《住房市場發(fā)展月度分析報告》是在2017年5月大數(shù)據(jù)房價指數(shù)(BHPI)的基礎(chǔ)上結(jié)合相關(guān)調(diào)查而完成，指數(shù)樣本覆蓋了30個主要城市和數(shù)十個重點城市的主要城區(qū)。根據(jù)重復交易指數(shù)模型的技術(shù)特性，BHPI僅監(jiān)測存量住房價格變動，新建商品住房價格變動不計入該指數(shù)。

《報告》顯示，在熱點地區(qū)嚴厲的政策調(diào)控下，2017年5月熱點城市房價漲速整體回落。其中，北京房價環(huán)比首次出現(xiàn)下降。

作為本期《報告》的執(zhí)筆人，社科院城市與競爭力研究中心研究員鄒琳華表示，隨著資金面的收緊，以及地方政府對住房投資需求特別是跨區(qū)域住房投資的聯(lián)合管控，多數(shù)城市房價短期漲勢將得到抑制，前期房價上漲過快、泡沫較大的城市短期可能出現(xiàn)下跌，但房價上漲的壓力仍然存在。

北京各區(qū)房價指數(shù)全面下跌

《報告》顯示，在4個一線城市中，北京、深圳5月房價指數(shù)環(huán)比下降，分別下跌4.09%、0.36%。而上海與廣州盡管5月環(huán)比仍出現(xiàn)上漲，但漲幅也較上月收窄。

具體到北京而言，5月份北京各區(qū)房價指數(shù)全面下跌?！秷蟾妗凤@示，其中西城區(qū)下跌8.43%、海淀區(qū)下跌7.45%，領(lǐng)跌于全市各區(qū)縣板塊。鄒琳華認為，由于北京市入學政策出現(xiàn)重大調(diào)整，強調(diào)實際居住及試行多校劃片等，都對這兩個板塊虛高的"學區(qū)房"價格形成沖擊。

值得注意的是，5月通州區(qū)在北京各區(qū)縣板塊中表現(xiàn)得最為抗跌，僅下跌0.01個百分點。鄒琳華認為，這主要源于通州區(qū)實行雙重限購政策，板塊泡沫相對較低。

此前，已有機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，北京5月二手房房價出現(xiàn)下調(diào)。鏈家研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，市場的降溫使業(yè)主預期得以扭轉(zhuǎn)。在5月調(diào)價的房源中，降價房源占比攀升至89.3%, 是自2012年以來的最高水平，表明業(yè)主態(tài)度不再強勢。

另外，二手房市場的降溫也表現(xiàn)在網(wǎng)簽數(shù)量的下降上。北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，5月全月，北京二手住宅共網(wǎng)簽10801套，創(chuàng)下2015年2月以來的最低值。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，整體而言，北京市房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整才剛剛開始，從未來的趨勢來看，應該會在類似7、8月這樣的淡季表現(xiàn)得更明顯一些。

房價走勢源于管控投資需求 環(huán)京地區(qū)房價大幅下跌

在5月份北京房價指數(shù)環(huán)比出現(xiàn)下跌的同時，《報告》還顯示，環(huán)京房價也大幅下跌。其中，廊坊5月房價指數(shù)環(huán)比下降8.54%，位居樣本城市跌幅第一位。另外據(jù)《報告》顯示，京津冀房價指數(shù)5月環(huán)比也下降了4.22%。

北京及環(huán)北京各市房價指數(shù)下降的原因，與趨嚴的購房政策及收緊的貨幣環(huán)境相關(guān)。報告指出，各熱點城市既有組合拳，還有集體行動，如北京不僅要求"認房認貸認商認離"，還調(diào)整了入學政策，對"學區(qū)房"炒作進行精準打擊，環(huán)北京各市也聯(lián)合出臺了要求三年以上當?shù)厣绫５男枨蠊芸卣摺?/p>

再從整體來看，《報告》認為，5月熱點城市房價的相對穩(wěn)定，主要源于政府對住房投資需求的嚴厲管控。而本輪樓市調(diào)控將維持多久，未來政府房價政策是否會放松，是否會出臺新的政策，將成為房地產(chǎn)市場未來一段時間大眾所關(guān)注的內(nèi)容。而在近期，企業(yè)和公民只能面對樓市市場及時調(diào)整才能做出最優(yōu)選擇。

鄒琳華認為，從宏觀環(huán)境看，貨幣供應持續(xù)偏緊，無風險貨幣基金年化利率突破4%，部分銀行房貸利率大幅上浮。購房政策及貨幣環(huán)境的全面收緊，對短期市場構(gòu)成顯著的利空。但從供給方面看，受土地供應和環(huán)境承載能力限制，各大城市擴大住房供給的潛力普遍不足，長期供求矛盾仍然存在。

《報告》建議，為進一步穩(wěn)定房價，短期熱點城市應堅持限購、限貸等需求調(diào)控政策;而從長期來看，應通過城市群的發(fā)展逐步緩解大城市住房供求矛盾。