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第一部分 產(chǎn)業(yè)環(huán)境透視 第一章 城市更新行業(yè)發(fā)展綜述????? 1 第一節(jié) 城市更新的基本概念???? 1 一、城市更新的概念??? 1 二、城市更新的意義??? 1 三、城市更新的目標??? 1 四、城市更新的方式??? 2 1、再開發(fā)???? 2 2、整治改善? 2 3、保護? 3 第二節(jié) 城市更新的起源???? 3 一、中國城市更新興起的原因及背景?????? 3 二、城市更新的理論基礎(chǔ)??? 4
第二章 城市更新行業(yè)市場環(huán)境及影響分析 7 第一節(jié) 城市更新行業(yè)政治法律環(huán)境? 7 一、行業(yè)管理體制分析?????? 7 二、行業(yè)主要法律法規(guī)?????? 7 三、行業(yè)相關(guān)發(fā)展規(guī)劃?????? 8 四、政策環(huán)境對行業(yè)的影響?????? 11 第二節(jié) 行業(yè)經(jīng)濟環(huán)境分析? 11 一、宏觀經(jīng)濟形勢分析?????? 11 二、宏觀經(jīng)濟環(huán)境對行業(yè)的影響分析?????? 13 第三節(jié) 城市更新的調(diào)查分析???? 14 一、建筑物調(diào)查??? 14 二、土地使用調(diào)查?????? 14 三、人口調(diào)查?????? 14 四、交通調(diào)查?????? 15 五、公共服務(wù)設(shè)施和環(huán)境設(shè)施調(diào)查??? 15 六、市政設(shè)施和環(huán)境衛(wèi)生調(diào)查??? 15 七、社區(qū)關(guān)系和空間場所調(diào)查??? 16 第四節(jié) 行業(yè)技術(shù)環(huán)境分析? 16 一、城市更新技術(shù)分析?????? 16 二、技術(shù)環(huán)境對行業(yè)的影響?????? 17
第二部分 產(chǎn)業(yè)發(fā)展透視 第三章 國外城市更新發(fā)展經(jīng)驗借鑒???? 18 第一節(jié) 國外城市更新情況分析? 18 一、英美城市更新的發(fā)展歷程及特點?????? 18 1、英國城市更新的發(fā)展歷程???? 18 2、美國城市更新的發(fā)展歷程???? 23 3、英美城市更新的發(fā)展特點???? 25 4、英美城市更新存在的問題???? 26 5、英美城市更新的發(fā)展趨勢???? 27 二、國外城市更新案例?????? 28 1、布林德利地區(qū)的城市更新???? 28 2、倫敦道克蘭地區(qū)的城市更新? 31 3、法國巴約納的舊城改造? 32 4、東京的舊城改造???? 34 三、西方城市更新對中國城市更新的啟示?????? 36 1、合理利用房地產(chǎn)企業(yè)資本???? 36 2、鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)進行社區(qū)綜合開發(fā)???? 37 3、充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)的作用? 37 4、充分利用大房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)能力???? 37 5、加強政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的溝通???? 37 第二節(jié) 城市更新的經(jīng)驗與策略研究? 38 一、西方發(fā)達國家城市更新的借鑒研究??? 38 1、西方發(fā)達國家城市更新的邏輯梳理???? 38 2、西方發(fā)達國家城市更新策略引介? 38 3、西方發(fā)達國家城市更新制度引介? 39 二、城市更新改造策略的研究??? 39 1、文化導向策略? 39 2、可持續(xù)發(fā)展策略???? 39 3、其他更新策略? 40 第三節(jié) 城市更新的過程研究???? 40 一、城市更新主體間的博弈研究?????? 40 1、權(quán)益博弈現(xiàn)狀特征研究? 40 2、政府角色研究? 41 3、利益共同體的探索? 41 二、城市更新中制度創(chuàng)新研究??? 42 1、產(chǎn)權(quán)制度? 42 2、容積率制度???? 42 3、公眾參與制度? 42 4、法律法規(guī)體系? 43 5、城市規(guī)劃體系問題? 43 第四節(jié) 城市更新的國際借鑒與創(chuàng)意設(shè)計? 44 一、發(fā)達國家城市更新的經(jīng)驗借鑒??? 44 1、美國的“城市病”治愈策略? 44 2、法國的保護性更新策略? 44 3、里爾的公眾積極參與策略???? 45 4、英國的整舊如舊更新策略???? 45 二、城市更新的規(guī)劃設(shè)計需要理性的創(chuàng)意觀??? 46 1、文化城市是城市更新的“第一要務(wù)”? 46 2、城市更新的中國示例???? 48
第四章 中國城市更新行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析???? 50 第一節(jié) 中國城市更新行業(yè)發(fā)展概況? 50 一、中國城市更新分類及特點??? 50 二、綜合整治類的實施主體及經(jīng)費來源??? 50 三、禁止功能改變類城市更新的情形?????? 51 四、申請建筑物功能改變流程??? 52 五、拆除重建類城市更新補繳地價情形??? 52 第二節(jié) 中國城市更新市場數(shù)據(jù)分析? 53 一、中國城市更新建成面積分析?????? 53 二、中國城市更新用地面積分析?????? 53 三、中國城市更新項目數(shù)量分析?????? 53 四、城市更新供應(yīng)商品房占商品房總供應(yīng)面積比例?????? 55 第三節(jié) 城市更新和舊城改造中需要處理好的關(guān)系? 56 一、對城市更新和舊城改造的一些理解??? 56 1、有關(guān)舊城改造的內(nèi)涵???? 56 2、有關(guān)城市更新的內(nèi)涵???? 56 3、兩者比較分析? 58 二、需要處理好的關(guān)系?????? 59 1、城市更新與歷史建筑保護之間的關(guān)系? 59 2、歷史風貌保護與居民住房條件改善之間的關(guān)系? 60 3、城市更新經(jīng)濟效益和社會效益、生態(tài)效益之間的關(guān)系???? 60 4、城市更新中局部城市形態(tài)和整體城市形態(tài)之間的關(guān)系???? 61
第五章 城市更新與城市發(fā)展研究? 63 第一節(jié) 城市更新與舊城保護???? 63 一、城市更新中舊城保護是一大難題?????? 63 二、對舊城歷史文化遺產(chǎn)保護的原則?????? 63 第二節(jié) 城市更新與土地置換???? 64 一、土地置換與城市更新的關(guān)系?????? 64 二、土地置換在城市更新中的重要作用??? 65 1、是土地集約高效利用的重要途徑? 65 2、促進城市功能和空間結(jié)構(gòu)的更新? 66 3、為城市更新提供資本支持???? 66 4、調(diào)控土地市場為城市發(fā)展預(yù)留空間???? 66 三、城市更新中土地置換的問題與原則??? 67 四、城市更新中土地置換的幾種思路?????? 68 1、加強城市規(guī)劃的指導調(diào)控???? 68 2、實現(xiàn)城市土地市場化運營???? 68 3、加強土地置換的靈活性? 68 4、改變傳統(tǒng)用地定性模式? 68 5、定量控制指標適當變更? 69 6、引導公益項目的置換???? 69 7、結(jié)合城市更新，進行豎向和平面置換? 69 第三節(jié) 城市更新與生態(tài)環(huán)境???? 69 一、城市更新對城市生態(tài)環(huán)境的影響?????? 69 1、自然環(huán)境質(zhì)量? 69 2、生態(tài)景觀質(zhì)量? 70 3、文化環(huán)境質(zhì)量? 70 二、城市更新與城市生態(tài)建設(shè)的關(guān)系?????? 71 三、城市更新中改善城市生態(tài)的幾個措施?????? 72 第四節(jié) 城市更新與房地產(chǎn)開發(fā)? 74 一、舊城改造的動力在房地產(chǎn)開發(fā)??? 74 二、房地產(chǎn)開發(fā)與舊城改造共贏?????? 75 三、成功的舊城改造開發(fā)模式??? 75 四、打造可持續(xù)發(fā)展的繁榮城區(qū)?????? 76 第五節(jié) 城市更新與社會網(wǎng)絡(luò)???? 76 一、社會網(wǎng)絡(luò)的涵義及其意義??? 76 二、傳統(tǒng)城市更新對社會網(wǎng)絡(luò)的影響?????? 78 三、社會網(wǎng)絡(luò)保存和發(fā)展的城市更新有效形式?????? 79 第六節(jié) 城市更新與公眾參與???? 80 一、公眾參與對舊城更新的意義?????? 80 二、城市更新中公眾參與現(xiàn)狀??? 84 三、加強公眾參與的思路??? 86 第七節(jié) 城市更新與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)???? 89 一、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在中國城市更新的實踐?????? 89 二、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在城市更新中的進一步思考?????? 90 三、從經(jīng)營城市走向創(chuàng)意城市是城市發(fā)展的新趨勢?????? 93
第六章 城中村改造策略及模式分析???? 94 第一節(jié) 中國城中村的形成與改造???? 94 一、城中村的產(chǎn)生?????? 94 二、城中村土地產(chǎn)權(quán)分析??? 96 1、城中村土地所有權(quán)現(xiàn)狀? 96 2、城中村土地使用權(quán)現(xiàn)狀? 97 三、城中村改造的政府動機?????? 98 1、改善城市形象的政績動力???? 98 2、日趨重要的社會維穩(wěn)考慮???? 98 3、城中城改造的利益驅(qū)動? 99 四、城中村改造對房地產(chǎn)的影響?????? 100 1、對房地產(chǎn)市場供給的影響???? 100 2、對房地產(chǎn)市場需求的影響???? 100 3、對房地產(chǎn)價格走勢的影響???? 101 第二節(jié) 中國城中村改造難點分析???? 102 一、城中村規(guī)劃難點分析??? 102 二、城中村產(chǎn)權(quán)難點分析??? 103 三、城中村資金來源難點??? 103 四、城中村拆遷補償難點??? 104 五、城中村土地供應(yīng)難點??? 104 六、城中村思想觀念難點??? 104 第三節(jié) 城中村改造拆遷補償模式分析???? 105 一、補償方式分析?????? 105 1、貨幣補償方式分析? 105 2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式分析? 105 二、安置方式分析?????? 106 1、就地安置方式分析? 106 2、異地安置方式分析? 106 第四節(jié) 城中村公共設(shè)施開發(fā)運營模式???? 107 一、工程項目融資代建制??? 107 二、村民投資參股經(jīng)營模式?????? 110 三、pfi(私人主動融資)????? 112 四、分階段的建設(shè)時序控制?????? 112
第七章 中國城市更新過程中文遺保護現(xiàn)狀分析?????? 114 第一節(jié) 中國文遺保護的意義與原則? 114 一、經(jīng)歷階段?????? 114 二、保護意義?????? 114 三、保護原則?????? 114 第二節(jié) 中國文遺保護的利用???? 115 一、利用原則?????? 115 1、利用與維護相結(jié)合? 115 2、遺產(chǎn)功能再利用???? 116 3、應(yīng)與恢復周邊地段的活力相結(jié)合? 116 4、應(yīng)在嚴格控制下合理利用文物???? 116 二、利用方式?????? 117 1、繼續(xù)原有的用途???? 117 2、改變原有的用途???? 118 3、留作城市的空間標志???? 118 第三節(jié) 中國城市更新中文遺保護的策略分析? 118
第三部分 產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局 第八章 中國城市更新代表城市分析???? 120 第一節(jié) 北京城市更新發(fā)展現(xiàn)狀分析? 120 一、城市更新相關(guān)政策分析?????? 120 二、城市土地供應(yīng)成交分析?????? 120 三、城市更新市場現(xiàn)狀分析?????? 121 四、城市更新重點案例分析?????? 121 五、城市更新發(fā)展機會分析?????? 126 第二節(jié) 上海城市更新發(fā)展現(xiàn)狀分析? 127 一、城市更新相關(guān)政策分析?????? 127 二、城市土地供應(yīng)成交分析?????? 128 三、城市更新市場現(xiàn)狀分析?????? 128 四、城市更新重點案例分析?????? 129 五、城市更新發(fā)展機會分析?????? 137 第三節(jié) 廣州城市更新發(fā)展現(xiàn)狀分析? 138 一、城市更新相關(guān)政策分析?????? 138 二、城市土地供應(yīng)成交分析?????? 140 三、城市更新市場現(xiàn)狀分析?????? 141 四、城市更新重點案例分析?????? 142 五、城市更新發(fā)展機會分析?????? 149 第四節(jié) 深圳城市更新發(fā)展現(xiàn)狀分析? 151 一、城市更新相關(guān)政策分析?????? 151 二、城市土地供應(yīng)成交分析?????? 157 三、城市更新市場現(xiàn)狀分析?????? 157 四、城市更新重點案例分析?????? 159 五、城市更新發(fā)展機會分析?????? 165 第五節(jié) 武漢城市更新發(fā)展現(xiàn)狀分析? 166 一、城市更新相關(guān)政策分析?????? 166 二、城市土地供應(yīng)成交分析?????? 175 三、城市更新市場現(xiàn)狀分析?????? 175 四、城市更新重點案例分析?????? 176 五、城市更新發(fā)展機會分析?????? 180 第六節(jié) 杭州城市更新發(fā)展現(xiàn)狀分析? 181 一、城市更新相關(guān)政策分析?????? 181 二、城市土地供應(yīng)成交分析?????? 183 三、城市更新市場現(xiàn)狀分析?????? 184 四、城市更新重點案例分析?????? 187 五、城市更新發(fā)展機會分析?????? 189 第七節(jié) 成都城市更新發(fā)展現(xiàn)狀分析? 190 一、城市更新相關(guān)政策分析?????? 190 二、城市土地供應(yīng)成交分析?????? 193 三、城市更新市場現(xiàn)狀分析?????? 193 四、城市更新重點案例分析?????? 193 五、城市更新發(fā)展機會分析?????? 194
第九章 城市更新行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)經(jīng)營形勢分析??? 196 第一節(jié) 萬科企業(yè)股份有限公司? 196 一、企業(yè)發(fā)展概述分析?????? 196 二、企業(yè)城市更新方向?????? 196 三、企業(yè)經(jīng)營情況分析?????? 197 四、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析?????? 197 五、企業(yè)項目及案例分析??? 198 六、企業(yè)最新動態(tài)分析?????? 199 第二節(jié) 北京遠洋地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司? 199 一、企業(yè)發(fā)展概述分析?????? 199 二、企業(yè)城市更新方向?????? 200 三、企業(yè)經(jīng)營情況分析?????? 201 四、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析?????? 201 五、企業(yè)項目及案例分析??? 202 六、企業(yè)最新動態(tài)分析?????? 202 第三節(jié) 陽光城集團股份有限公司???? 203 一、企業(yè)發(fā)展概述分析?????? 203 二、企業(yè)城市更新方向?????? 204 三、企業(yè)經(jīng)營情況分析?????? 204 四、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析?????? 205 五、企業(yè)項目及案例分析??? 206 六、企業(yè)最新動態(tài)分析?????? 206 第四節(jié) 華潤（深圳）地產(chǎn)發(fā)展有限公司? 206 一、企業(yè)發(fā)展概述分析?????? 206 二、企業(yè)城市更新方向?????? 207 三、企業(yè)經(jīng)營情況分析?????? 209 四、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析?????? 209 五、企業(yè)項目及案例分析??? 210 六、企業(yè)最新動態(tài)分析?????? 211 第五節(jié) 北新建材集團有限公司? 212 一、企業(yè)發(fā)展概述分析?????? 212 二、企業(yè)城市更新方向?????? 212 三、企業(yè)經(jīng)營情況分析?????? 213 四、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析?????? 213 五、企業(yè)項目及案例分析??? 214 六、企業(yè)最新動態(tài)分析?????? 214 第六節(jié) 優(yōu)客工場（北京）創(chuàng)業(yè)投資有限公司? 214 一、企業(yè)發(fā)展概述分析?????? 214 二、企業(yè)城市更新方向?????? 214 三、企業(yè)經(jīng)營情況分析?????? 216 四、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析?????? 216 五、企業(yè)項目及案例分析??? 216 六、企業(yè)最新動態(tài)分析?????? 217 第七節(jié) 氪空間（北京）信息技術(shù)有限公司???? 219 一、企業(yè)發(fā)展概述分析?????? 219 二、企業(yè)城市更新方向?????? 219 三、企業(yè)經(jīng)營情況分析?????? 220 四、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析?????? 220 五、企業(yè)項目及案例分析??? 221 六、企業(yè)最新動態(tài)分析?????? 222 第八節(jié) 翌成創(chuàng)意資產(chǎn)運營管理（上海）股份有限公司? 224 一、企業(yè)發(fā)展概述分析?????? 224 二、企業(yè)城市更新方向?????? 224 三、企業(yè)經(jīng)營情況分析?????? 225 四、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析?????? 225 五、企業(yè)項目及案例分析??? 225 六、企業(yè)最新動態(tài)分析?????? 225 第九節(jié) 上海德必文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展（集團）股份有限公司? 226 一、企業(yè)發(fā)展概述分析?????? 226 二、企業(yè)城市更新方向?????? 226 三、企業(yè)經(jīng)營情況分析?????? 227 四、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析?????? 227 五、企業(yè)項目及案例分析??? 227 六、企業(yè)最新動態(tài)分析?????? 229 第十節(jié) 北京大成有方酒店管理有限公司? 232 一、企業(yè)發(fā)展概述分析?????? 232 二、企業(yè)城市更新方向?????? 232 三、企業(yè)經(jīng)營情況分析?????? 232 四、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析?????? 232 五、企業(yè)項目及案例分析??? 232 六、企業(yè)最新動態(tài)分析?????? 233
第四部分 產(chǎn)業(yè)策略布局 第十章 城市更新項目定位策略????? 234 第一節(jié) 城市更新項目發(fā)展策略? 234 一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃?????? 234 二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌??? 235 三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明??? 236 四、市場為導向，建設(shè)新商業(yè)中心??? 237 五、整合多種資源，促進旅游業(yè)發(fā)展?????? 237 第二節(jié) 城市更新項目區(qū)域戰(zhàn)略定位? 238 一、定位依據(jù)?????? 238 二、戰(zhàn)略定位?????? 238 三、定位描述?????? 239 四、實現(xiàn)方式?????? 239 五、效益評估?????? 241 第三節(jié) 區(qū)域形象定位? 244 一、定位思路?????? 244 二、形象因素?????? 245 三、定位闡述?????? 245 第四節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設(shè)置原則???? 246 一、區(qū)域特色原則?????? 246 二、適當多樣化原則??? 246 三、相對集中原則?????? 247 四、互補發(fā)展原則?????? 247 第五節(jié) 區(qū)域城市功能與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)定位???? 248 一、可發(fā)展的功能與產(chǎn)業(yè)??? 248 1、城市功能設(shè)置? 248 2、產(chǎn)業(yè)設(shè)置? 248 二、功能與產(chǎn)業(yè)配置??? 249 1、基礎(chǔ)功能? 249 2、核心功能? 250 3、相關(guān)功能? 250
第十一章 城市更新項目整體包裝及推廣策略??? 252 第一節(jié) 招商引資策略? 252 一、總體策略?????? 252 二、策略具體分解?????? 252 三、招商操作要點?????? 252 第二節(jié) 整體包裝策略? 253 一、總體形象策略?????? 253 二、歷史文化概念包裝建議?????? 253 三、商業(yè)概念包裝建議?????? 254 四、現(xiàn)場包裝建議?????? 254 五、項目宣傳及推廣??? 255 第三節(jié) 招商引資模式設(shè)計? 255 一、招商項目設(shè)定?????? 255 二、招商方式設(shè)定?????? 255 1、傳統(tǒng)招商引資方式? 255 2、現(xiàn)代主要招商引資方式? 259 三、招商政策措施設(shè)定?????? 259 四、招商形象展示設(shè)定?????? 260 五、招商引資計劃?????? 260 第四節(jié) 項目招商應(yīng)注意的幾大問題? 260 一、招商引資政府角色扮演的問題??? 260 二、"政策優(yōu)惠"不如誠信服務(wù)???? 261 三、招商引資要有所選擇??? 262 四、關(guān)注引資新變化??? 262
第十二章 2018-2023年城市更新行業(yè)投資機會與風險防范?? 263 第一節(jié) 城市更新行業(yè)投融資情況???? 263 一、行業(yè)資金渠道分析?????? 263 二、固定資產(chǎn)投資分析?????? 265 三、兼并重組情況分析?????? 265 第二節(jié) 2018-2023年城市更新行業(yè)投資機會 266 一、產(chǎn)業(yè)鏈投資機會??? 266 二、細分市場投資機會?????? 267 三、重點區(qū)域投資機會?????? 267 四、城市更新行業(yè)投資機遇?????? 267 第三節(jié) 2018-2023年城市更新行業(yè)投資風險及防范???? 268 一、政策風險及防范??? 268 二、技術(shù)風險及防范??? 269 三、供求風險及防范??? 269 四、宏觀經(jīng)濟波動風險及防范??? 269 五、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)風險及防范??? 270 六、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)風險及防范??? 270 七、其他風險及防范??? 271 第四節(jié) 中國城市更新行業(yè)投資建議? 271 一、城市更新行業(yè)未來發(fā)展方向?????? 271 二、城市更新行業(yè)主要投資建議?????? 272 三、中國城市更新企業(yè)融資分析?????? 273 1、中國城市更新企業(yè)ipo融資分析 273 2、中國城市更新企業(yè)再融資分析???? 273
第十三章 中國城市更新存在的問題及解決辦法?????? 274 第一節(jié) 中國城市更新存在的主要問題???? 274 一、大拆大建?????? 274 二、各類保護建筑遭到破壞?????? 274 三、城市的特有風貌正在消失??? 274 四、城市的文脈被切斷?????? 275 第二節(jié) 中國城市更新產(chǎn)生問題的原因分析???? 275 一、觀念、理論落后??? 275 二、方式原始?????? 275 三、急功近利?????? 276 第三節(jié) 中國城市更新問題解決辦法? 276 一、樹立科學、系統(tǒng)、全面的城市更新理念??? 276 二、更新?????? 276 三、保護?????? 277 四、利用?????? 277 五、延續(xù)?????? 278
第十四章 研究結(jié)論及投資建議????? 279 第一節(jié) 城市更新行業(yè)研究結(jié)論及建議???? 279 第二節(jié) 城市更新細分市場研究結(jié)論及建議???? 279 第三節(jié) 中研普華：城市更新行業(yè)投資建議???? 281 一、行業(yè)發(fā)展策略建議?????? 281 二、行業(yè)投資方向建議?????? 283 三、行業(yè)投資方式建議?????? 283
圖標目錄 圖表：綜合整治類的實施主體及經(jīng)費來源?????? 51 圖表：申請建筑功能改變的流程圖??? 52 圖表：2017年深圳商品住房供地與安排建設(shè)情況表???? 55 圖表：歷年拆除重建類城市更新單元計劃更新類型統(tǒng)計?????? 159 圖表：2017-2018年上半年萬科企業(yè)股份有限公司利潤?????? 197 圖表：2017-2018年上半年北京遠洋地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司綜合損益表?? 201 圖表：2018年6月陽光城集團股份有限公司主營構(gòu)成? 204 圖表：2018年6月北新建材集團有限公司主營構(gòu)成???? 213
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