家庭來說的確不少，但是即便如此，老楊一家也沒有打算要擇機將房子賣掉。老楊孫子今年已經(jīng)4歲，2年后就將進入小學(xué)。在老楊一家看來，買房子很大程度上是為了給孩子提供一個更好的生活和學(xué)習(xí)環(huán)境。

“普通百姓買一套房子不容易，買房的初衷也不是為了升值后賣掉，所以房價的上漲和我們這些普遍百姓關(guān)系不大?！崩蠗钫f。

限購的猜想

記者了解到，丹東市2012年和2013年的商品房銷售面積分別是480.7萬平方米和490.8萬平方米，商品房銷售額分別是178.8億元和211.7億元。但是在2014年和2015年卻連續(xù)兩年出現(xiàn)負增長，其中商品房銷售面積分別是256.6萬平方米和190.7萬平方米，降幅分別是47.7%和25.7%;商品房銷售額分別是120.1億元和91.7億元，同比分別下降43.3%和23.6%。

丹東市在2016年和2017年曾分別出臺了《丹東市人民政府辦公室關(guān)于做好房地產(chǎn)去庫存工作的實施意見》和《丹東市加快房地產(chǎn)去庫存工作實施方案》。

丹東市在《丹東市加快房地產(chǎn)去庫存工作實施方案》當中提出，用3至5年時間，基本完成房地產(chǎn)去庫存任務(wù)。到2020年末，住宅類商品房去化周期控制在12-18個月以內(nèi);到2023年末，非住宅類商品房去化周期達到合理水理，實現(xiàn)供需基本平衡，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)基本合理，房價總體穩(wěn)定，有效控制市場潛在風(fēng)險。

按照遼寧省政府下達的2017年商品房銷售面積同比增長10%的要求，丹東全地區(qū)商品房銷售面積目標為231萬平方米。2017年丹東市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報顯示，2017年丹東商品房銷售面積231.9萬平方米，增長10.4%。商品房銷售額110.7億元，增長12.6%。截至2017年末，丹東市商品房待售面積208.4萬平方米。

考慮到目前購房者主要瞄準的是丹東新區(qū)，并未涉及丹東的其他地區(qū)，所以應(yīng)該對丹東房地產(chǎn)去庫存的影響相對有限。

“因為缺少題材，丹東的房地產(chǎn)市場最近幾年一直都不太好，特別是丹東新區(qū)距離老城區(qū)較遠，當?shù)睾芏喟傩斩疾辉冈谛聟^(qū)選擇購房。如今朝鮮半島局勢出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機，所以開發(fā)商就抓住這個話題大做文章。”遼寧省社科院副院長梁啟東告訴記者，有觀點認為，一旦朝鮮對外開放，首先會向中國開放，丹東會面臨得天獨厚的機遇，成為東北的“深圳特區(qū)”。于是在朝鮮宣布改革開放、朝韓領(lǐng)導(dǎo)人進行會談、美朝峰會在即的大背景下，部分丹東開發(fā)商囤積居奇、自己進行炒作，外地投資客進場推動，不明就里的當?shù)厝艘哺L(fēng)前往丹東新區(qū)的樓盤，這樣一來使得丹東新區(qū)的房價在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅上漲。

但是也應(yīng)該清楚地看到，朝鮮半島局勢的確是在向好的方向轉(zhuǎn)向，但是現(xiàn)在還不能說已經(jīng)發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)，雖然朝鮮提出要進行改革開放，但是這并不意味著朝鮮馬上就會國門大開，肯定是需要一個過程。

另外，政府部門已經(jīng)明確要堅持房子是用來住的不是用來炒的定位，堅持分類調(diào)控，因城因地施策。面對丹東新區(qū)房價繼續(xù)非理性上漲，丹東當?shù)卣畱?yīng)該有所警覺，在必要時采取一定的控制措施。

“在經(jīng)過短期的狂熱之后，估計過一段時間后，大家應(yīng)該會更加理性、更加冷靜地看待半島局勢對于丹東新區(qū)、丹東新區(qū)房地產(chǎn)市場的影響?！绷簡|說。

也有受采訪者認為，參考國內(nèi)其他城市在房價大漲之后政府部門采取的措施，如果丹東新區(qū)房價在短期內(nèi)繼續(xù)大漲，并發(fā)現(xiàn)明顯的人為炒作跡象，那么不排除丹東地方政府也會采取限購措施。

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